Przy zbyciu mieszkania opłaty bankowe są kosztem

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?n=1&id=346580v]ustawy o PIT[/link] od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a – c [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?n=1&id=346580]ustawy o PIT[/link] (np. spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania lub prawa użytkowania wieczystego gruntu) podatek obliczany jest według 19-proc. stawki.

Podstawa opodatkowania to dochód, czyli różnica między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (lub praw), określonym zgodnie z art. 19 ustawy o PIT, a kosztami ustalonymi z uwzględnieniem art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o PIT.

Różnicę tę powiększa się o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

[srodtytul]Wydatki obniżają przychód...[/srodtytul]

Z art. 19 ustawy o PIT wynika, że przychodem jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, to przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Ustawodawca nie sprecyzował, co należy rozumieć pod pojęciem „koszty odpłatnego zbycia”. Należy zatem stosować językowe (potoczne) jego rozumienie. Sprzedający nieruchomość może więc uwzględnić wszystkie wydatki, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku, np.

- koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

- prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

- koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

- wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

- prowizje biura nieruchomości,

- wynagrodzenie notariusza przy zakupie.

Organy podatkowe co do zasady nie kwestionują tych wydatków.

[srodtytul]...ale budzą wątpliwości[/srodtytul]

Więcej pytań związanych jest z ustaleniem kosztów uzyskania przychodów. Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT osoba sprzedająca nieruchomość może do nich zaliczyć koszty nabycia lub wytworzenia, powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wszystkie wydatki muszą być udokumentowane. Wysokość nakładów można potwierdzić tylko fakturą VAT i dokumentami stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zgodnie z art. 22 ust. 6f ustawy o PIT koszty nabycia lub koszty wytworzenia są podwyższane o odpowiedni wskaźnik inflacji.

W świetle tych definicji wątpliwości budzą m.in. opłaty za przewalutowanie kredytu i prowizja za jego wcześniejszą spłatę. W poprzednich latach fiskus nie kwestionował prawa do ich uwzględnienia.

Potwierdza to [b]odpowiedź Trzeciego Urzędu Skarbowego Warszawa-Śródmieście z 31 sierpnia 2007 r. (1449/1CF/415/IP-79/ 07/EW) i interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie z 14 sierpnia 2008 r. (IPPB2/415-814/08-2/AZ). [/b]

Z czasem jednak organy podatkowe zmieniły zdanie. Przykładem niekorzystnej dla podatnika odpowiedzi jest [b]interpretacja Izby Skarbowej w Poznaniu z 9 kwietnia 2010 r. (ILPB2/415-93/10-2/ES).[/b]

Wyjaśniła ona, że koszty związane z kredytem bankowym zaciągniętym na zakup sprzedawanej nieruchomości (m.in. opłata za przewalutowanie uiszczona w momencie jego spłaty, prowizja z tytułu przedterminowej spłaty) nie są kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

To dlatego że są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup nieruchomości. Nie mogą być więc potraktowane jako nakłady poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości. W żaden sposób nie wpływają bowiem na podwyższenie jej wartości.

[srodtytul]Kredyt warunkiem zakupu[/srodtytul]

Trudno zgodzić się z tym stanowiskiem. Przepisy nie uzasadniają bowiem twierdzenia, że wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup nieruchomości nie są kosztem jej nabycia. Gdyby taki był zamiar ustawodawcy, to zapisałby to wyraźnie i jednoznacznie w ustawie o PIT.

Tymczasem pojęcie kosztów nabycia nieruchomości dla celów art. 22 ust. 6c ustawy o PIT nie zostało w ustawie zdefiniowane. Trzeba się więc odwołać do potocznego rozumienia tego pojęcia. To oznacza, że obejmuje ono wszystkie wydatki poniesione przez kupującego związane z nabyciem danej nieruchomości, konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Nie powinno więc być wątpliwości, że osoba sprzedająca nieruchomość może uwzględnić koszty przewalutowania kredytu i prowizje, które choćby pośrednio są związane z nabyciem nieruchomości. Podpisanie umowy kredytu hipotecznego (przewidującej w określonych okolicznościach konieczność zapłaty dodatkowych opłat i prowizji) jest bowiem warunkiem nabycia nieruchomości.

Późniejsze poniesienie tych kosztów jest zatem konsekwencją warunków ustalonych przez podatników z bankiem w związku z finansowaniem zakupu.

Należy podkreślić, że poniesienie kosztów przewalutowania kredytu i prowizji za wcześniejszą jego spłatę w rzeczywisty sposób wpływa na pomniejszenie dochodu podatnika. Nieuwzględnienie ich powodowałoby zapłatę podatku od zysku, którego nie osiągnął.

Taką sprawę rozpatrywał [b]Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z 28 października 2010 r. (I SA/Wr 801/10)[/b].

W sporze tym stanął po stronie podatników. Stwierdził, że żaden z przepisów ustawy o PIT nie ogranicza kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości do ceny nieruchomości podanej w umowie.

[ramka][b]Można uwzględnić nie tylko cenę[/b]

[b]Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z 28 października 2010 r. (I SA/Wr 801/10)[/b] uznał, że osoba sprzedająca nieruchomość może zaliczyć do kosztów takiej transakcji opłatę za przewalutowanie kredytu i prowizję za jego wcześniejszą spłatę. To dlatego że żaden z przepisów ustawy o PIT nie ogranicza kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości do ceny nieruchomości podanej w umowie.