Z szacunków Agnieszki Grotkowskiej, dyrektor warszawskiego oddziału Freedom Nieruchomości, wynika, że kredytem w szwajcarskiej walucie jest obciążonych niespełna 10 proc. nieruchomości, które trafiają do jej biura. – Na podaż takich mieszkań na rynku kluczowy wpływ miał kurs tej waluty. W najtrudniejszej sytuacji są osoby, które zaciągały kredyt, gdy frank miał najniższe notowania. Już wzrost do poziomu ponad 3 zł część z nich wykluczył z rynku. Wartość kredytu przewyższyła wartość lokalu.

Więźniowie domów

Agnieszka Grotkowska podkreśla, że drastyczny wzrost kursu szwajcarskiej waluty spowodował powiększenie i tak już sporej grupy osób, które stały się więźniami swoich nieruchomości. – W ostatnich latach podaż „frankowych" mieszkań była dość stabilna. Teraz część właścicieli wycofuje się ze sprzedaży – zauważa dyrektor z Freedom Nieruchomości. W gdyńskim oddziale tej agencji, jak mówi dyrektor Joanna Jażdżewska, wśród ofert mieszkań i domów, które przyjęto do sprzedaży w ubiegłym roku, te „frankowe" stanowiły nie więcej niż 15 proc. – Sprzedaliśmy ok. 67 proc. z nich – szacuje Joanna Jażdżewska. – Liczba ofert nieruchomości obciążonych kredytem we frankach nie wzrasta. Wręcz przeciwnie – właściciele często liczą na powrót kursu waluty do poziomu notowanego w czasie, gdy się zadłużali. Tegoroczne zwyżki kursu spowodują, że część właścicieli wstrzyma się ze sprzedażą nieruchomości – ocenia dyrektor gdyńskiego oddziału Freedom Nieruchomości.

– Nie wiem, czy ktokolwiek zdecydowałby się teraz na sprzedaż tak obciążonego mieszkania. Często bowiem kredyt przewyższa jego wartość, z wyjątkiem tych lokali, które były zadłużone na niewielkie kwoty – dopowiada Katarzyna Liebersbach-Szarek, pośredniczka z krakowskiej agencji Nieruchomości Łobzowskie. – Ktoś, kto się zadłużył we frankach na 100 lub 90 proc., nie może sobie teraz pozwolić na sprzedaż nieruchomości – ocenia pośredniczka z Krakowa.

Z kolei Marcin Moneta, analityk Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości (WGN), zwraca uwagę, że nie ma danych mówiących, ile mieszkań wystawionych na sprzedaż to lokale kupione na kredyt we frankach. – Sprzedający nie ujawniają, czy kupili dom na kredyt we frankach, w euro, złotówkach, dolarach czy też za gotówkę – mówi Marcin Moneta. Analityk przypomina, że „frankowy" problem dotyczy ok. 550 tys. umów kredytowych, czyli takiej samej liczby mieszkań. – Nie oznacza to, że takie lokale masowo trafiają na sprzedaż. Z informacji przekazywanych z sektora bankowego wynika, że problem ze spłacaniem kredytów denominowanych we franku ma ok. 30 tys. osób – przypomina analityk WGN.

Także Leszek Hardek, szef toruńskiej agencji nieruchomości Intercentrum, twierdzi, że nie można mówić o lawinowym wzroście „frankowych" ofert na rynku wtórnym.

Na 120 procent

Z analiz Agnieszki Grotkowskiej wynika, że wśród ofert mieszkań zadłużonych we frankach dominują lokale z segmentu popularnego o powierzchni 40–60 mkw. Z kolei gdyński oddział Freedom Nieruchomości w ubiegłym roku sprzedał mieszkania i domy kupowane na kredyty we frankach szwajcarskich w latach 2005–2009. – Wysokość zaciągniętego kredytu wahała się od 45 do 135 tys. CHF. Każda z tych nieruchomości została sprzedana o 20 do 62 proc. drożej niż została kupiona. Ale nie uwzględniamy tu nakładów, jakie właściciele nieruchomości ponieśli na remont czy wykończenie. 80 proc. z tych mieszkań to lokale w nowym budownictwie – opowiada Joanna Jażdżewska.

