Kupiłeś przed 2007 rokiem, oddasz 10 procent przychodu

Oczywiście tylko wówczas, gdy nie minęło pięć lat od końca roku, w którym je nabyłeś ([link=http://www.rp.pl/artykul/401407_Aby_uniknac_daniny_zawsze_wystarczy_piec_lat.html]"Aby uniknąć daniny zawsze wystarczy pięć lat"[/link]) i gdy nie przysługuje ci żadne ze zwolnień podatkowych ([link=http://www.rp.pl/artykul/401408_Zwolnienie_bez_wzgledu_na_date_nabycia.html]"Zwolnienie bez względu na datę nabycia"[/link] i [link=http://www.rp.pl/artykul/401410_Zainwestujesz_w_dach_nad_glowe__nie_dzielisz_sie_z_fiskusem.html]"Zainwestujesz w dach nad głowę, nie dzielisz się z fiskusem"[/link]).

Ze względu na upływ owego pięcioletniego okresu 10-proc. podatek obowiązywać będzie jeszcze przy sprzedaży (odpłatnym zbyciu) nieruchomości, praw spółdzielczych, użytkowania wieczystego (dalej nazywanych ogólnie nieruchomościami):

- uzyskanych w 2004 r., a sprzedawanych w 2009 r.,

- uzyskanych w 2005 r., a sprzedawanych w 2009 r. i 2010 r.,

- uzyskanych w 2006 r., a sprzedawanych w 2009 r., 2010 r. i 2011 r.

Omówione tu zasady opodatkowania (wynikające ze starych przepisów) będą obowiązywały jeszcze do 31 grudnia 2011 r., a więc przez ponad dwa lata. Według tych przepisów rozliczysz się, jeśli np. w grudniu 2011 r. sprzedasz mieszkanie czy działkę budowlaną kupione w grudniu 2006 r.

[srodtytul]Składasz deklarację i płacisz podatek[/srodtytul]

Jeżeli nie przysługuje ci żadne zwolnienie, w ciągu 14 dni licząc od dnia sporządzenia przez notariusza aktu sprzedaży musisz złożyć w urzędzie skarbowym deklarację podatkową i zapłacić podatek w wysokości 10 proc. od przychodu uzyskanego ze sprzedaży.

Obowiązuje w tym wypadku [link=http://www.mf.gov.pl/_files_/podatki/formularze_podatkowe/pit_2007/pit-23i1.pdf]formularz PIT- 23 „Deklaracja o osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, objętych zryczałtowanym podatkiem dochodowym”[/link]. Składasz ją w urzędzie skarbowym właściwym według twego miejsca zamieszkania (położenie sprzedawanej nieruchomości jest bez znaczenia).

Nie wolno czekać na wezwanie z urzędu; obowiązuje tu zasada samoopodatkowania, czyli samemu trzeba obliczyć i wpłacić daninę. Jeśli spóźnisz się z zapłatą, należny podatek stanie się zaległością i będziesz dodatkowo obciążony „karnymi” odsetkami (od zaległości podatkowych), liczonymi od 15 dnia od dnia, w którym doszło do sprzedaży.

Jeśli zamierzasz przeznaczyć część pieniędzy ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe uzasadniające zwolnienie z podatku (patrz tekst [link=http://www.rp.pl/artykul/401413_19_proc__podatek_od_zysku.html]"19-proc. podatek od zysku"[/link]), to razem z PIT-23 obejmującym podatek od pozostałej części musisz złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie informujące urząd skarbowy o tym zamiarze.

[srodtytul]Według wartości rynkowej[/srodtytul]

10-procentowa danina jest podatkiem zryczałtowanym. Oznacza to, że przychodu ze sprzedaży nie dolicza się do innych przychodów sprzedającego i nie uwzględnia w zeznaniu rocznym.

Podatek ten płacisz od przychodu. Tym jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, słowem koszty transakcji. Do kosztów tych należy przede wszystkim prowizja pośrednika w obrocie nieruchomościami, wynagrodzenie notariusza, jeśli poniósł je sprzedający (zwyczajowo ponosi je nabywca).

