Rozbudowy galerii będą się nasilać

W tym roku deweloperzy oddadzą ok. 560 tys. mkw. galerii handlowych w całej Polsce – policzyli analitycy firmy Savills. Spośród 30 projektów osiem, o łącznej powierzchni ok. 132 tys. mkw., to rozbudowy istniejących obiektów.

– Liczba ta uwzględnia trzy obiekty o łącznej powierzchni 76,5 tys. mkw., które zostały otwarte w I kwartale br. – zauważa Wioleta Wojtczak, starszy konsultant w Dziale Badań i Doradztwa Savills. Wylicza, że w stolicach województw powstaje ponad 419 tys. mkw. nowych galerii, z czego ok. 88 tys. to rozbudowy obiektów istniejących.

– Zatem większość budowanej powierzchni stanowią nowe inwestycje – mówi Wojtczak.

Dojrzały rynek

W całym 2015 r. będą więc dominować nowe projekty handlowe, zajmując ok. 76 proc. oddawanej w tym roku powierzchni.

– Co istotne, w 2015 r. obserwujemy zdecydowany powrót do gry największych aglomeracji. Dotyczy to także powiększania przez deweloperów projektów już istniejących. W tej dziedzinie liderem jest Wrocław, gdzie łącznie w 2015 r. powstanie ok. 50 tys. mkw. powierzchni najmu w rozbudowywanych centrach. Na drugim miejscu znajduje się Warszawa, gdzie po powiększeniu dwóch centrów handlowych powstanie 23,5 tys. mkw. powierzchni najmu – wylicza Agnieszka Luścińska, analityk z działu doradztwa i badań rynku w Colliers International.

Największe tegoroczne przedsięwzięcia w ramach powiększania starszych budynków to trwająca rozbudowa Parku Handlowego Bielany we Wrocławiu (35 tys. mkw. powierzchni najmu) oraz ukończona w I kw. br. rozbudowa CH Ogrody w Elblągu, która wzbogaciła je o dodatkowe 22,5 tys. mkw. powierzchni.

– Trwa też rozbudowa warszawskiego CH Wola Park, Galerii Sudeckiej w Jeleniej Górze, Galerii Pomorskiej w Bydgoszczy czy CH Morena w Gdańsku – wylicza Agnieszka Luścińska.

W nadchodzących latach w największych miastach analitycy oczekują wzrostu podaży zarówno w ramach rozbudów już istniejących centrów, jak i realizacji całkowicie nowych obiektów.

– W coraz większym stopniu będzie zauważalna rewitalizacja już istniejących obiektów oraz powstawanie obiektów łączących kilka funkcji, jak np. warszawska Hala Koszyki, CDT czy Art. Norblin – opowiada Anna Wysocka, dyrektor działu wynajmu powierzchni handlowych w Polsce w JLL.

Jednocześnie zdecydowanie zwiększać się będzie oferta w rozbudowywanych projektach. – W dobie rosnącego nasycenia rynku inwestorzy mający w portfolio obiekty handlowe w największych miastach starają się umocnić pozycję swoich nieruchomości poprzez ich rozbudowę lub repozycjonowanie. Takie działania potwierdzają dojrzałość polskiego rynku nieruchomości – tłumaczy Anna Hofman, starszy negocjator w dziale powierzchni handlowych Cushman & Wakefield.

Jednocześnie nasycenie powierzchnią handlową w większości polskich miast jest już dość wysokie. Coraz trudniej więc znaleźć lokalizacje, w których opłaci się budowa nowych obiektów handlowych. To również przemawia za zwiększeniem skali przedsięwzięć polegających na modernizacji i rozbudowie istniejących centrów. To jedyny sposób, by wzmocnić ich pozycję rynkową.

Przenosiny najemców

Podstawowym założeniem rozbudowy jest zwiększenie dotychczasowej powierzchni najmu, co oznacza konieczność pozyskania nowych najemców, których obecność może spowodować zwiększenie atrakcyjności obiektu.

– Obecni najemcy, którzy odnotowują satysfakcjonujące wyniki finansowe, często wykorzystują taką możliwość do powiększenia swoich sklepów lub ich relokacji w potencjalnie bardziej atrakcyjne miejsce w obrębie centrum handlowego – wyjaśnia Anna Hofman.

Również Wioleta Wojtczak dodaje, że choć rozbudowa zawsze ma za zadanie wprowadzenie nowych najemców, często jednak wiąże się ze zmianą lokalizacji niektórych sklepów funkcjonujących w części istniejącej. – Ma to na celu stworzenie bardziej czytelnej aranżacji powierzchni centrum – podkreśla Wojtczak.

Stawki najmu obowiązujące w rozbudowywanej części galerii z założenia powinny być na podobnym poziomie co czynsze za najem w starszej części.

– Oczywiście wiele zależy od uwarunkowań makroekonomicznych i sytuacji na rynku handlowym w danym regionie. W mieście mocno nasyconym powierzchnią handlową, z dużą konkurencją, stawki najmu w rozbudowywanej części mogą być trochę niższe niż w starszej – opowiada Anna Wysocka.

Jeśli rozbudowa realizowana jest w mieście mniej nasyconym centrami handlowymi, z mniejszą konkurencją, a sam obiekt ma mocną pozycję na lokalnym rynku, wówczas czynsze w nowej części mogą być wyższe niż w starej. – Wynika to z tego, że najemcy obejmują nowoczesne powierzchnie w obiekcie, który ma ugruntowaną pozycję, więc także lepszą pozycję negocjacyjną na rynku. Nie ma zatem generalnej reguły – tłumaczy Anna Wysocka.