Krótka historia amerykańskiego rynku kredytów hipotecznych- czyli jak ewaluował American Dream (cz. 1)

Żeby dotrzeć do genezy obecnego kryzysu trzeba cofnąć się do burzliwych lat 20 ubiegłego wieku. Ówczesna sytuacja na rynku nieruchomości była bardzo podobna do dzisiejszej zarówno - trwał boomu budowlany i rosły ceny nieruchomości. Standardy przyznawania pożyczek hipotecznych spadały proporcjonalnie do rosnących cen nieruchomości.

Rządzący zgodnie z koncepcją „laissez-faire”, byli zwolennikami deregulacji rynku. Nie podejmowano żadnych działań zaradczych i bańka spekulacyjna rosła. W tamtym czasie typowa pożyczka hipoteczna zawierała karencję, która umożliwiała w pierwszych latach spłatę jedynie odsetek, odraczając w czasie zwrot właściwego kapitału. Taki okres karencji w powodował narastanie wartości zobowiązania.

W czasach wzrostu cen nieruchomości i taniego kredytu większość pożyczek była refinansowana i rolowana na dalsze okresy. Bańka spekulacyjna coraz bardziej pęczniała i to nie tylko na rynku nieruchomości. Drugim podłożem nadchodzącego krachu był szeroki strumień funduszy napływających w okresie prosperity lat 20-tych do amerykańskich przedsiębiorstw za pośrednictwem Wall Street.

Inwestorzy z niemal całego świata stale zwiększając ilość wpompowywanej w ten rynek gotówki wpływali na wzrost cen notowanych tam akcji. Trwały trend wzrostowy na giełdzie przełożył się na wzrost optymizmu inwestorów. Powszechną praktyką stało się kupowanie akcji na kredyt. Koszty pożyczek były groteskowe niskie w stosunku do zysków osiąganych za pośrednictwem giełdy. W warunkach hossy banki i biura maklerskie chętnie udzielały pożyczek inwestycyjnych.

[wyimek]„…American Dream to marzenie o ziemi gdzie życie jest lepsze i pełniejsze, gdzie każdy ma możliwość osiągnięcia sukcesu dzięki własnym zdolnością i własnej pracy. [...] to nie jest sen o samochodach i wyższych zarobkach, ale sen o sprawiedliwym porządku w którym każdy mężczyzna i każda kobieta będzie mieć nieograniczone miejscem urodzenia i pozycją społeczną możliwości własnego rozwoju..." Epic of America z 1931 r.[/wyimek]

Przedłużający się trend wzrostowy powodował, że coraz szersze rzesze społeczeństwa zaczęły lokować oszczędności na giełdzie. W połowie 1929 r. liczba aktywnych rachunków maklerskich na Wall Street sięgnęła 9 milionów. Wysoki poziom uzyskiwanych na giełdzie dochodów coraz mocniej oddziaływał na ceny w innych sektorach gospodarki.

Wkrótce większość aktywów została znacznie przewartościowana. Widmo gwałtownej korekty stawało się coraz bardziej realne. Gdy rynek w końcu się załamał kredytodawcy zażądali zwrotu pożyczek. W konsekwencji inwestorzy chcąc spłacić długi zaczęli gwałtownie opróżniać swoje portfele inwestycyjne pogrążając coraz bardziej pikujące indeksy.

Efektem pęknięcia spekulacyjnych baniek był trwający od 1929 r. kryzys finansowy, który przeszedł do historii jako Wielka Depresja lat 30-tych. Skalę ówczesnego załamania najlepiej obrazują dane statystyczne. Na przestrzeni lat 1929-1933 amerykański produkt krajowy brutto USA spadł o ponad 45 proc., a poziom bezrobocia osiągnął wartość 12 mln osób (co stanowiło jedną czwartą czynnych zawodowo). Lawina upadłości przybrała bezprecedensowe rozmiary w samym tylko 1933 r. bankructwo ogłosiło ponad 4 tys. amerykańskich instytucji finansowych.

Bezpośrednią konsekwencją Wielkiego Kryzysu było wprowadzenie przez Franklina Delano Roosevelta koncepcji Nowego Ładu (ang. New Deal). W 1934 r., Kongres uchwalił ustawę National Housing Act, której celem było wzmocnienie pogrążanego w głębokiej recesji rynku nieruchomości. Na mocy ustawy powołano Federal Housing Administration (FHA), która była protoplastą instytucji kredytowych Fannie Mae i Freddie Mac.

W odróżnieniu od pożyczek, które walnie przyczyniły się do Wielkiego Kryzysu, 30-letnie kredyty hipoteczne FHA były w pełni ubezpieczone, zarówno w odniesieniu do kapitału jak i płatności odsetkowych. W początkowym okresie wartość pożyczki FHA była ograniczona do 16 tys. dolarów (przeciętna wartość domu w tamtym okresie wynosiła ok 5,5 tys. dolarów) i 80 proc. wartości nieruchomości, z maksymalna stopa procentową na poziomie 5 proc. W 1938 roku, znowelizowano ustawę na mocy, której powołano Federal National Mortgage Association instytucję znaną do dziś pod nazwą Fannie Mae.

Głównym celem powołania Fannie Mae było zwiększenie dostępności kredytów hipotecznych poprzez zabezpieczenie kredytodawców przed ryzykiem niewypłacalności. Od początku istnienia Fannie Mae zmonopolizowała sektor pożyczek hipotecznych poprzez stworzenie pierwszego w amerykańskim systemie finansowym mechanizmu sprzedaży indywidualnych pożyczek na rynek wtórny. Utworzenie tego rynku otworzyło bankom nowe możliwości pozyskiwania funduszy niezbędnych do rozszerzenia akcji kredytowej.

Powołanie FHA i Fannie Mae miało ścisły związek z trwającym w latach 30 tych kryzysem w przemyśle budowlanym. Konsekwencjami tego kryzysu były:

[ul][li]fala bezrobocia w tym sektorze przewyższająca 2 mln robotników budowlanych,[/li] [li]gigantyczne zaległości w spłacie kredytów zabezpieczonych nieruchomościami – kłopoty miała ponad połowa kredytobiorców,[/li][li]duże zróżnicowanie w oprocentowaniu kredytów hipotecznych pomiędzy poszczególnymi rejonami, w niektórych częściach kraju rynek kredytowy praktycznie zanikł, nie było chętnych na zakup nieruchomości obciążonych hipoteką,[/li][li]drastycznie zaostrzone warunki udzielania pożyczek hipotecznych– udzielano kredytów na maksimum 50 procent wartości nieruchomości. [/li][/ul]

W latach 1938- 1968 hipoteczny rynek wtórny został całkowicie zdominowany przez Fannie Mae.

W 1968 roku, Lyndon Johnson wymyślił koncepcję budowy Wielkiego Społeczeństwa (ang. Great Society). W celu zrównoważenia budżetu federalnego ustanowił pojęcie tzw. przedsiębiorstwa wspieranego przez państwo (Governement Sponsored Enterprises, GSE) formalnie działających jako wyodrębnione osoby prawne w oparciu o rynkowe mechanizmy jednak wspierane przez limity kredytowe gwarantowane z budżetu państwa. Dodatkowo przedsiębiorstwa GSE korzystają z szerokiej palety ulg i zwolnień podatkowych.

Tego typu przywileje w połączeniu z powszechnym przekonaniem, że w przypadku trudności finansowych gwarancje państwowe będą powiększane pozwoliły Fannie Mae pozyskiwać znacznie taniej pieniądze na udzielanie kredytów. W 1970 r. powołano Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), której celem miało być przełamanie monopolu Fannie Mae i rozszerzenie rynku wtórnego wierzytelności hipotecznych. Fannie Mae i Freddie Mac w założeniu miały pomóc w zrealizowaniu American Dream - zgodnie z którym każdy Amerykanin miał być właścicielem własnego domu.

Obie instytucje były - posiadającym gwarancje państwa - łącznikiem pomiędzy rynkami obligacji a kredytodawcami i właścicielami nieruchomości. Pozyskiwały one kapitał poprzez sprzedaż gwarantowanych przez rząd obligacji. W realizacji swojej misji obydwa przedsiębiorstwa odniosły bezprecedensowy sukces- obecnie 70 proc. Amerykanów jest właścicielami własnych domów. Wykres 1. przedstawia kształtowanie się wskaźnika posiadania nieruchomości na przestrzeni lat 1967-2007.