Lokale na dobowy wynajem

Trzeba jednak gościom zaoferować lokum wprawdzie o niezbyt dużym metrażu, ale w wysokim standardzie i doskonałej lokalizacji. Według analityków, najlepiej dziś inwestować w takie lokale w Warszawie, we Wrocławiu oraz w Sopocie.

Mniejsze powierzchnie

Lokum dwupokojowe w wyższym standardzie i centrum miasta to wydatek ok. 400 – 500 tys. zł. Stawki najmu oscylują zaś w dużych miastach na poziomie 200 – 400 zł za dobę i, z wyjątkiem zawirowań z EURO 2012, nie zmieniają się od dłuższego czasu. - Z jednej strony wzrost cen w hotelach może doprowadzić do podwyżek najmu apartamentów. Tak się jednak nie dzieje, ze względu na rosnącą powoli podaż apartamentów – zauważa Paweł Grząbka, szef firmy doradczej CEE Property Group. Jego zdaniem, rośnie popyt na takie lokale zarówno ze strony inwestorów chcących ulokować swój kapitał na rynku nieruchomości, jak i turystów szukających komfortowych, ale zarazem kameralnych noclegów w prestiżowych miejscach. - Dla Polaków ciągle jest to nowość, natomiast na Zachodzie to bardzo popularna forma noclegów i coraz ważniejsza alternatywa dla hoteli – tłumaczy Grząbka.

Wylicza, że inwestor jest w stanie dziś wyłożyć co najwyżej 500 tys. zł za lokum na wynajem w dużej aglomeracji. A biorąc pod uwagę, że średnio oferty z wyższej półki kosztują ok. 10 tys. zł za metr, poszukiwane są niezbyt duże powierzchnie. Paweł Grząbka radzi np. kupno 1-2 pokoi o pow. 25 – 45 mkw. w nowych budynkach. - SPA i fitness dostępne w budynku to duży plus, ale nie konieczny warunek – opowiada Paweł Grząbka.

Stopy zwrotu z takiej inwestycji w dużych polskich aglomeracjach są dość zróżnicowane, wynoszą od 4 do 9 proc. w skali rocznej. Wiele zależy nie tylko od lokalizacji czy standardu, lecz również zarządzania takim lokalem.

Dla rodzin

W Warszawie stawki najmu apartamentów w centrum miasta są najwyższe, sięgając do 250 zł za 1 os. za noc (dwuosobowy apartament). W sumie właściciel może zarobić np. 500 zł za dobę. – Właściciele lepiej wyposażonych i położonych apartamentów nie mają problemu wynajmem na doby, natomiast lokale gorzej położone i wyposażone muszą poczekać na klienta – zauważa Małgorzata Czerwińska, właścicielka agencji Trend & Home Nieruchomości. Obserwuje duży popyt ze strony turystów – głównie grup kilkuosobowych, np. rodzin z dziećmi lub cudzoziemców, dla których przyjazd do Warszawy wiąże się z podróżowaniem po Polsce. Mniejsze zainteresowanie prywatnymi apartamentami wykazują osoby, które przyjeżdżają do stolicy w interesach.

- W dobie tanich przelotów samolotami i licznych lotów między większymi miastami nie ma praktycznie problemu z odbyciem podróży w dwie strony w ciągu jednego dnia, a tym samym odpada konieczność szukania noclegu. Wynajmy mieszkań na doby są dużą konkurencją dla hoteli w przypadku osób, które chcą zmniejszyć koszty podróżowania, np. gotując sobie samodzielnie posiłki – opowiada Małgorzata Czerwińska.

