Kolej od początku tego roku podpisała już cztery umowy inwestycyjne dotyczące realizacji projektów deweloperskich na terenach dworców, w Gdyni, Krakowie, Koninie, a także Mińsku Mazowieckim.
– Zainteresowanie tego typu projektami nie słabnie. Swoje oferty współpracy składają czołowi deweloperzy działający w Polsce – zapewnia Kamila Wykrota, dyrektor zespołu doradztwa i analiz rynkowych w DTZ.
Jak dodaje Marcin Mędrzecki, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego Colliers International, PKP wciąż ma i będzie miało w swojej ofercie atrakcyjne grunty w centrach dużych miast.
– Jednocześnie widać celowe i dość skuteczne działanie PKP zmierzające do uatrakcyjnienia oferty dla inwestorów: zarówno deweloperów, jak i funduszy – zauważa Mikołaj Martynuska, starszy dyrektor w dziale doradztwa deweloperskiego w CBRE.
Ogromny portfel
Na początku tego roku PKP powołała do życia spółkę deweloperską Xcity Investment, która stanowi swoisty fundusz inwestycyjny. Do jego portfela do 2018 r. kolej ma wnieść nieruchomości o szacunkowej wartości ok. 1 mld zł, a projekty, które mogą być realizowane przez Xcity Investment, wycenia się na ok. 13 mld zł.
Obecnie Xcity Investment przygotowuje 19 projektów deweloperskich, w tym dziewięć w dużych miastach i dziesięć w mniejszych miejscowościach. Spółka analizuje również 130 kolejnych potencjalnych lokalizacji dla tego typu inwestycji. W tym roku uruchomionych zostanie kilka nowych projektów deweloperskich.
– 16 najbardziej zaawansowanych projektów może dostarczyć ponad 1,5 mln mkw. powierzchni komercyjnej i mieszkalnej, a kolejnych dziesięć inwestycji o największym potencjale może przynieść ok. 1 mln mkw. nowej powierzchni. Oczywiście wszystko ostatecznie zależy od uwarunkowań planistycznych i koncepcji przedstawianych przez deweloperów w toku prowadzonych postępowań. Z tego samego powodu trudno określić proporcje funkcji zabudowy – tłumaczy Maciej K. Król, prezes Xcity Investment.
Poza tegorocznym zawarciem czterech umów inwestycyjnych spółka planuje zakończenie trwających postępowań dla projektów: Olsztyn Główny, Warszawa Główna oraz Wrocław Świebodzki.
Chętnych nie brakuje
Do tej pory zostały ukończone tylko dwa projekty deweloperskie przy współpracy z PKP: w Katowicach i w Poznaniu. Kilka kolejnych inwestycji jest dziś w trakcie realizacji. Są to inwestycje przy dworcach: Warszawa Zachodnia, Warszawa Gdańska, Kraków Bosacka, Gdynia Międzytorze, a także w Koninie i Mińsku Mazowieckim.
– Zrealizowane inwestycje z udziałem PKP: Poznań City Center czy Galeria Katowicka, pokazują, że kolej dobrze sobie radzi i ma już odpowiednią wiedzę, aby struktury joint venture wdrażać na szerszą skalę – twierdzi Marcin Mędrzecki.
Wiele terenów wokół dworców kolejowych nadal stanowi łakomy kąsek dla deweloperów z uwagi na korzystne położenie w mieście oraz przepływ pasażerów.
– Co więcej, bardzo często w pobliżu dworców PKP znajdują się dworce PKS, co dodatkowo zwiększa przepływ ludzi, a tym samym liczbę potencjalnych klientów dla projektów handlowych. Takie lokalizacje mają więc duży potencjał dla deweloperów nie tylko obiektów handlowych, ale też biurowych – tłumaczy Kamila Wykrota.
Także zdaniem Marcina Mędrzeckiego największym zainteresowaniem ze strony deweloperów nadal będą się cieszyć dobrze skomunikowane nieruchomości PKP położone w centrach największych polskich aglomeracji, które mogą zostać przeznaczone pod działalność handlową i biurową.
Jednocześnie, jak zauważa Kamil Kowa, dyrektor działu wycen i doradztwa Savills, nie brakuje chętnych na inwestycje w mniejszych ośrodkach, takich jak Konin czy Mińsk Mazowiecki.
– I podobnie jak przy każdej inwestycji deweloperskiej znaczenie ma uregulowany stan prawny, warunki techniczne nieruchomości oraz objęcie jej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – wylicza Kamil Kowa.
Zbyt późne zmiany
Ale zdaniem Mikołaja Martynuski zmiana nastawienia PKP do wspólnych inwestycji z deweloperami nastąpiła nieco późno, bo rynek jest dobrze rozwinięty, a w niektórych przypadkach przesycony.
– Oznacza to, że niekoniecznie lokalizacje w centrach dużych miast będą się najbardziej nadawały na realizację projektów kluczowych. Niekiedy miasta średniej wielkości mogą się spotkać z większym zainteresowaniem inwestorów i deweloperów – zaznacza Martynuska.
Dodaje jednak, że bez względu na wielkość miasta magnesem dla inwestorów jest formuła joint venture, dzięki której nie muszą oni w dniu rozpoczęcia inwestycji mrozić kapitału w ziemi. – To ogranicza ryzyko po obu stronach i daje wymierne korzyści. Jest to typowa sytuacja „win-win", czyli wygrana dla obu stron – twierdzi Martynuska.
Największym wyzwaniem dla deweloperów jest odpowiednie dopasowanie oferty komercyjnej w planowanych obiektach oraz zrozumienie specyfiki obiektów dworcowych.
– Jest to szczególnie istotne w przypadku przenikania się funkcji dworcowej z innymi – podkreśla Kamila Wykrota.
Marcin Mędrzecki dodaje, że sporym wyzwaniem przy projektach dewelopersko-kolejowych jest zarządzanie procesem deweloperskim i wynajem, zwłaszcza gdy dochodzi do przekroczenia budżetów, harmonogramów czy wstrzymania projektu.
