Przy okazji publikowania raportów o aktywności deweloperów na rynku powierzchni handlowych regularnie można usłyszeć, że centrów jest w Polsce zdecydowanie za dużo. Zresztą od dawna wiadomo, że to samo zło – niszczą polski handel tradycyjny i generalnie są całkiem niepotrzebne. Niszczą tkankę miejską, wypaczają relacje rodzinne – ludzie zamiast iść na spacer czy do kościoła, włóczą się bez celu po sklepach.

Nowy boom

Z roku na rok galerii buduje się jednak coraz więcej. Jak podaje Polska Rada Centrów Handlowych (PRCH), na koniec 2013 r. w Polsce działało ich już 416, o łącznej powierzchni najmu ponad 9,84 mln mkw.

– W 2013 r. powstały 23 nowe – mówi Radosław Knap, wicedyrektor generalny w PRCH. – W 2014 r. w budowie jest ok. 40 kolejnych, co odpowiada dotychczasowemu poziomowi wzrostu rynku – dodaje.

Jednak zmiany na rynku już widać. – Ponad 40 proc. budowanych i planowanych do otwarcia w 2014 roku centrów handlowych przypada na miasta o populacji poniżej niż 100 tys. mieszkańców. Deweloperzy wracają do podboju  tych rynków. Chcą się na nich znaleźć jeszcze przed konkurencją – wskazuje Katarzyna Michnikowska, starszy analityk w dziale doradztwa i badań rynku Colliers International.

– W pierwszej fali boomu na małe i średnie miasta wiele projektów było przeskalowanych i niedostosowanych do realnych lokalnych warunków. To stąd przede wszystkim wynikały problemy. Obecnie deweloperzy są bardziej ostrożni i lepiej przygotowani – mówi Anna Staniszewska, dyrektor działu analiz rynkowych i doradztwa na Europę Środkowo-Wschodnią BNP Paribas Real Estate.

Colliers podaje, że na koniec 2013 r. w budowie było prawie 700 tys. mkw. powierzchni najmu w centrach, z czego tylko 16 proc. przypada na największe aglomeracje. Mniejsze miasta znów stają się areną walki o klientów, choć przed załamaniem się rynku w latach 2008–2009 wiele firm już się na nich sparzyło.

– Klient w aglomeracji kupuje inaczej, jest w stanie zapłacić więcej, eksperymentować z nowymi towarami. W mniejszych miastach nawet jeśli go na to stać, to i tak ciągle kupuje to samo – mówił wówczas rozgoryczony przedstawiciel jednej z sieci handlowych.

Aglomeracje jednak nie są z gumy i choć nowe centra są w nich budowane – rozbudowywane są też już te działające – to trzeba szukać nowych rynków, które jeszcze niedawno mogły być określone jako niedostatecznie perspektywiczne. Dziś największe centra budowane są w Lublinie (Atrium Felicity z 73 tys. mkw. najmu i Tarasy Zamkowe z 38 tys. mkw.), Olsztynie (Galeria Warmińska z 41,3 tys. mkw.), Kaliszu (Galeria Amber z 33,5 tys. mkw.), ale także Ostrołęce (Galeria Bursztynowa z 27 tys. mkw.) czy Siedlcach (Galeria S z 26 tys. mkw.). W czołówce są także obiekty ze Starogardu Gdańskiego czy Piły.

– To nie są wielkie obiekty – mają po kilka czy kilkanaście tysięcy metrów kwadratowych. Najemców udaje się pozyskać – nie są to tylko dyskonty i supermarkety. Zazwyczaj pojawiają się tam sklepy marek spółek LPP, CCC, Rossmann, czasami H&M. Zapotrzebowanie na takie powierzchnie zdecydowanie jest zależne od wysokości czynszów. To wynik kompromisu w negocjacjach z właścicielem – mówi Katarzyna Michnikowska.

Jest jeszcze miejsce

– Oprócz tego co roku wchodzą nowe sieci, nowe formaty, np. Dayli, Sports Direct, Celio, Armani Jeans itp. Również  w tym roku spodziewamy się kolejnych nowych marek na rynku polskim. Należy jednak pamiętać, że z reguły strategia rozwoju nowej sieci przewiduje pierwsze otwarcia w dużych miastach – dodaje Anna Staniszewska.

– W mniejszych miejscowościach często wystarczy budowa jednego obiektu, aby nastąpiło nasycenie powierzchnią handlową. Są jednak jeszcze miejsca, w których brakuje małych obiektów – mówi Aleksander Walczak, prezes Dekada Realty.

Firma w ciągu kilku najbliższych lat planuje zrealizować kilkanaście kolejnych inwestycji tego typu, funkcjonujących pod szyldem Dekada. Wśród nich znajdą się centra handlowe połączone z dworcami autobusowymi – m.in. w Brodnicy i Ciechanowie, oraz obiekty handlowe zlokalizowane w Malborku, Łowiczu i Nysie.

Z danych firmy JLL wynika, że na koniec 2013 r. wskaźnik nasycenia powierzchnią centrów handlowych w Polsce wyniósł średnio 256 mkw. na tysiąc mieszkańców. Jeśli jednak zostanie on rozbity na miasta różnej wielkości, to widać, gdzie budowało się i buduje najwięcej. W ośmiu największych aglomeracjach wskaźnik ten wynosi bowiem ponad dwukrotnie więcej – dokładnie 580.

Na koniec roku 2014 – w miastach mających 200–400 tys. mieszkańców – ma wynieść już 670, a w tych z populacją szacowaną na 100–200 tys. osób aż 827.

Za to w miejscowościach mniejszych niż 100 tys. mieszkańców widać największe rozbieżności – od 67 mkw. na tysiąc osób po astronomiczne 1617.

– Trzeba zauważyć,  że analizie poddano tylko rynki, na których istnieją bądź są w trakcie budowy nowoczesne formaty handlowe. Dlatego trudno je odnieść do wskaźników dla pozostałych kategorii miast – wyjaśnia Agnieszka Tarajko-Bąk, analityk z JLL.

masz pytanie, wyślij e-mail do autora, p.mazurkiewicz@rp.pl