Marcin Moneta ocenia, że w latach 2007–2008, czyli w czasie bańki cenowej i agresywnej polityki kredytowej banków, kredytobiorcy – nie tylko frankowicze – bardziej niż niż dziś stawiali na skrajności. – Częściej wybierano albo mieszkania duże, albo najmniejsze. Wynikało to z nastrojów podsycanych przez sektor deweloperski i bankowy, i właśnie rozkręconej bańki cenowej – tłumaczy analityk WGN. – Wielu ludzi, obserwując niezwykle dynamicznie rosnące ceny, decydowało się jak najszybciej wziąć kredyt i kupić mieszkanie, w obawie, że później nie będą już mieli wystarczającej zdolności. Decydowano się na możliwie największe mieszkania, zdarzały się kredyty na 120 proc. wartości nieruchomości czy też na 50 lat. Inni, z mniejszą zdolnością kredytową, pod wpływem masowych emocji kupowali najmniejsze mieszkania. Bo później będzie drożej. Jak wiemy – później nie było drożej, tylko taniej. Bańka cenowa pękła, a ludzie zostali z kredytami i taniejącymi mieszkaniami – zwraca uwagę Marcin Moneta. Analityk podaje, że np. w Warszawie mieszkania od czasu górki cenowej staniały o ok. 23 proc.

Nie tylko frankowicze

Analityk WGN podkreśla, że problemy mają więc nie tylko frankowicze, ale setki tysięcy ludzi, którzy kupili mieszkania na tzw. górce cenowej, czyli w latach 2007–2008, i to niezależnie od waluty kredytu. – W równie dramatycznej sytuacji jak frankowicze są też tzw. złotówkowicze. Duża część ich mieszkań jest niezbywalna z powodu zmian cen i spadku wartości nieruchomości – podkreśla Marcin Moneta.

Jeśli zaś chodzi o frankowiczów, to najmocniej dotkniętą skutkami decyzji banku szwajcarskiego grupą są klienci, którzy zadłużali się na 100 i więcej procent w czasie bardzo niskiego kursu szwajcarskiej waluty. – Właściciele tych mieszkań muszą się liczyć z dużą stratą i koniecznością pokrycia z własnych środków znacznej różnicy między ceną, za jaką są w stanie sprzedać mieszkanie, a dzisiejszą wartością kredytu. Różnice te w skrajnych przypadkach mogą sięgać nawet kilkuset tysięcy złotych – mówi Agnieszka Grotkowska.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, a.gawronska@rp.pl

Opinia

Prot Zastawniak | dyrektor zarządzający ds. sekurytyzacji w firmie Pragma Inkaso SA

W piramidzie zobowiązań kredyt mieszkaniowy zajmuje szczególne miejsce. Oznacza to, że najpierw przestajemy płacić bieżące rachunki, potem raty kart kredytowych, pożyczek, kredytu samochodowego, ale hipoteka wciąż pozostaje priorytetem.

Jednak zaprzestanie spłacania rat innych produktów bankowych wcześniej czy później doprowadzi do windykacji i zajęć komorniczych, co i tak w konsekwencji może uniemożliwić płacenie hipoteki. Gdy kredyt ma korzystne LTV, inni wierzyciele mogą nawet pokusić się o egzekucję z naszej kredytowanej nieruchomości.

Czy można negocjować z bankiem?

Oczywiście, ale i tu należy zabrać się do rzeczy kompleksowo. Osoby, w przypadku których wartość nieruchomości przewyższa wysokość kredytu hipotecznego, mogą zwrócić się do banku o skonsolidowanie zadłużenia, czyli spłatę innych zobowiązań kredytem hipotecznym, który jest nawet kilkakrotnie tańszy niż te konsumpcyjne.

Możemy też negocjować spłatę samej hipoteki. Powinniśmy sprawdzić, czy nasza umowa nie pozwala nam na wzięcie tzw. wakacji kredytowych, czyli możliwości zawieszenia raty. Jeżeli sytuacja jest wyjątkowo trudna,  możemy też wnioskować o zawieszenie spłat kapitału i przez pewien czas spłacać tylko odsetki od kwoty kredytu. Ważne jest przede wszystkim, żeby przewidując problemy, rozmawiać z bankiem otwarcie i czekać na reakcję drugiej strony. Jeżeli nasze argumenty są solidne i mamy plan, jak naprawić sytuację, bank może być nam przychylny. Pamiętajmy, że poza wszystkim banki zarabiają na klientach spłacających zobowiązania. Egzekucja komornicza jest rozwiązaniem ostatecznym i na ogół powoduje zaspokojenie wierzyciela tylko w pewnej części.

W przypadku kredytów walutowych nie warto wykonywać gwałtownych ruchów. Obsługa kredytów we frankach szwajcarskich do tej pory była mniej kosztowna niż złotowych, a rosnący kurs franka kompensowany był malejącym LIBOR.