Lokum na wynajem dobowy, które by przynosiło odpowiedni zysk, musi mieścić się w centrum Warszawy, w starszym, ale zadbanym budynku kosztuje co najmniej 10 tys. zł, natomiast w nowym apartamentowcu na lokal wydamy ok. od 12 - 20 tys. zł za mkw. Stopa zwrotu przy obłożeniu 50 proc. w ciągu roku, po odliczeniu kosztów - jest to jednak działalność gospodarcza - w zależności od ceny, jaką zapłaciliśmy za mieszkanie czy apartament, waha się od 4 – 8 proc. - Oczywiście są przypadki stopy zwrotu na poziomie 10-12 proc. rocznie. Trzeba jednak pamiętać, że jeśli właściciel sam nie zajmuje się bieżącą obsługą takiego mieszkania (przyjmowanie gości, sprzątanie, zmiana pościeli, odbieranie kluczy i rozliczanie itp.), potrzebuje administratora, który w jego imieniu zajmie się wszystkim, a to kosztuje i stopa zwrotu z inwestycji będzie wtedy oczywiście niższa – zaznacza Małgorzata Czerwińska.

Najbardziej atrakcyjne lokale, patrząc przez pryzmat najmu, to niewielkie apartamenty o pow. 30 – 60 mkw., nowocześnie wykończone i wyposażone, w zadbanym budynku w ścisłym Śródmieściu, najlepiej blisko dworca PKP, z łatwym dojazdem do lotniska, blisko sklepów. - I takich też szukają inwestorzy, celując głównie w nowe lub bardzo zadbane i wyremontowane budynki, zazwyczaj maksymalnie 5-6 piętrowe – opowiada Małgorzata Czerwińska.

Konkurencja dla hoteli

W stolicy Dolnego Śląska, wynajęcie dwupokojowego apartamentu dla czterech osób, zlokalizowanego w bocznej uliczce dochodzącej do wrocławskiego Rynku, to wydatek rzędu średnio 230 zł za dobę. - Chociaż z każdym miesiącem przybywa apartamentów przeznaczonych na krótkoterminowy najem, duże zainteresowanie nimi ze strony osób odwiedzających Wrocław nie powoduje obniżenia stawek. Na najwyższe stawki właściciele mogą liczyć w trakcie wakacji oraz w czasie wyjątkowych wydarzeń kulturalnych, sportowych czy biznesowych – wylicza Michał Michałowicz, wiceprezes wrocławskiej agencji Jot-Be Nieruchomości.

Tu także najem krótkoterminowy cieszy się największą popularnością wśród turystów ze względu na bardzo konkurencyjne, w stosunku do hotelowych, stawki za nocleg.

- Z drugiej strony, coraz więcej firm korzysta z tego rozwiązania, szczególnie w przypadku kilkuosobowych grup pracowników potrzebujących noclegu przez ponad 5 dni. W pewnych więc sytuacjach, właściciele apartamentów na wynajem krótkoterminowy są konkurencją dla hoteli. Dotyczy to jednak jedynie apartamentów zlokalizowanych w samym sercu miasta o bardzo rozbudowanej gamie usług komplementarnych oferowanych najemcom. Im dalsza odległość od centrum, tym konkurencja w stosunku do hoteli słabnie. Pamiętajmy, też, że hotele oferują bardzo wiele usług oraz rozwiązań ułatwiających życie podróżnym, których nie są w stanie zapewnić właściciele apartamentów przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy, w szczególności znajdujących się z dala od centrum czy na obrzeżach miasta – opowiada Michałowicz.

Ceny lokali z wyższej półki czy apartamentów, wystawionych na sprzedaż na wrocławskim rynku nieruchomości kształtują się w przedziale 7,5 – 19 tys. zł za mkw. – Nabywcy najchętniej wybierają mieszkania dwupokojowe o podwyższonym standardzie wykończenia w okolicach Rynku oraz 3-4 pokojowe apartamenty położone w południowej części Wrocławia. Od 3-4 miesięcy widać wzmożone zainteresowanie zakupami nieruchomości „z wyższej półki", najchętniej w projektach już ukończonych. Inwestorzy poszukują wyjątkowych okazji, które w perspektywie kilku lat pozwolą osiągnąć im satysfakcjonującą stopę zwrotu. Coraz popularniejsze staje się również inwestowanie w „nieruchomości wakacyjne", z gwarantowanym w umowach najmem zawieranym w formie aktu notarialnego – opowiada Michałowicz.

