Zeitgeist Asset Management to jeden z pionierów budujących rynek living w Polsce. Jak pandemia wpłynęła na mieszkania na wynajem i akademiki w krajach, gdzie macie już działające portfele?

W czasie lockdownu odnotowaliśmy nieco niższe obłożenie w apartamentach długoterminowych, co wynikało z mniejszej liczby osób dokonujących oględzin, niemniej nawet podczas tego okresu prawie żaden z naszych najemców nie wypowiedział umowy. W Czechach wróciliśmy obecnie do poziomu blisko 95 proc. obłożenia. Podobnie jest w nowo rozpoczynanych projektach, jak Barrandov w Pradze, gdzie obserwujemy duże zainteresowanie i szybkie podpisywanie umów najmu.

W akademikach mieliśmy oczywiście wzrost pustostanów, ponieważ wielu zagranicznych studentów wyjechało do domu, ale ogólnie utrzymaliśmy 70-proc. obłożenie, co jest świetnym wynikiem, jeśli porównamy to z hotelami.

Z punktu widzenia biznesowych założeń możemy śmiało powiedzieć, że rok zamrożenia gospodarki nie wpłynął znacząco na finansową stronę realizacji naszych planów. Zakładaliśmy krótkotrwałe wahania i w okresie pandemii nie zeszliśmy poniżej tych założeń. Dodatkowym plusem jest dla nas to, że Covid-19 zmienił wiele w świadomości klientów, którzy dostrzegają przewagę najmu nad kupnem nieruchomości – szczególnie w sytuacji rosnących wymogów banków, które utrudniają pozyskanie kredytu na zakup własnego lokalu.

Przed pandemią zgromadziliście pokaźny bank ziemi w Polsce, kupując istniejące, często zabytkowe nieruchomości, tymczasem na początku tego miesiąca nabyliście działający od trzech lat dom studencki w Krakowie. Jak oceniacie perspektywy tego rynku, czy planowane są kolejne akademiki w Polsce?

Tak, to też część naszej strategii. Cieszymy się, że Kraków, jako pierwsze miasto w Polsce, dołączy do miast studenckich, w których oferujemy akademiki. Zakupiony budynek wymaga tylko niewielkich zmian, aby dostosować go do naszych standardów, mamy już blisko 75 proc. obłożenia na rok akademicki 2021/2022. Planujemy dalej rozwijać się w Polsce, następne w kolejności będą: Poznań, Wrocław i Trójmiasto. Wszystkie domy studenckie będą zarządzane przez Zeitraum, naszą spółkę córkę, jest ona obecnie drugim największym profesjonalnym operatorem domów studenckich w Czechach. Działa na rynku od pięciu lat i zarządza 460 łóżkami w domach studenckich oraz 156 miejscami noclegowymi w 53 apartamentach serwisowanych.

Trzy lata temu kupiliście stary biurowiec na warszawskim Solcu, by zaadaptować go na akademik. Jak postępują prace i kiedy planujecie otwarcie?

Niedawno zakończyliśmy jego projektowanie. Na terenie nieruchomości działa już generalny wykonawca. Budynek będzie gotowy na przełomie września i października 2022 r. Jeszcze w tym roku umożliwimy studentom zawieranie umów najmu na rok akademicki 2022/2023 za pomocą naszej platformy zeitraum.re. Studenci będą mieli do dyspozycji 214 łóżek w 149 pokojach, niektórych w standardzie premium.

W przyszłym roku wprowadzimy też na rynek boarding house, czyli akademik o bardzo wysokim standardzie, w rewitalizowanym, zabytkowym budynku przy ul. Długiej w Warszawie. Na nieruchomość składa się kompleks zabudowań o powierzchni najmu blisko 9 tys. mkw. i prowadzimy tu prace w dwóch kierunkach. Dziesięciopiętrowy wieżowiec remontujemy z przeznaczeniem na akademik premium, a dla reszty zabytkowych zabudowań staramy się uzyskać pozwolenie, by stworzyć tu apartamenty mieszkaniowe.

Autopromocja
CYFROWA.RP.PL

Jak cyfrowa rewolucja wpływa na biznes i życie codzienne

CZYTAJ WIĘCEJ

A propos wielofunkcyjności... kupiliście od Orange kompleks przy ul. Nowogrodzkiej w Warszawie, na który składa się m.in. dawna siedziba Urzędu Telekomunikacyjnego i Telegraficznego. Jakie są plany wykorzystania tej nieruchomości i jaki jest harmonogram?

