Najpierw umowa najmu, potem budowa

– Widać duże ożywienie na rynku magazynowym w stosunku do 2011 r. Deweloperzy realizują jednak głównie projekty typu built-to-suit (tzw. BTS), czyli projektują i budują magazyny zgodnie z wymaganiami klienta, z którym przed inwestycją zawierają umowę – mówi o rynku magazynów Antoni Malec, ekspert firmy doradczej Nuvalu. – Natomiast w roku 2011 popularne były jeszcze projekty o charakterze spekulacyjnym. Większa ostrożność deweloperów, związana z niepewną sytuacją makroekonomiczną, nie przeszkodziła jednak wielokrotnemu wzrostowi podaży hal w tym roku w stosunku do pierwszej połowy 2011 r. – dodaje.

Także Michał Stępień z działu badań rynkowych firmy doradczej Savills zwraca uwagę, że pierwsza połowa roku na rynku magazynowym to czas nie spekulacji, ale dominacji projektów szytych na miarę przyszłych najemców.

– Deweloperzy niezwykle ostrożnie podchodzą do budowy nowych obiektów. Na ogół rozpoczęcie kolejnych inwestycji uwarunkowane jest podpisaniem umów najmu na większą część planowanej powierzchni. Specyfika rynku magazynowego sprzyja szyciu na miarę głównie ze względu na relatywnie krótki okres realizacji inwestycji – wyjaśnia Michał Stępień.

Zdaniem ekspertów od momentu, gdy klient zgłosi się do dewelopera, który posiada już działkę, hale mogą powstać w ciągu trzech–czterech miesięcy. Inwestycję wydłużają jednak – w praktyce nawet do roku – formalności związane z postawieniem wielkich obiektów (zebranie niezbędnych decyzji i opinii). Nie odstrasza to jednak nowych inwestorów. – Na rynku magazynów nie ma kryzysu. Zgłaszają się do nas nawet inwestorzy zagraniczni, którzy właśnie w Polsce szukają terenów pod nowe centra logistyczne, gdyż jesteśmy coraz lepiej skomunikowani z Europą – zwraca uwagę Marek Skrzydlak, ekspert firmy doradczej Cushman & Wakefield.

Michał Stępień podaje, że jednym z największych realizowanych dziś projektów magazynowych typu BTS (pod klienta) jest obiekt budowany pod Tarnobrzegiem przez Panattoni dla Nippon Sheet Glass, jednego z wiodących producentów szkła dla branży budowlanej i motoryzacyjnej. Hale mają mieć 35 tys. mkw.

Panattoni rozbudowuje również istniejące parki magazynowe, np. Panattoni Park Łódź East, gdzie jeden z budynków powiększany jest o kolejne 15,7 tys. mkw. w związku z podpisanymi ostatnio umowami. – Chodzi o kontrakt z Rohlig Suus Logistics na 6,8 tys. mkw. oraz o powiększenie zajmowanej powierzchni przez jednego z dotychczasowych najemców o dodatkowe 6,5 tys. mkw. Poza tym budowany jest tam kolejny, czwarty budynek o powierzchni 12 tys. mkw. dla dystrybutora sprzętu AGD i RTV. Również w Czeladzi Panattoni buduje hale o powierzchni 10,7 tys. mkw. dla firmy Johnson Electric – wylicza Michał Stępień.

Inny deweloper, firma Goodman, także koncentruje się na projektach budowanych pod konkretnych najemców. W I poł. 2012 r. oddała w Polsce do użytku sześć obiektów tego typu o łącznej powierzchni 109 tys. mkw., m.in. halę 30 tys. mkw. dla firmy Amica pod Poznaniem oraz 26 tys. mkw. w Krapkowicach pod Opolem dla Metsä Tissue, dostawcy produktów higienicznych.

Zdaniem Antoniego Malca największą transakcją pierwszej połowy roku był najem 33,8 tys. mkw. hal w Prologis Park Dąbrowa przez firmę DHL Exel Supply Chain.

Bartosz Mierzwiak, wiceprezes w firmie Prologis w Polsce, która jest deweloperem powierzchni magazynowych, uważa, że widać stabilizację na rynku powierzchni dystrybucyjnych.  – W ciągu pierwszych sześciu miesięcy br. wynajęliśmy w Polsce 370 tys. mkw. powierzchni magazynowej. Dziś popyt na hale jest głównie ze strony firm z sektorów mniej wrażliwych na koniunkturę, np. FMCG, branży spożywczej czy farmaceutycznej – wymienia Mierzwiak.

Jego zdaniem największymi najemcami obiektów magazynowych pozostają jednak firmy logistyczne, sieci handlowe oraz sektor produkcyjny.

Doradcy z Savills przewidują, że w drugiej połowie 2012 r. w dalszym ciągu będą dominowały projekty szyte na miarę. Budowa nowych i rozbudowa istniejących parków logistycznych będzie więc uzależniona od podpisanych wcześniej  umów najmu.