Lepiej wybrać kilka małych mieszkań

– Początek roku może być bardzo dobrym momentem na negocjacje z deweloperem – ocenia Robert Mostieńczuk, szef lubelskiego oddziału Mzuri. Stanie się tak, gdy sprawdzą się prognozy o spadku popytu na mieszkania po zmianach zasad udzielania kredytów. Od stycznia trzeba mieć już 15 proc. wkładu własnego. Swoje na rynku może też zrobić podatek bankowy.

Dla inwestora

O stabilności lubelskiego rynku mieszkań, który wykazuje umiarkowane perspektywy wzrostowe, mówi Sławomir Horbaczewski, ekspert w dziedzinie rynku nieruchomości. – Lublin to duży ośrodek akademicki. Z całego regionu przyciąga osoby poszukujące pracy oraz wykształcenia – zwraca uwagę. – Lubelski samorząd od lat zachęca do lokowania w mieście kapitału. Sytuację diametralnie poprawiło oddawanie do użytku kolejnych odcinków dróg ekspresowych oraz wprowadzenie przez PKP nowoczesnych składów na linii łączącej Lublin ze stolicą.

Z kolei Katarzyna Pianko-Szlachta, menedżer lubelskiego biura Dom czy Mieszkanie, wskazuje, że w listopadzie ub.r. stopa bezrobocia rejestrowanego w województwie lubelskim wyniosła 11,3 proc. – o 1,2 pkt proc. mniej niż rok wcześniej. – Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wzrosło o 3 proc., a liczba oddanych do użytku mieszkań była wyższa niż rok wcześniej o 0,6 proc. – mówi. – Dane powinny sugerować, że jest dobrze, a nawet coraz lepiej. Jednak analizując dane od 2012 r., widać znaczny spadek dynamiki zatrudnienia. Co ciekawe, stopa bezrobocia rejestrowanego też maleje. Może to mieć związek z migracją zarobkową, którą znacznie ułatwiło m.in. otwarcie lotniska. Młodzi ludzie najczęściej narzekają na brak ofert pracy i małe możliwości rozwoju.

Warto więc inwestować w nieruchomości w tym regionie? – Na rynku deweloperskim widać spory ruch. Wiele buduje się nie tylko na obrzeżach miasta, ale też w pobliżu centrum – zauważa Katarzyna Pianko-Szlachta.

– Nieruchomości są w dużej mierze przeznaczone dla tych, którzy chcą korzystnie ulokować kapitał – ocenia. I przypomina, że w 2014 r. Lublin znalazł się na trzecim miejscu wśród miast najczęściej wybieranych przez zagranicznych studentów. Wtedy studiowało tam ponad 3 tys. obcokrajowców – dodaje.

Także Sławomir Horbaczewski podkreśla, że popyt na mieszkania w województwie lubelskim jest generowany w dużej mierze przez studentów i nauczycieli akademickich, także z zagranicy. – Wszystko to stwarza dobre warunki zarówno dla deweloperów, jak i inwestorów – ocenia.

A Katarzyna Pianko-Szlachta dopowiada, że coraz popularniejszy staje się wynajem krótkoterminowy, skierowany do biznesmenów, turystów czy innych osób przebywających w Lublinie kilka dni. To alternatywa dla hoteli czy hosteli.

Student i turysta

Robert Mostieńczuk ocenia, że inwestycja w pakiet mieszkań od jednego dewelopera jest bardziej opłacalna niż kupowanie pojedynczych lokali w różnych firmach. – Możemy bowiem liczyć na hurtową zniżkę. Ale nie ma większego zysku bez większego ryzyka – zwraca uwagę. – Jeśli nie do końca trafimy z lokalizacją nieruchomości, może się okazać, że roczna stopa zwrotu wcale nie będzie lepsza.

Jednak według Sławomira Horbaczewskiego ilu deweloperów, tyle strategii sprzedaży. Jedni dają większe, inne mniejsze rabaty. – Są firmy, które wręcz wykluczają zniżki, wychodząc z założenia, że sprzedane z dużą zniżką mieszkania prędzej czy później wrócą na rynek wtórny, stwarzając konkurencję dla niesprzedanych jeszcze przez deweloperów lokali – wyjaśnia ekspert. – Znam firmy, które w ogóle nie dają rabatów albo udzielają ich tylko na gorsze, np. słabo doświetlone lokale.