Daliśmy sobie spory zapas czasu na stworzenie dobrego projektu. Dopóki Orange nie wyprowadzi się z budynku, a nastąpi to w 2026 r., obiekt będzie generował przychody z najmu. W tej chwili najmniejsza część kompleksu – budynek od strony ul. św. Barbary – jest objęta pozwoleniem na przebudowę, na mocy którego odnowimy budynek mieszkalny, przywracając jego historyczny wygląd. Mieszkania w tym projekcie będą dostępne dla klientów na przełomie 2022 i 2023 r. Co do pozostałych części tego kompleksu nie wykluczamy żadnej opcji, obecnie dopracowujemy pomysły.

Co dzieje się z kamienicą przy ul. Wrzesińskiej na warszawskiej Pradze?

Trwa równolegle rewitalizacja ponad 100-letniego budynku oraz budowa nowego – tak aby był to jeden kompleks mieszkalny. Powstaną tu apartamenty na wynajem, a parter zajmą lokale usługowe. Docelowo do dyspozycji najemców będzie około 107 mieszkań. Obiekt będzie oddany do użytku w 2023 r. Podobnie jak w czeskiej Pradze mamy zamiar odrestaurować unikalny klimat tego miejsca.

W portfelu macie też m.in. zabytkową Pocztę Główną w Krakowie. Co tu powstanie?

Ten budynek kupiliśmy od Orange w formule sell & lease back, z docelowym przeznaczeniem na hotel – głównie z powodu lokalizacji idealnej dla obsługi ruchu turystycznego i biznesowego. Jesteśmy na etapie planowania formuły użytkowej budynku. Co ważne dla Krakowian, sama poczta będzie w nim działać bez zmian, niezależnie od naszych inwestycji.

Zamówiliście u dewelopera 210 mieszkań w Gdańsku. Rozważane są kolejne tego typu inwestycje?

Inwestycja w Gdańsku Oliwie będzie pierwszym projektem mieszkaniowym, który oddamy do użytku już za kilka miesięcy. 210 lokali jest już na ostatnim etapie prac wykończeniowych.

Zakup od gdańskiego dewelopera całego osiedla nastąpił jeszcze w 2018 r. w formule forward purchase i był częścią strategii wchodzenia na polski rynek PRS przez tworzenie oferty mieszkań na wynajem oraz domów studenckich. Cały czas budujemy nasz portfel, kupujemy nieruchomości, a w najbliższych dwóch latach planujemy też inwestycje greenfield. Działamy w Gdańsku, Krakowie i Warszawie oraz przyglądamy się możliwościom, jakie niosą Łódź, Katowice, Wrocław czy Poznań. Ważną rolę odgrywa zaangażowanie i determinacja naszych inwestorów instytucjonalnych, którzy zapewniają finansowanie projektów. To – plus wiedza i doświadczenie, które nabyliśmy w Czechach – pozwala nam skuteczne się rozwijać.

Jaką skalę chcecie osiągnąć, jeśli chodzi o PRS w Polsce? Dwa lata temu mówił pan o 800 lokalach. Na nasz rynek wchodzą kolejne fundusze, których ambicje to tworzenie portfeli liczących tysiące mieszkań.

Biorąc pod uwagę istniejące projekty, portfel Zeitgeist będzie oferował, po przebudowie, ponad 800 mieszkań. Obecnie na etapie negocjacji na wyłączność mamy jeszcze pięć projektów, co sprawi, że nasz portfel zbliży się do 1,5 tys. mieszkań, jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem.

Nie celujemy w potężne inwestycje, chcemy skupić się na nieruchomościach mających maksymalnie 400 lokali. Naszym nadrzędnym celem jest utrzymanie aktywów w długiej perspektywie, w możliwie najlepszej jakości usług. Na obecnym etapie rynek jest na tyle duży, że bez problemu pomieści tych graczy – ich obecność sprzyja wręcz wykształceniu się różnych segmentów tego rynku – co należy postrzegać jako pozytywny trend. Obecnie koncentrujemy się na wypromowaniu w Polsce marki Home by Zeitgeist, która obejmuje mieszkania na wynajem długoterminowy.

Peter Noack jest współzałożycielem i partnerem zarządzającym Zeitgeist Asset Management, funduszu powstałego w 2014 r. Pieniądze inwestorów lokowane są głównie w mieszkaniach na wynajem i akademikach. Noack wcześniej pracował na rynku nieruchomości instytucjonalnych w Niemczech, Europie Środkowo- -Wschodniej oraz w Turcji dla Hochtief Development i Rödl & Partner w Niemczech i w Czechach. Ukończył Wydział Prawa na Uniwersytecie Goethego we Frankfurcie.