Na Monciaku, przy plaży

W Trójmieście, zdaniem pośredników, najlepiej inwestować w lokale z wyższej półki w Sopocie lub w Gdyni. Kupno lokalu w kamienicy blisko „Monciaka" to wydatek rzędu 8 - 12 tys. zł za mkw. Wynająć zaś je można za 200 – 400 zł za dobę. – Biorąc pod uwagę, że najlepiej wynajmują się niewielkie metraże, trudno w kamienicy znaleźć taki lokal. A pula mieszkań podzielonych w przeszłości na mniejsze i przekształconych na własność jest niewielka. W dodatku takie rozwiązania niosą za sobą pewne problemy, np. w postaci uciążliwego sąsiada za ścianą – tłumaczy Grzegorz Dobrowolski, właściciel sopockiej Agencji Obrotu Nieruchomościami Grzegorz Dobrowolski. - Jednak ul. Bohaterów Monte Casino i plaża przyciągają turystów jak magnes – dodaje.

W Krakowie, jak zapewnia Jan Zieleniewski, szef biura nieruchomości Inter-Polmex, jest ogromna oferta tańszych mieszkań, popularnych do wynajęcia. I to one są największą konkurencją dla hoteli czy hosteli. Wynająć można lokum w cenie 30 – 120 zł od osoby za dobę. Tymczasem ceny takich lokali, nawet niedaleko Starego Rynku w niewyremontowanych kamienicach czy blokach, oscylują na poziomie co najmniej 7 tys. zł za mkw., czyli za dwa pokoje o pow. ok. 50 mkw. zapłacimy co najmniej, z wyposażeniem ok. 350-400 tys. zł. Jednak przy dużej podaży popyt nawet na tańsze oferty nie jest imponujący, choć ostatnio liczna transakcji zaczęła rosnąć. Inwestorzy, zdaniem Jana Zieleniewskiego, nie myślą o najmie dobowym lecz o umowach długoterminowych.

W Poznaniu, dwupokojowy apartament kosztuje w całości 150 – 250 zł za dobę. W ostatnim czasie wynajmujący muszą nieco obniżać stawki. Mimo to, lokale przeznaczone na krótkoterminowy najem są mocną kontrofertą dla typowych hoteli, oferując jednocześnie znacznie lepszy standard niż hostele. Apartamentów raczej się nie wynajmuje, tylko co najwyżej mieszkania o podwyższonym standardzie.

Koszt lokum o pow. 50 mkw., z odpowiednim wyposażeniem, wynosi w Poznaniu co najmniej ok. 350 tys. zł. Jeśli doliczymy wyposażenie go dla celów prowadzenia tego typu działalności, to cena wyjściowa podskoczy co najmniej do 350 tys. zł. Przy założeniu 60 proc. obłożenia i średnim koszcie najmu na poziomie 200 zł za dobę, inwestycja zwróciłaby się nawet w ciągu ośmiu lat. To jednak w praktyce wynik trudny do uzyskania. – Pamiętajmy o kosztach obsługi lokalu, a te nie są małe. Moim zdaniem, jeśli sami zajmujemy się jego najmem, sens tej działalności pojawia się przy posiadaniu kilku lokali. I w większości znanych mi przypadków tego typu działalność prowadzą firmy rodzinne, gdzie nie liczy się przepracowanego czasu i innych nakładów własnych. Nie ma więc większego zainteresowania lokalami na wynajem ze strony inwestorów, gdyż to wiązałoby się z zatrudnianiem dodatkowych osób, co znacznie zmniejszy zysk i sprawia, że całe przedsięwzięcie stanie się nieopłacalne – opowiada Jarosław Krajewski.

Inwestowanie