Podatek przy sprzedaży mieszkania naliczany w trzech wersjach

[b]Rz: Czy zawsze, sprzedając mieszkanie, jego były właściciel musi zapłacić podatek?[/b]

[b]Andrzej Marczak:[/b] Ogólna zasada jest następująca: sprzedaż mieszkania jest opodatkowana, jeżeli tej transakcji dokonujemy przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, zakup lub wybudowanie nieruchomości.

Dlatego też sprzedaż po upływie pięciu lat w ogóle nie stanowi źródła opodatkowanego przychodu. Taki przychód jest poza zainteresowaniem ustawy o PIT. Nie mówimy tutaj oczywiście o sprzedaży nieruchomości dokonywanej w ramach działalności gospodarczej.

Jeżeli jednak sprzedajemy nieruchomość w ciągu pięciu lat od chwili, gdy staliśmy się jej właścicielem, to sposób opodatkowania zależy od daty nabycia lub wybudowania nieruchomości. Dzieje się tak, gdyż dziś obowiązują aż trzy systemy opodatkowania przychodów z nieruchomości.

[b]Od czego zatem zależy wysokość podatku? Jakie są rozgraniczenia?[/b]

Nieruchomości nabyte do 31 grudnia 2006 roku są opodatkowane 10-proc. zryczałtowanym podatkiem. Podatek ten nakładany jest na przychód (nie dochód!) ze sprzedaży lokalu, po odjęciu kosztów transakcyjnych (np. opłaty notarialne).

Można uniknąć zapłaty tego podatku, jeżeli w ciągu 14 dni od dnia sprzedaży złożymy oświadczenie, że w ciągu następnych dwóch lat od dnia sprzedaży wydamy te kwoty na inne cele mieszkaniowe (np. kupimy mieszkanie, dom, działkę, spłacimy kredyt mieszkaniowy).

Natomiast dochód (nie przychód!) ze sprzedaży nieruchomości nabytych między 1 stycznia 2007 a 31 grudnia 2008 r. obłożony jest 19-proc. podatkiem liniowym.

Tego dochodu nie łączy się z innymi dochodami i nie opodatkowuje się progresywnie (do 32 proc.). Opodatkowany jest dochód, a więc przychód ze sprzedaży możemy pomniejszyć o koszty, np. koszty zakupu nieruchomości, wybudowania, koszty poniesionych nakładów na nieruchomość. Można uniknąć zapłaty podatku, jeżeli wykorzystamy tzw. ulgę meldunkową.

[b]Kiedy ma zastosowanie ulga meldunkowa? Czy czytelnik będzie zwolniony z 19-proc. podatku od sprzedaży, jeśli był zameldowany w sprzedawanym mieszkaniu 12 miesięcy?[/b]

Wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży domów, budynków i lokali mieszkalnych, jeżeli podatnik był tam zameldowany na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Zwolnienie nie ma oczywiście zastosowania do niezabudowanych gruntów, gdzie nie można dokonać zameldowania.

Warto pamiętać, że aby skorzystać ze zwolnienia, należy być zameldowanym na pobyt stały, nie na pobyt czasowy. 12-miesięczny okres zameldowania liczy się przed datą sprzedaży i nie musi być okresem ciągłym – tych 12 miesięcy może się składać z krótszych okresów zameldowania. Dodatkowo podatnik powinien do 30 kwietnia następnego roku złożyć w swoim urzędzie skarbowym oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia.

[b]A jaki jest sposób opodatkowania nieruchomości nabytych w tym roku?[/b]

Dochód ze sprzedaży nieruchomości nabytych w 2009 roku jest opodatkowany w wysokości 19 proc., na zasadach omówionych powyżej dla nieruchomości nabytych pomiędzy 1 stycznia 2007 roku a 31 grudnia 2008 roku (przychód minus koszty).

Należy pamiętać, że została zlikwidowana tzw. ulga meldunkowa, ale jest utrzymana na zasadach praw nabytych w odniesieniu do nieruchomości nabytych między 1 stycznia 2007 a 31 grudnia 2008 r.

Według przepisów obowiązujących w 2009 roku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nabytych po 31 grudnia

2008 roku są zwolnione z opodatkowania w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Chodzi tu np. o zakup lokalu, domu, budynku mieszkalnego, ich nadbudowę, rozbudowę, zakup gruntu pod budowę czy spłatę kredytu mieszkaniowego. Można dokonywać tych wydatków nie tylko w Polsce, ale także na obszarze całej Unii Europejskiej.

[ramka][srodtytul]Najpierw zaliczka na nowe, potem sprzedaż[/srodtytul]

Co zrobić, jeśli najpierw wpłaciłem zaliczkę na nowe mieszkanie (pieniądze od rodziców), a potem – po kilku tygodniach – sprzedałem stare (zakupione w 2005 roku), z którego pieniądze przeznaczyłem na zakup nowego? Czy mogę być zwolniony z podatku, choć umowę wstępną na nowe miałem zawartą przed sprzedażą starego? – pyta czytelnik.

Andrzej Marczak: W opisanej sytuacji mają zastosowanie przepisy o opodatkowaniu przychodów ze sprzedaży nieruchomości nabytych do końca 2006 roku. Czyli ewentualnie płacimy 10-proc. podatek nakładany de facto na kwotę, jaką uzyskaliśmy z tej sprzedaży. Aby nie płacić podatku, czytelnik powinien złożyć oświadczenie, że przychód z tej sprzedaży przeznaczy na inne cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat. Jak rozumiem, tak się stało, ponieważ czytelnik przeznaczył tę kwotę na zakup nowego mieszkania. Fakt, że przed sprzedażą mieszkania zawarł wcześniej umowę przedwstępną na nowe mieszkanie, nie powoduje, że z tego zwolnienia nie może skorzystać.[/ramka]

[ramka][srodtytul]Darowizna czy spadek[/srodtytul]

Co opłaca się bardziej, biorąc pod uwagę wysokość podatku: podarować mieszkanie czy zapisać w spadku? Mówimy tutaj o najbliższej rodzinie.

Andrzej Marczak: W obu sytuacjach podatek od spadków i darowizn nie wystąpi, jeżeli mieszkanie nabędą np.: małżonek, dzieci, wnukowie, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo. Nie ma tutaj limitów kwotowych. Warunkiem zwolnienia jest poinformowanie urzędu skarbowego. Jeżeli chodzi o spadek – w terminie sześciu miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku. Jeżeli nabycie następuje w formie aktu notarialnego (tak jest w przypadku mieszkania), to notariusz zawiadamia o tym fakcie urząd skarbowy.[/ramka]

[ramka][srodtytul]Jak liczyć podatek przy sprzedaży nieruchomości kupionych w tym roku[/srodtytul]

>> Przychód ze sprzedaży mieszkania kupionego w 2009 roku: 250 000 zł

>> Koszty uzyskania przychodu (koszt zakupu mieszkania): 200 000 zł

>> Dochód: 50 000 zł

>> Wydatki w ciągu dwóch lat poniesione na własne cele mieszkaniowe: 220 000 zł

>> Dochód podlegający zwolnieniu: 44 000 zł, bowiem (50 000 zł x 220 000zł)/250 000 zł

>> Do opodatkowania pozostaje dochód w wysokości 6000 zł (50 000 – 44 000)

Jeżeli przychód z odpłatnego zbycia w całości zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości zwolniony od podatku dochodowego.[/ramka]