Katarzyna Pianko-Szlachta twierdzi, że pakietowe oferty mieszkań to w Lublinie rzadkość, a deweloperzy najczęściej oddają lokale bez wykończenia pod klucz. – Firmy kuszą czasem rabatami na sprzęt AGD, RTV, materiały wykończeniowe, meble. Oferują także darmowe miejsca postojowe i komórki lokatorskie, rok bez płacenia czynszu – wskazuje przedstawicielka biura Dom Czy Mieszkanie. – Inwestorzy najchętniej kupują lokale dwupokojowe, ewentualnie studia open space – zwraca uwagę. Nowe inwestycje przyciągają monitoringiem czy innymi udogodnieniami, takimi jak siłownia, bieżnia, tereny zielone, recepcja, dodatkowe miejsca parkingowe.

– Na lubelskim rynku dominują niedrogie inwestycje deweloperskie, skierowane do masowego nabywcy, także tego, który może sobie pozwolić na zakup nieruchomości za gotówkę. Poszukiwane są względnie małe i tanie dwu- i trzypokojowe mieszkania – dodaje Sławomir Horbaczewski.

Na spory wybór lokali w Lublinie wskazuje także Robert Mostieńczuk. – Ponad 30 deweloperów oferuje ok. 60 nowych inwestycji – mówi dyrektor z Mzuri.

Jego zdaniem, mogąc sobie pozwolić np. na 250 mkw., rozsądniej będzie kupić dziesięć małych mieszkań niż dwa ponad 100-metrowe. – Jest to bardzo ważne zwłaszcza przy wspieraniu się kredytem. Kilkumiesięczny pustostan jednego z dwóch dużych lokali, spowodowany na przykład zalaniem i koniecznością przeprowadzenia remontu, może mocno zachwiać naszym biznesplanem – przestrzega. Przy większej liczbie lokali ryzyko utraty płynności finansowej jest nieporównywalnie mniejsze.

Jakie zwroty

– Tradycyjnie najlepiej wybierać lokalizacje w pobliżu ośrodków akademickich lub w śródmieściu. Jeśli decydujemy się na dzielnice peryferyjne, to bierzmy pod uwagę tylko te dobrze skomunikowane z pozostałymi częściami miasta – podpowiada Robert Mostieńczuk. Ocenia, że negocjując z deweloperem zakup dużego pakietu mieszkań, można starać się nawet o 10-proc. obniżkę. Trzeba też pamiętać, że inwestycje w nieruchomości przynoszą podwójny zwrot: zyskiem jest bieżący dochód z najmu oraz wzrost wartości lokalu. – Biorąc pod uwagę tylko ten pierwszy, można liczyć na dochód w wysokości 5,5–7,5 proc. w skali roku. Inwestycja zwróci się więc po 13–18 latach – wylicza Robert Mostieńczuk. Wzrost wartości nieruchomości może ten okres znacznie skrócić.

Katarzyna Pianko-Szlachta podaje, że dwójkę na 42–50 mkw. można kupić od dewelopera za ok. 240 tys. zł. Na 1 mkw. wykończenia wydamy ok. 1 tys. zł. W sumie trzeba mieć 290 tys. zł. – Na rynku wtórnym taki lokal kupimy za 300–330 tys. zł – wskazuje.

Jak podaje, lokal wart ok. 270 tys. zł można wynająć studentom za ok. 1,6 tys. zł miesięcznie. Uwzględniając opłaty administracyjne, podatki, inwestycja zwróci się po 15–16 latach. Rentowność to 6,48 proc. rocznie.

W pełni wyposażone, komfortowe mieszkanie warte 320 tys. zł można zaoferować studentowi z zagranicy. Czynsz: 2,2 tys. zł miesięcznie. Rentowność takiej inwestycji to, jak szacuje Katarzyna Pianko-Szlachta, 7,52 proc. Zwróci się więc po 13–14 latach.