Zamiast sprzedać czy darować można ustanowić dożywotnie prawo do mieszkania

[b]Czytelnik wraz z żoną budują dom. Działka jest obciążona hipoteką na rzecz banku zabezpieczającą kredyt na budowę domu. Dom składa się z dwu lokali. Mają w nim zamieszkać rodzice żony. Rodzice chcą przeznaczyć na budowę domu część pieniędzy ze sprzedaży swojego mieszkania. Będzie to ok. 20 proc. wartości domu z działką. Czytelnik pyta, w jaki sposób zabezpieczyć prawo teściów do zamieszkania w tym domu, ale tak, by po ich śmierci był on tylko ich własnością[/b]

[i]Na pytanie odpowiada Agnieszka Sinkiewicz, notariusz, członek Rady Izby Notarialnej w Gdańsku[/i]

Wydaje się, że – obok służebności osobistej mieszkania – najwłaściwszą formą prawną będzie tu ustanowienie na rzecz rodziców dożywotniego prawa użytkowania nieruchomości. Ze śmiercią rodzica, który opuści ten świat później, prawo to wygaśnie.

Takie prawo ustanawia się przede wszystkim w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Jednakże oświadczenia o ustanowieniu użytkowania małżonkowie mogą złożyć także w sądzie rejonowym prowadzącym księgę wieczystą nieruchomości.

[b]Umowa także przed zakończeniem budowy[/b]

Umowę o ustanowieniu użytkowania na rzecz rodziców można zawrzeć także przed zakończeniem budowy.

Ponadto młodzi ludzie będący właścicielami nieruchomości i rodzice żony mogą skorzystać z innego rozwiązania, a mianowicie zawrzeć umowę jedynie zobowiązującą do ustanowienia użytkowania. Z umowy tej wynikałoby roszczenie dla rodziców o ustanowienie na ich rzecz użytkowania nieruchomości po ukończeniu budowy domu. Co ważne, roszczenie to może być wpisane w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Taki wpis wprawdzie nie ogranicza córki i zięcia w rozporządzaniu nieruchomością, w szczególności nie wyłącza skutecznej jej sprzedaży czy darowizny, ale kolejny właściciel nabywa własność „obciążoną” roszczeniem rodziców. Mogą więc oni domagać się ustanowienia użytkowania nie tylko od córki i syna, ale od nabywcy nieruchomości.

Czytelnik nie był pewny, czy można jednocześnie zawrzeć przed dokończeniem budowy umowę darowizny określonej kwoty na rzecz żony i niego oraz ustanowić na rzecz darczyńców prawo użytkowania części nieruchomości.

Nie ma przeszkód, dla których umowa darowizny oraz warunkowa umowa o ustanowienie użytkowania nie mogłyby zostać objęte jednym aktem notarialnym. Trzeba jednak dodać, że przedmiotem użytkowania będzie cała nieruchomość, a jedynie jego wykonywanie może zostać ograniczone do części nieruchomości, np. do jednego z dwu lokali mieszkalnych. Obciążenie w postaci prawa użytkowania podlega ujawnianiu w księdze wieczystej nieruchomości.

[srodtytul]Użytkowanie może wygasnąć[/srodtytul]

Rodzice żony czytelnika chcą wiedzieć, czy będzie ich obciążać spłata kredytu hipotecznego, a także jak będzie przedstawiała się ich sytuacja, jeśli młodzi ludzie chcieliby dom sprzedać, lub w razie zlicytowania nieruchomości przez komornika na pokrycie długów.

Oczywiście użytkownicy nieruchomości nie odpowiadają za kredyty czy inne długi zabezpieczone hipoteką obciążającą tę nieruchomość. Do ich spłaty są obowiązani tylko właściciele nieruchomości, którzy je zaciągnęli. W razie sprzedaży nieruchomości przez właścicieli prawo użytkowania nie wygasa. Rodzice żony będą więc nadal zajmować wyznaczoną im część nieruchomości.

Inaczej może być, gdyby doszło do sprzedaży nieruchomości przez komornika w trybie postępowania egzekucyjnego. Jeśli jednak użytkowanie jest wpisane do księgi wieczystej, to nie wygaśnie, ale tylko wówczas, gdy:

- ma pierwszeństwo przed wszystkimi wpisanymi hipotekami albo

- nieruchomość nie jest hipotekami obciążona, albo

- wartość użytkowania znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia.

Zasady te obowiązują także w sytuacji, w której użytkowanie nie zostało wpisane do księgi wieczystej, ale zgłoszono je najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji.