Pisma, które zaczęli otrzymywać niektórzy właściciele nieruchomości – na razie wiadomo o dokumentach wysyłanych przez część stołecznych urzędów gmin – to pokłosie nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, która zaczęła obowiązywać od 1 stycznia 2016 r. Zmieniła ona zasady opodatkowania części wspólnych budynków. Nowelizacja ta najbardziej uderzyła w przedsiębiorców, m.in. właścicieli centrów handlowych. W ich przypadku podatek wzrósł kilkakrotnie. Wyższą daninę – choć tu podwyżka nie jest duża – powinni oddawać fiskusowi również właściciele mieszkań w blokach czy kamienicach, w których wyodrębnione są lokalne.
Przypomnijmy jednak na początek, jak było przed zmianą.
Dozwolona optymalizacja do 31 grudnia 2015 r.
Przy budynkach – zarówno mieszkalnych, jak i tych wykorzystywanych na cele działalności gospodarczej – po wyodrębnieniu lokali powstaje część wspólna (np. hol, korytarz). Artykuł 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych do końca 2015 roku pozwalał na nieopodatkowywanie nawet bardzo znaczącej powierzchni części wspólnych. Właściciele lokali płacili podatek od powierzchni wspólnej w takiej proporcji, jaką miała powierzchnia użytkowa lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku. Wyodrębnienie lokali pozwalało zatem na znaczne oszczędności podatkowe.
Luka została usunięta od 2016 roku
Z początkiem 2016 roku ww. przepis poprawiono i teraz cała część wspólna musi być opodatkowana, co oznacza, że właściciele poszczególnych lokali płacą podatek od części wspólnych w proporcji powierzchni ich lokalu do sumy powierzchni wszystkich lokali. To oznacza, że teraz każdy zapłaci wyższy podatek, liczony od powierzchni wskazanej w akcie notarialnym. Do tej pory udział właściciela lokalu w części wspólnej dla potrzeb podatku od nieruchomości równy był stosunkowi powierzchni lokalu do powierzchni całego budynku, a nie według wartości zapisanej w akcie notarialnym.
Nie dziwią więc pisma z urzędów gmin, w których widnieje prośba o korektę informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych (IN-15).
Samodzielnie ani rusz
Po otrzymaniu takiej informacji z urzędu, właściciel nieruchomości powinien taką korektę złożyć. W informacji IN-15 powinniśmy wskazać powierzchnię, z tytułu której jesteśmy podatnikiem, czyli powierzchnię lokalu oraz powierzchnię części wspólnej, której jesteśmy współwłaścicielem według współwłasności z aktu notarialnego.
To już IV edycja kongresu dla liderów świata finansów
Aby zrobić poprawne wyliczenie – a więc obliczyć część wspólną przypadającą do opodatkowania dla nas – potrzebujemy jednak znać całkowitą powierzchnię wspólną. W akcie notarialnym potwierdzającym kupno mieszkania takiej informacji zazwyczaj nie ma. Jest w nim tylko podany udział konkretnego właściciela w części wspólnej. Dlatego konieczna tu będzie pomoc urzędników. W urzędzie powinna być informacja na temat nie tylko całkowitej powierzchni, ale również właśnie powierzchni części wspólnych danego budynku. Dlatego po otrzymaniu pisma z urzędu gminy warto wziąć swój akt notarialny, udać się do urzędnika i ponownie wypełnić informację IN-15.
Przykład
Budynek mieszkalny ma powierzchnię 40 000 mkw. Mieszkanie podatnika to 50 mkw. Wszystkie części wspólne mają powierzchnię 10 000 mkw. Klatki schodowe i szyby dźwigowe to powierzchnia 1000 mkw. Powierzchnia wspólna podlegająca opodatkowaniu to 9000 mkw. Powierzchnia wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi to 30 000 mkw.
Do końca 2015 roku:
Proporcja konieczna do ustalenia podatku od części wspólnej to 0,00125 (dzielimy powierzchnię wyodrębnionego lokalu (50 mkw.) przez powierzchnię budynku (40 000 mkw.)).
Właściciel naszego lokalu w 2015 r. musiał zapłacić podatek od 11,25 mkw. części wspólnej (jest to wynik mnożenia powierzchni wspólnej do opodatkowania przez ustaloną proporcję). Maksymalna stawka podatku od mieszkań w 2015 roku wynosiła 0,75 zł. Zatem podatek do zapłaty wyniósł od części wspólnej 8,44 zł.
Od 1 stycznia 2016 roku:
Proporcja konieczna do ustalenia podatku od części wspólnej to 0,001667 (dzielimy powierzchnię wyodrębnionego lokalu (50 mkw.) przez powierzchnię wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi (30 000 mkw.)).
Właściciel naszego lokalu w 2017 r. musi zapłacić podatek od 15 mkw. części wspólnej (jest to wynik mnożenia powierzchni wspólnej do opodatkowania przez ustaloną proporcję). Maksymalna stawka podatku od mieszkań w 2017 roku wynosi 0,75 zł. Zatem podatek do zapłaty od części wspólnej to 11,25 zł. Podwyżka wyniosła 2,81 zł, a więc podatek od części wspólnej wzrósł aż o 33 proc.
* w przykładzie nie uwzględniliśmy podatku od gruntu związanego z budynkiem.
** w przykładzie nie uwzględniliśmy faktu, że gminy mogą ustalać indywidualne stawki podatku od nieruchomości za dany rok; my przyjęliśmy stawkę maksymalną z ustawy.
Autor jest partnerem w Kancelarii Nielepkowicz & Partnerzy
podstawa prawna: art. 3 ust. 5 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn. DzU z 2016 r. poz. 716 ze zm.)
