Co jest najważniejsze przy najmie

Osoba prywatna, która chce wynająć mieszkanie, może skorzystać z jednego z dwóch typów umów najmu: okazjonalnego oraz zwykłego (ten drugi nie ma specjalnej nazwy). Podstawy prawne ich zawierania znajdują się w [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=1C9DCA1C777C64631A76E855D49923B4?id=176767]ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (DzU z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.; dalej: ustawa)[/link]. Dopiero gdy nie reguluje ona danej kwestii, stosuje się kodeks cywilny.

[srodtytul]Kiedy najem okazjonalny[/srodtytul]

Ten typ umowy pojawił się w przepisach niedawno, bo na początku tego roku. Jest bardzo sformalizowany. Zarówno umowę, jak i niezbędne dokumenty trzeba przygotować ściśle według wskazówek ustawy. Obowiązkowo też właściciel lokalu musi płacić podatek od najmu ([b]więcej o podatku od najmu:[/b] [link=http://www.rp.pl/temat/409122_Jak-opodatkowac-dochody-z-najmu.html]Jak opodatkować dochody z najmu[/link]). Bez spełnienia tych warunków nie dojdzie do zawarcia umowy najmu okazjonalnego, lecz zwykłej umowy najmu. Z tego m.in. powodu najem okazjonalny nie jest zbyt popularny.

Ustawa przewiduje, że umowy najmu okazjonalnego mogą zawierać tylko osoby fizyczne, dla których najem nie jest zarejestrowaną działalnością gospodarczą. Umowę zawiera się tylko na czas określony, maksymalnie na dziesięć lat, z możliwością ponownego jej zawarcia. Nie będzie miała znaczenia liczba posiadanych lokali. Dla każdego właściciel uzyska prawo zawarcia takiej umowy.

[wyimek][b]Czytaj również:[/b] [link=http://www.rp.pl/artykul/82970,548506-O-czym-musza-pamietac-wlasciciel-i-lokator-.html]O czym muszą pamiętać właściciel i lokator[/link][/wyimek]

Do umowy trzeba dołączyć liczne dokumenty (patrz: ramka obok). Wśród nich jest m.in. notarialne oświadczenie najemcy, że jeśli nie będzie przestrzegał jej warunków lub gdy ona wygaśnie, dobrowolnie wyprowadzi się z wynajmowanego mieszkania. Wynagrodzenie notariusza wyniesie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (obecnie 131,7 zł.).

Lokator musi podać także adres innego lokalu, do którego zostanie przymusowo przekwaterowany, gdyby sam nie zechciał się wyprowadzić. W umowie najmu musi ponadto wyrazić zgodę na dobrowolne poddanie się egzekucji. Mówi o tym art. 777 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=906021C3C4F8A71B08066CD633B6506B?id=70930]kodeksu postępowania cywilnego[/link].

Jeżeli najemca nie będzie się stosował do ustaleń umowy, to właściciel lokalu będzie mógł się zwrócić do sądu rejonowego, by nadał umowie klauzulę natychmiastowej wykonalności.

Podstawowa zaleta umowy najmu okazjonalnego jest taka, że gdyby powstał konflikt na linii właściciel – najemca, a ten drugi nie chciał się wyprowadzić, to wynajmujący nie musi występować do sądu z powództwem o eksmisję. By iść do komornika, wystarczy umowa z klauzulą. Komornik będzie zobowiązany przenieść najemcę pod wskazany adres. Jeżeli okaże się on nieaktualny, to dokona eksmisji na bruk.

[srodtytul]Podpisujemy umowę standardową[/srodtytul]

Zwykła umowa najmu jest najbardziej popularna.

Jej największą zaletą jest to, że do ważności wystarczy samo jej podpisanie, nie trzeba dostarczać żadnych dodatkowych dokumentów ani płacić notariuszowi. Jest to więc forma dużo prostsza, szybsza i tańsza, ale ma jedną bardzo istotną wadę. Dużo trudniej na jej podstawie pozbyć się nieuczciwego najemcy. Jeżeli więc właściciel będzie miał pecha i wynajmie lokal osobie, która mu np. nie płaci i nie zechce się wyprowadzić, to znajdzie się w sytuacji nie do pozazdroszczenia. Musi bowiem doprowadzić do eksmisji lokatora, a to nie jest takie proste, nawet jeżeli posiada się wyrok w tej sprawie (więcej na ten temat w piątkowej „Rz”). Często trwa to latami. W tym czasie zaś na ogół lokator nie płaci.

Każdy właściciel musi więc sam rozważyć, co jest dla niego ważniejsze: szybkie znalezienie lokatora i podpisanie umowy czy też szukanie lokatora, który zgodzi się na najem okazjonalny, a następnie na przebrnięcie przez liczne formalności.

W zamian dostanie gwarancję, że bez problemu odzyska mieszkanie po rozwiązaniu umowy.

[ramka][srodtytul]Przy pomocy pośrednika[/srodtytul]

Niektórzy właściciele i najemcy decydują się skorzystać z usług agencji nieruchomości.

- Zasadą jest, że dopiero po podpisaniu umowy pośrednictwa agent pokaże lokale. Zażąda oczywiście prowizji za swoje usługi.

- Zwykle pośrednicy pobierają prowizję od 50 do 100 proc. mie- sięcznego czynszu za najem (do tego dolicza się 22 proc. VAT).

- Pośrednik może wziąć prowizję dopiero przy podpisywaniu umowy najmu. Wielu oszustów usiłuje zarobić głównie na łatwowiernych studentach. Żądają opłaty wstępnej za przekazanie adresów mieszkań do wynajęcia (średnio 200 – 300 zł).

[b]Pamiętaj! Umowę pośrednictwa podpisuje agent, który ma licencję zawodową oraz ubezpieczył się (OC).[/b][/ramka]

[ramka][srodtytul]Kto likwiduje usterki[/srodtytul]

Art. 6a – 6f ustawy o ochronie praw lokatorów dokładnie reguluje, kto dokonuje napraw w wynajętym lokalu (jednocześnie stanowi, że strony umowy mogą ustalić swoje zasady w tym zakresie). Zgodnie z tymi przepisami:

- właściciel m.in. wymienia stolarkę okienną i drzwiową, tynki, posadzki, wykładzinę podłogową. Naprawia je i konserwuje najemca,

- najemca dba też o znajdujące się w kuchni oraz łazience ścienne okładziny ceramiczne, naprawia i konserwuje okna i drzwi, meble wbudowane w ściany (także je wymienia), kuchnie, trzony kuchenne, grzejniki wody przepływowej, podgrzewacze wody, wanny, brodziki, misy klozetowe, zlewozmywaki, umywalki łącznie z syfonami,

- najemca maluje (tapetuje) ściany, drzwi i okna (od wewnętrznej strony), wbudowane meble, a także zabezpiecza przed korozją urządzenia kuchenne, sanitarne i grzewcze oraz naprawia tynki.[/ramka]

[i]masz pytanie, wyślij e-mail do autorki

[mail=r.krupa@rp.pl]r.krupa@rp.pl[/mail][/i]