Jak z najemcy można stać się właścicielem

Gminy nie można zmusić do sprzedaży mieszkania – jeżeli nie chce się ona wyzbywać swoich lokali, to ma do tego prawo. Skargi i ponaglenia najemców nic tu nie pomogą.

[srodtytul]Trzeba czekać na zaproszenie[/srodtytul]

Jeżeli gmina zdecyduje się na sprzedaż, wówczas sama występuje do najemcy z propozycją wykupu lokalu. (art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami). – Zawsze jednak lokator, który chce nabyć mieszkanie, może wyrazić zainteresowanie wykupem, zgłaszając się do gminy – wyjaśnia Piotr Stankiewicz, inspektor w Biurze Polityki Lokalowej w Urzędzie Miasta w Warszawie.– Gminy rozsyłają niekiedy w tej sprawie ankiety wśród najemców. Gmina może nie zdecydować się na przeznaczenie lokali do sprzedaży, m.in. ze względu na zbyt małe zainteresowanie najemców nabyciem mieszkań.

[srodtytul]Ile za mieszkanie[/srodtytul]

Warunki wykupu mieszkań komunalnych nie są jednolite. Zasady ogólne są bowiem unormowane są w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.), natomiast kwestie szczegółowe, dotyczące sprzedaży lokali mieszkalnych – zawarte są w uchwałach władz lokalnych.

[b]Uwaga![/b] Rady gminy mogą wskazywać kategorie lokali, które nie zostaną przeznaczone do sprzedaży. W Warszawie dotyczy to na przykład lokali w domach, w których usytuowany jest jeden lub dwa lokale.

Gminy stosują różne zasady wykupu lokali, jednak zwykle proponują najemcom bonifikaty przy ich sprzedaży. Najczęściej wysokość bonifikat wynosi 80 – 90 proc. wartości lokalu – przykładowo pułap 90 proc. stosowany jest w Poznaniu.

Wysokość bonifikaty zależy od różnych czynników. Niektóre gminy biorą pod uwagę stan techniczny budynku i mieszkania, inne – np. Warszawa, zwracają uwagę na to, jak długo jest się najemcą mieszkania komunalnego.

[b]Uwaga![/b] Gmina może, lecz nie musi, stosować bonifikaty. To od jej dobrej woli zależy, czy zdecyduje się na takie obniżanie cen mieszkań, a jeśli tak – to w jakiej wysokości >patrz przykład.

Gmina może uzależnić sprzedaż mieszkań w budynku komunalnym od złożenia wniosków o wykup przez wszystkich najemców mieszkań w tym budynku. Na tym tle doszło do sporu w Gdańsku. Miasto to w swojej uchwale dotyczącej sprzedaży mieszkań zawarło właśnie taki warunek – ostatecznie jednak batalię wygrało. Naczelny Sąd Administracyjny w swoim wrześniowym wyroku uznał, że gmina ma prawo ustalać warunki, na jakich może dojść do sprzedaży należących do niej lokali.

Zniżka obejmuje nie tylko cenę mieszkania, ale i grunt oraz pomieszczenia przynależne, czyli np. piwnicę. Inaczej wygląda to jednak w sytuacji, gdy gmina sprzedaje udział w użytkowaniu wieczystym, a nie we własności gruntu. Płaci się wtedy pierwszą opłatę roczną, która wynosi od 15 do 25 proc. wartości gruntu, a następnie opłatę roczną w wysokości 1 proc. wartości gruntu (tyle, ile przypada na wykupywany lokal).

Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego – nie pobiera się jej tylko za rok, w którym ustanowiono użytkowanie wieczyste.

[srodtytul]Kiedy trzeba zwrócić upust[/srodtytul]

Najemca musi oddać bonifikatę, jeżeli sprzeda lokal w ciągu pięciu lat od daty jego nabycia. Nie ma przy tym znaczenia, z jakich powodów to zrobił. Tak stanowi art. 68 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wyjątkiem jest zbycie mieszkania na rzecz osób bliskich, na przykład córki, syna lub wnuka. Od 22 października br., w związku z nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie muszą one zwracać opustu, jeżeli pieniądze ze sprzedaży zostaną w ciągu 12 miesięcy od daty sprzedaży przeznaczone na nabycie drugiego mieszkania lub na inne cele mieszkaniowe (np. na remont).

Nowelizacja dopuszcza także możliwość zamiany jednego mieszkania na inne lub na dom bez konieczności zwrotu bonifikaty.

Poza tym rada gminy będzie mogła zrezygnować z żądania zwrotu bonifikaty także w innych sytuacjach, np. gdy rodzina najemcy będzie w trudnej sytuacji życiowej.

[ramka]Przykłady