Nieruchomości komercyjne w 2016 roku. Kto osiągnął najwięcej mimo burz na rynku?

Jaka była najgorsza wiadomość dla uczestników rynku w minionym roku, a jakie największe sukcesy agencji doradzających na rynku?

Brexit, czyli szansa

RENATA OSIECKA, partner zarządzająca AXI IMMO:

– Rok 2016 zostanie zapamiętany jako jeden z najlepszych w historii rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Dobra koniunktura gospodarcza, wysoki poziom eksportu w połączeniu z rosnącą konsumpcją wewnętrzną oraz nadal atrakcyjny rynek pracy pozytywnie oddziaływały na sektor.

Wśród wielu ważnych wydarzeń warto wymienić gigantyczne transakcje dla Amazona i Zalando w sektorze magazynowym, oddanie do użytku flagowych projektów biurowych w Warszawie, czyli Warsaw Spire i Q22, oraz szybki rozwój biurowych rynków regionalnych i nowych lokalizacji magazynowych.

Ubiegły rok obfitował w wiele zaskakujących wydarzeń politycznych na scenie międzynarodowej, które pośrednio wpływały i nadal będą oddziaływać na nieruchomości w Polsce. Po pierwszym szoku, jakim był Brexit, okazuje się, że wyjście Wielkiej Brytanii z UE może pozytywnie wpłynąć na przeniesienie biznesów usług i produkcji m.in. do Polski.

Z drugiej strony gorsze wiadomości płyną od polskiego ustawodawcy: podatek handlowy, bankowy, restrykcyjne zapisy nowej ustawy o obrocie gruntami rolnymi. To decyzje, które mogą skutkować osłabieniem dynamiki w sektorze nieruchomości komercyjnych w 2017 r.

Miniony rok był dla nas czasem intensywnego rozwoju. Znacząco powiększyliśmy zespół, przeprowadzaliśmy się do nowych biur w Warszawie i Katowicach oraz – co najważniejsze – zwiększyliśmy nasze udziały w rynku, w szczególności w sektorze magazynowym i gruntów inwestycyjnych. Intensywnie rozwijamy usługi związane z zarządzaniem nieruchomościami i doradztwem inwestycyjnym.

Fiskus straszy

MONIKA RAJSKA-WOLIŃSKA, partner zarządzający, Colliers International:

– Najważniejszym wydarzeniem w 2016 r. było kupno Q22 przez INVESCO Real Estate European Fund (reprezentowane w tej transakcji przez Colliers International). Umowa opiewała na ponad 230 mln euro. To największa transakcja na inwestycyjnym rynku biurowym w Polsce w minionym roku, zamknięta w trudnych warunkach, przy rosnącym poczuciu niepewności wśród przedstawicieli kapitału zagranicznego. Podsumowując miniony rok, należy też wymienić zakup przez Redefine Properties udziałów w spółce Echo Prime Properties za około 900 mln euro. To największa – jak dotąd – transakcja w historii polskiego rynku.

Warto też wspomnieć o rekordowych transakcjach magazynowych. W 2016 r. wynajęto około 3 mln mkw. powierzchni. Popyt był więc większy niż w 2015 r. A to oznacza, że Polska wciąż jest krajem pozytywnie postrzeganym przez uczestników rynku.

Obiecująca jest także informacja o rosnącej roli kapitału z RPA. Pierwsze trzy kwartały 2016 r. były zdominowane przez inwestorów z tej części świata. Z blisko 50-proc. udziałem znacząco wyprzedzili oni tradycyjnych liderów – inwestorów z USA, Wielkiej Brytanii i Niemiec.

Najgorsza wiadomość to kwestia rozliczania podatku VAT przy zakupie nieruchomości komercyjnych. Interpretacja niektórych transakcji przez fiskusa zasiała niepewność wśród inwestorów zagranicznych, zwłaszcza tych aktywnych już na polskim rynku. Transakcje na kilkaset milionów euro zostały przez to wstrzymane i całkiem możliwy staje się scenariusz, w którym część inwestorów odpłynie na inne rynki Europy Środkowo-Wschodniej.

Największym sukcesem Agencji w 2016 r. było, po pierwsze, utworzenie działu Workplace Innovation, który realizuje nową usługę, będącą odpowiedzią na dynamicznie rozwijający się trend związany ze zmianą podejścia do przestrzeni pracy. Nasz projekt, zrealizowany dla Grupy Pracuj, odbił się szerokim echem.