Musisz liczyć się z tym, że urząd skarbowy może zakwestionować cenę. Punktem odniesienia przy wyliczaniu podatku od sprzedaży jest bowiem wartość rynkowa dóbr. Określa się ją na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku z uwzględnieniem zwłaszcza ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Wiadomo, że inną wartość ma takie samo mieszkanie znajdujące się w Poznaniu, a inną np. w Radomsku.

[srodtytul]Warto zrobić zdjęcia[/srodtytul]

Jeśli cena podana w umowie znacznie odbiega od wartości rynkowej, urząd skarbowy wzywa do zmiany tej wartości albo podania przyczyn uzasadniających podanie takiej ceny. Dlatego, jeśli np. kupione lokum było zdewastowane czy kupowany dom jest zawilgocony i zagrzybiony, warto zrobić zdjęcia obrazujące ich stan w dniu zakupu. Będą one mocnym argumentem w rozmowach z urzędem skarbowym o ich wartości i cenie.

Jeśli wezwany nie udzieli odpowiedzi albo nie zmieni wartości i nie wskaże przyczyn, z których podana przez niego wartość znacznie odbiega od rynkowej, ustali ją urząd z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych.

Powołanie biegłych należy do urzędu skarbowego. Urząd ma obowiązek ocenić ich opinię, uwzględniając także inne fakty i dowody. Gdy ustalona w ten sposób wartość przekroczy o 33 proc. wartość podaną w PIT-23, urząd skarbowy obciąży nas także kosztami ekspertyzy. Jeśli różnica jest mniejsza, jej koszty ponosi Skarb Państwa.

Jeśli nie zgodzisz się na korektę, urząd wyda decyzję wyznaczającą wysokość należnego podatku. Jeśli uznasz, że wyliczył ją błędnie, zawyżając wartość nieruchomości, mieszkania spółdzielczego, gruntu, możesz odwołać się do izby skarbowej, a potem wnieść skargę do sądu administracyjnego.

[srodtytul]Przy zamianach czasami podwójny podatek[/srodtytul]

Zamiany są praktycznie zrównane ze sprzedażą. Podatkiem od przychodu z zamiany obciążone są obie strony, zarówno ta, która daje dopłatę, jak i ta, która ją otrzymuje, także wówczas, gdy zamiana jest ekwiwalentna. Oczywiście podatku nie ma, jeśli zamieniamy się placem, mieszkaniem, po upływie pięciu lat licząc od końca roku, w którym je nabyliśmy. Ten okres liczy się także dla drugiej strony transakcji.

[wyimek]10-proc. zryczałtowany podatek liczymy od przychodu ze sprzedaży pomniejszonego o koszty transakcji[/wyimek]

[ramka][b]Przykład[/b]

Pan Kowalski, właściciel kupionej w 2006 r. działki budowlanej o wartości 120 tys. zł, zamienił się w 2009 r. z panem Nowakiem na wybudowany przez niego w 2005 r. domek rekreacyjny z działką wart 150 tys. zł.

Pan Kowalski zapłaci 10 proc. od 120 tys. zł (minus ewentualne koszty sprzedaży), a pan Nowak 10 proc. od 150 tys. zł (minus ewentualne koszty sprzedaży).

Inaczej jest, jeśli przedmiotem zamiany są wyłącznie mieszkania i domy mieszkalne wraz z prawem do gruntu z nimi związanym – nabyte przed 1 stycznia 2007 r. są zwolnione z 10-procentowego podatku. Zwolnienie obejmuje całość przychodów z wielostronnych zamian budynków i lokali o różnych statusach.[/ramka]

[ramka][b]Małżonkowie rozliczają się oddzielnie[/b]

W razie sprzedaży nieruchomości wchodzącej w skład majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską obowiązek rozliczenia się z fiskusem ciąży na każdym z małżonków z osobna.

Ponieważ zgodnie z kodeksem rodzinnym i opiekuńczym udziały małżonków w takim majątku są równe, każdy z małżonków rozlicza połowę pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży.

Każdy składa też odrębne zeznanie podatkowe na PIT-23, a w związku z zamiarem przeznaczenia ich na własne cele mieszkaniowe każdy musi informować o tym urząd skarbowy, składając stosowne oświadczenie.[/ramka]

[ramka][srodtytul]Czytaj też: