Mieszkanka Zdzieszowic zalegała z opłatami za mieszkanie. Jej dług wynosił 2621 zł. Wspólnota mieszkaniowa wystąpiła przeciwko niej do sądu o nakaz zapłaty, a gdy go otrzymała i uprawomocnił się, wystąpiła do komornika i wskazała mieszkanie jako przedmiot egzekucji. W efekcie doszło do sprzedaży lokalu w drodze licytacji.

[srodtytul]Na skróty[/srodtytul]

– To niestety niejedyny tego rodzaju przypadek – mówi prawnik Jacek Szostek. [b]Bardzo często wspólnoty za niewielkie długi wskazują jako przedmiot egzekucji lokal, choć nierzadko dłużnicy mają inny jeszcze majątek, np. samochód.[/b]

Według Jacka Szostka wspólnoty, które decydują się w ten sposób ściągnąć swoją należność, zdecydowanie idą na skróty.

– Oczywiście mają prawo egzekwować z nieruchomości swoje długi, ale wtedy, gdy zaległości są większe, i w innym trybie, mianowicie art. 16 [link=http://akty-prawne.rp.pl/Dokumenty/Ustawy/2000/DU2000Nr%2080poz%20903.asp]ustawy o własności lokali[/link]. Mówi on, że jeżeli właściciel zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Potwierdza to wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 20 października 2006 r. [b](sygn. VI ACa 353/2006)[/b]. [b]SA uznał, że sankcję w postaci przymusowej sprzedaży lokalu powinno się stosować w ostateczności, gdy perswazje i łagodniejsze środki prawne nie odnoszą skutku.[/b]

– Sąd nie bada natomiast okoliczności sprawy, wydając nakaz zapłaty – dodaje Szostek.

[srodtytul]Zgodnie z ustawą[/srodtytul]

Odmiennego zdania jest adwokat Rafał Dębowski.

– Problem faktycznie istnieje, ale nie wynika on z ułomności przepisów, tylko z niewiedzy właścicieli mających zaległości – twierdzi. – Wspólnota mieszkaniowa ma prawo prowadzić egzekucję z nieruchomości w celu zaspokojenia swoich roszczeń. Pod warunkiem oczywiście, że dłużnik nie ma innego majątku.

Mec. Dębowski przypomina, że jeżeli dochodzi do wydania nakazu zapłaty, można się odwołać, a wtedy postępowanie nie jest prowadzone w trybie uproszczonym. Poza tym – wyjaśnia – zanim komornik rozpocznie egzekucję, wzywa do zapłaty. Jest wtedy szansa na uregulowanie długu.

Nie wolno też zapominać, że [b]egzekucja musi być jak najmniej dolegliwa dla dłużnika. Dlatego jeżeli komornik rozpocznie egzekucję z mieszkania, a dłużnik ma np. pieniądze na koncie czy samochód, zawsze może złożyć skargę na komornika.[/b]

Często jednak ci ludzie nie mają żadnego innego majątku.

– To prawda – przyznaje Szostek. – Tylko niech egzekucja będzie prowadzona w trybie art. 16 ustawy o własności lokali. Wtedy sąd bada, jak długo właściciel zalega z zapłatą, i po tym ewentualnie wydaje zgodę na licytację.

[ramka]OPINIA

[b]Jarosław Świeczkowski, prezes Krajowej Rady Komorniczej[/b]

Egzekucji z mieszkania za długi jest niestety sporo. Trzeba jednak pamiętać, egzekucja z nieruchomości to postępowanie długotrwałe i kosztowne dla wierzycieli. Muszą bowiem pokryć koszty szacowania nieruchomości etc. Dlatego jeżeli się na nie decydują, to najczęściej wtedy, gdy nie mają innego wyjścia.

Moim zdaniem w wielu wypadkach można by uniknąć licytacji z mieszkania, wystarczyłoby, żeby dłużnik się temu sprzeciwiał.

Tymczasem on często pozostaje bierny, choć w toku postępowania jest wiele okazji, gdy można się bronić przed utratą mieszkania. Skąd ta bierność? Wydaje mi się, że w wielu wypadkach wynika z niewiedzy. [/ramka]