Olbrzymim sukcesem był też nasz udział w sprzedaży Q22, w którym reprezentowaliśmy kupującego. Także z uwagi na fakt, że była to największa transakcja na inwestycyjnym rynku biurowym w kraju w 2016 r. i jedna z największych w regionie.

Nasz trzeci sukces to rekordowa ilość transakcji magazynowych. Colliers wynajął w 2016 r. niemal 500 tys. mkw. (w 53 transakcjach). Największe z nich to IFA Rotorion (34 tys. mkw. w Panattoni Park Ujazd) i Eurocash (30 tys. mkw. w Goodman Sosnowiec Logistic Center).

Nowe możliwości

JOANNA MROCZEK, członek zarządu CBRE:

– Wydaje się, że najważniejszym wydarzeniem dla rynku była transakcja pomiędzy Echo Investment i Redefine Properties oraz utworzenie spółki EPP zarządzającej nieruchomościami w Polsce, ale notowanej w Johannesburgu. Ta inwestycja pokazała nowe możliwości dla polskiego rynku oraz przyniosła wzrost zainteresowania ze strony funduszy z RPA.

Natomiast najlepszą wiadomością dla rynku była – i jest – duża aktywność inwestorów, deweloperów, najemców. Mamy dzięki temu rekordowe wyniki pod względem podaży, popytu i poziomu inwestycji. To przekłada się na zapotrzebowanie na usługi doradcze.

Niezbyt pozytywną informacją były zmiany w regulacjach prawnych i podejściu do opodatkowania obrotów firm i transakcji sprzedaży. Nieprzewidywalność decyzji i niepewność ekonomiczno-polityczna może przełożyć się na pogorszenie warunków inwestycyjnych i zmniejszenie zainteresowania Polską.

Agencja CBRE z roku na rok odnotowuje coraz lepsze wyniki. Istotną dla nas zmianą jest wprowadzenie nowatorskiego podejścia do obsługi najemców i zintegrowanie wszystkich sektorów w ramach tzw. Advisory & Transactions – unikalnego na rynku świadczenia usług doradczych wspierających firmy nie tylko w procesie pozyskania powierzchni, ale też budowania całego biznesu.

Popyt był silny

CHARLES TAYLOR, dyrektor biura Cushman & Wakefield:

– Brexit był bez wątpienia największą niespodzianką w 2016 r. Zwycięstwo Donalda Trumpa w wyborach to z kolei drugie istotne wydarzenie minionego roku. To prawdopodobnie dwa najważniejsze czynniki, które będą miały wpływ na rozwój globalnej gospodarki i rynku nieruchomości komercyjnych w Europie, w tym Polsce.

Dalsza kompresja stóp kapitalizacji oraz pojawienie się nowych źródeł międzynarodowego kapitału, szczególnie z regionu Afryki Południowej, spowodowały wzrost cen oraz utrzymanie płynności, pomimo ostatnich zawirowań. Wzrost konsumpcji wspieranej przez program Rodzina 500+ także pozytywnie wpłynął na sektor handlowy. Z kolei na rynku nieruchomości biurowych oraz przemysłowych obserwowaliśmy silny popyt ze strony najemców.

Wprowadzenie opodatkowania struktur FIZ i niepewność związana z opodatkowaniem transakcji nieruchomościowych, możliwy zakaz handlu w niedzielę oraz możliwość wprowadzenia podatku od handlu detalicznego wywołały niepokój wśród zagranicznych inwestorów co do stabilności sytuacji na rynku polskim.

Co było największym sukcesem agencji w 2016 r.? Z powodzeniem zakończyliśmy proces fuzji DTZ oraz Cushman & Wakefield. W efekcie firma Cushman & Wakefield osiągnęła pozycję trzeciego największego globalnego gracza. W Polsce zespoły Rynków Kapitałowych, Nieruchomości Biurowych oraz Nieruchomości Przemysłowych odnotowały w zeszłym roku rekordowe wyniki. Możemy pochwalić się dużymi transakcjami oraz wyjątkowymi zleceniami (np. IKEA, Gdański Business Center, Jantar Słupsk, Ferio Konin, Prime Corporate Center, InPost, Danfoss, Capgemini, XL Catlin, Goldman Sachs, BBH i Akamai).

W minionym roku przeprowadziliśmy też restrukturyzację naszego działu zarządzania projektami, wprowadziliśmy Workplace Solutions oraz zwiększyliśmy portfel zarządzanych przez nas nieruchomości (np. Ferio Konin).