Ten rok nie będzie zły

Analizuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl:

Biuro Informacji Kredytowej (BIK) wraz z firmą doradczą Reas podsumowały kilka dni temu sytuację na krajowym rynku mieszkaniowym oraz hipotecznym.

Jednym z bardziej optymistycznych przesłań nie jest - wbrew pozorom - sytuacja na pierwotnym rynku nieruchomości mieszkaniowych, który w ub. roku ponownie poprawił rekordowe statystyki sprzedażowe, tym razem te z 2014 roku. Ten temat jest już powszechnie znany. Pewnym pozytywnym zaskoczeniem jest natomiast przedstawiony stan rodzimego rynku hipotek, który wydaje się być w lepszej kondycji, aniżeli można było jeszcze niedawno oczekiwać.

Badania BIK wskazują bowiem na zauważalny statystycznie wzrost udzielonych kredytów mieszkaniowych w 2015 r. nie tylko pod względem wolumenowym, ale przede wszystkim wartościowym. Liczba 196,5 tys. kredytów na zakup mieszkania jest o 2,5 tys. rok do roku większa, natomiast ich zeszłoroczna wartość - 41,8 mld zł, to o 1,4 mld zł więcej niż w 2014 r. Daje to odpowiednio zwyżkę r/r o 1,3 i 3,7 proc. Pozornie może to się wydawać niewiele, ale na przeżywającym swoistą długoterminową „hibernację" krajowym rynku kredytów mieszkaniowych jest to być może przysłowiowe światełko w tunelu.

W normalnych warunkach rynkowych to właśnie rynek kredytów hipotecznych stanowi główne koło zamachowe koniunktury w mieszkaniówce. Tymczasem praktycznie od początku już blisko 3-letniego ożywienia sprzedażowego w jej pierwotnym segmencie rynek hipotek jest tylko tłem dla zakupów gotówkowo-inwestycyjnych. Taka sytuacja rodzi ryzyko dość nagłego spadku siły popytowej rynku w sytuacji, gdy boom inwestycyjny wyczerpie swój potencjał, co prędzej czy później musi nastąpić.

Co ważne, wyraźna poprawa statystyk kredytów mieszkaniowych nastąpiła mniej więcej od połowy ubiegłego roku, wobec czego od trzeciego kwartału 2015 r. dynamiki udzielanych kredytów w porównaniu do analogicznych kwartałów 2014 r. w ujęciu wartościowym były dodatnie. Z kolei absolutnie rekordowym okazał się tradycyjnie ostatni kwartał roku zarówno w ujęciu wartościowym jak i wolumenowym. W tym czasie wartość udzielanych kredytów wzrosła o 15,4 proc. a ich ilość o 10,5 proc. w stosunku do analogicznego okresu roku 2014.

Tego typu okoliczności mogą sugerować, że rynek hipotek z dużym poślizgiem zanotował w połowie ub. roku koniunkturalny dołek. Potwierdzenie lub zaprzeczenie tego typu tezy przyniosą kolejne kwartały. Jednak z uwagi na obowiązujący od początku roku wyższy o kolejne 5 p.p. wkład własny oraz o kilka procent wyższe raty kredytów mieszkaniowych po podwyżce bankowych marż, większych fajerwerków na rynku hipotek raczej spodziewać się nie należy.

Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy Reas, zwraca uwagę na istotną rolę rządowego programu subwencji mieszkaniowych MdM, jako jednego z głównych bodźców stymulujących nie tylko sprzedaż, ale też akcję kredytową na mieszkaniowym rynku pierwotnym. Jego zdaniem wizja zakończenia misji programu w 2018 roku będzie działać mobilizująco zarówno na deweloperów, skutkując większą podażą w segmencie tańszych mieszkań, jak i na nabywców, chcących skorzystać z rządowego dofinansowania.

Choć szereg przesłanek wskazuje na to, że w tym roku będzie trudno wyrównać rekordową sprzedaż z 2015 roku, nie widać powodów makroekonomicznych do wieszczenia silnego spadku popytu. Oferta jest stosunkowo świeża, a to zapewnia nabywcom wybór spośród mieszkań dostosowanych do ich oczekiwań. Dzięki racjonalnej polityce deweloperów ceny utrzymują się na stabilnym poziomie. Jeśli nie nastąpi drastyczny wzrost czynników niepewności, które działać będą hamująco na decyzje zakupowe nabywców, dojrzałość polskiego rynku nieruchomości pozwoli mu oprzeć się zagrożeniom.

Prezentacja BIK obfituje także w interesujące statystyki, dające wyobrażenie nie tylko aktualnych trendów na rynkach mieszkaniowym i hipotecznym, ale także pozwalające z dużym prawdopodobieństwem ocenić perspektywy przedmiotowych segmentów krajowej gospodarki. Jak się okazuje, ponad połowa osób zaciągających w 2015 roku kredyty mieszkaniowe pochodzi z miast poniżej 50 tys. mieszkańców. Z kolei co piąty kredyt został udzielony mieszkańcowi województwa mazowieckiego. Choć aż 55 proc. kredytów hipotecznych udzielanych jest osobom w wieku poniżej 35 lat, to kredyty na najwyższe kwoty zaciągają osoby w przedziale 35-45 lat.

Dlaczego zdecydowana większość osób zaciągających kredyty pochodzi z małych miast? Nie oznacza to bynajmniej świetlanych perspektyw rozwoju krajowej mieszkaniówki w położonych na prowincji rodzimych miasteczkach. To efekt rozwojowego charakteru trendów migracyjnych - przenoszenia się młodego pokolenia rodaków z prowincji do dużych aglomeracji.