Wynajem hali w strefie – czy to się opłaca?

Koszty najmu powierzchni w hali przemysłowej mogą stanowić koszt kwalifikowany nowej inwestycji dla najemcy w ramach tzw. decyzji o wsparciu wydanej przez Specjalną Strefę Ekonomiczną (SSE). W ten sposób „efektywny" czynsz najmu (nie mylić z definicją obowiązującą w umowach z rynku nieruchomości) może być znacząco niższy dzięki jego rozliczeniu w ramach ulgi w podatku dochodowym.

Najemcy we współpracy z deweloperami od połowy 2018 r. także na gruntach prywatnych mają do dyspozycji instrument korzystny dla obydwóch stron, oczywiście po spełnieniu warunków określonych w ustawie o wspieraniu nowych inwestycji.

Najem hali w strefie

Kluczem do opłacalności najmu hali w oparciu o decyzję o wsparciu wydaną przez SSE jest możliwość włączenia kosztów czynszu najmu przez najemcę do kosztów nowej inwestycji. Aby taki koszt mógł zostać uznany za kwalifikowany zgodnie z §8 ust. 1 pkt 5 Rozporządzenia w sprawie pomocy publicznej udzielanej niektórym przedsiębiorstwom na realizację nowych inwestycji, najem budynku lub budowli musi trwać co najmniej pięć lat, a w przypadku mikro-, małych i średnich firm co najmniej trzy lata.

Koszty czynszu najmu (uwaga, aby nie wliczać opłat eksploatacyjnych) wynikające z umowy najmu mogą zostać ujęte w kalkulacji dochodu zwolnionego z opodatkowania podatkiem CIT lub PIT. Po stronie przychodów najemca może zaliczyć wyłącznie przychody generowane z procesów realizowanych w obrębie tej konkretnej hali produkcyjno-magazynowej.

Przysługujący limit dla pomocy regionalnej wynosi, w zależności od województwa, 25, 35 lub 50 proc. kosztów kwalifikowanych nowej inwestycji. Limit pomocy publicznej dla mikro- i małych oraz średnich firm zwiększa się odpowiednio o 20 i 10 pkt proc.

Czas na wykorzystanie pomocy publicznej jest taki sam dla wszystkich firm, niezależnie od ich wielkości i rodzaju prowadzonej działalności, i wynosi 10, 12 lub 15 lat od daty wydania decyzji o wsparciu, ale zależy od lokalizacji nowej inwestycji w danym regionie lub lokalizacji na tzw. „starych" terenach strefowych.

Szczegółowe kryteria ilościowe i jakościowe uzyskiwania zwolnień podatkowych zostały uregulowane we wspomnianym rozporządzeniu. Kluczowe jest kryterium ilościowe w postaci minimalnej wartości nakładów inwestycyjnych, a te z kolei zależą od wielkości przedsiębiorstwa i stopy bezrobocia w danym powiecie.

Przykładowo – dla małej firmy, zatrudniającej do 49 osób, minimalne nakłady inwestycyjne wynoszą od 500 tys. zł do 5 mln zł w zależności od lokalizacji. W tej kwocie duży udział może mieć koszt czynszu najmu. Opis wszystkich zasad i kryteriów można znaleźć na stronie: biznes.gov.pl/pl/inwestycje.

Zgodnie z art. 13 ust. 5 ustawy, jeżeli powierzchnia terenu, na którym ma zostać zlokalizowana nowa inwestycja, jest położona co najmniej w 51 proc. w granicach SSE w rozumieniu art. 2 ustawy z o specjalnych strefach ekonomicznych, decyzję o wsparciu nowej inwestycji wydaje się na 15 lat. Oznacza to, że takie „stare" tereny posiadające status strefy ekonomicznej, choćby były położone w najzamożniejszych gospodarczo lokalizacjach, są traktowane na równi z terenami z województw wschodniej Polski. Takich uprzywilejowanych gruntów mamy w Polsce wciąż sporo, bo łącznie we wszystkich strefach ekonomicznych na koniec 2017 roku było to prawie 9 tys. ha niezagospodarowanych gruntów.

Przykładowy model

Mała firma otrzymała decyzję o wsparciu nowej inwestycji polegającej na montażu paneli fotowoltaicznych z gotowych komponentów z elementami wytwarzania skrzynek elektrycznych. Wszystkie procesy wytwarzania łącznie z magazynowaniem będą odbywały się w wynajmowanej hali produkcyjno-magazynowej. Obiekt znajduje się w Częstochowie (min. wartość inwestycji 4 mln zł), na terenie położonym w dotychczasowych granicach Katowickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej, dlatego okres zwolnienia podatkowego wynosi 15 lat.

Ustawa nie precyzuje w żaden sposób proporcji, w jakich mają być rozłożone udziały poszczególnych kategorii kosztów w łącznej wartości kosztów nowej inwestycji. Do całkowitych kosztów 4,3 mln zł najemca zaliczył wartość 1,3 mln zł czynszu z 5-letniej umowy najmu. Przysługuje mu 45 proc. pomocy publicznej, tj. 1,935 mln zł do odzyskania z podatku dochodowego.