Jak można zdecydować o remoncie

We wspólnocie mieszkaniowej głosuje się udziałami w nieruchomości wspólnej. Im dany właściciel ma wyższy udział w tej nieruchomości, tym więcej przysługuje mu głosów. Od tej zasady są wyjątki.

Chodzi o to, że w niektórych wspólnotach mieszkaniowych dominuje jeden właściciel. Dotyczy to głównie tych‚ które powstały w budynkach komunalnych, gdzie tylko niewielką część lokali wykupili najemcy. Dzieje się tak też w tych nowych budynkach postawionych przez deweloperów, w których nie udało się sprzedać większości lokali.

Taki dominujący właściciel łatwo może narzucić swoją wolę innym, bo skoro należy do niego większość lokali, to i najczęściej większość udziałów w nieruchomości wspólnej, a to oznacza‚ że może przegłosować każdą uchwałę. Właściciele‚ którzy są w mniejszości, mogą jednak przeforsować korzystną dla siebie uchwałę. Zgodnie bowiem z ustawą [b]właściciele posiadający co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej mogą zmienić tryb głosowania[/b] w danej sprawie i zadecydować, że każdemu z nich przysługuje tylko jeden głos (art. 23 ust. 2a [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=6DD5276E4FA82D32E85DE78276DE2FBB?id=128489]ustawy o własności lokali[/link]).

Zasadę „jeden właściciel – jeden głos” można wprowadzić ponadto wówczas, gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej została źle wyliczona i z tego powodu nie jest równa jedności (albo też zachodzą obie te sytuacje).

Jeżeli chodzi natomiast już o sam tryb głosowania nad uchwałami, to podejmuje się je na dwa sposoby: na zebraniu albo w drodze indywidualnego zbierania głosów.

W tym ostatnim wypadku chodzi się od lokalu do lokalu i zbiera podpisy od właścicieli. W tym trybie można nie tylko zbierać brakujące głosy, ale także podejmować uchwały. Właściciele mogą też oddawać głosy częściowo w jeden i drugi sposób, czyli na zebraniu lub podczas ich zbierania.

Jeśli więc na zebranie nie przyjdą wszyscy właściciele, nie jest to jeszcze katastrofa. Wtedy bowiem zarząd wysyła zawiadomienia do nieobecnych, że głosowanie będzie kontynuowane w trybie indywidualnego zbierania głosów (podaje też termin, do którego będzie się zbierać głosy). Do zawiadomienia dołącza projekty uchwał. Następnie członkowie zarządu (co najmniej dwóch, chyba że zarząd jest jednoosobowy) zbierają głosy, chodząc po lokalach, i przygotowują protokół, który dołącza się do protokołu z rocznego zebrania.

[b]Uwaga! Zdarza się, że zarząd odmawia zbierania głosów, bo np. jest w konflikcie z właścicielami albo ci chcą go odwołać. Dlatego w wyjątkowych sytuacjach głosy mogą zbierać sami właściciele. [/b]

W dużej wspólnocie o tym, czy uchwała została przyjęta, decyduje większość głosów (musi ich być ponad 50 proc.). Dzieje się tak dlatego, że tam, gdzie mieszka 100 czy 300 właścicieli, często niełatwo o jednomyślność. Stąd ta zasada.

Właścicielom czasami trudno w ogóle uzyskać większość wymaganą do podjęcia uchwały. Wtedy może zadecydować za nich sąd. Występuje do niego zarząd, ale tylko w sprawach przekraczających czynności zwykłego zarządu, czyli takich, na których podjęcie niezbędna jest zgoda właścicieli w formie uchwały, np. ustalenie wysokości zaliczek, przeprowadzenie remontu.

Listę tego typu czynności zawiera ustawa. Nie jest ona zamknięta i właściciele mogą ją rozszerzać (w drodze uchwały). Z kolei w sprawach bieżących (zwykłego zarządu) członkowie zarządu sami podejmują decyzje.