Rada Polityki Pieniężnej parę dni temu już po raz 23. zdecydowała o niezmienianiu historycznie najniższego poziomu stóp procentowych (stopa referencyjna wynosi 1,50 proc.). Polacy mogą cieszyć się najtańszymi w historii kredytami, ale z powodu powrotu inflacji na horyzoncie widać już podwyżki stóp.
Klienci dadzą radę?
Jak sugeruje RPP, podwyżki nadejdą prawdopodobnie w przyszłym roku, choć ekonomiści są podzieleni i niektórzy spodziewali się wzrostu już pod koniec 2017 r. Notowania kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA) wskazują, że na koniec tego roku WIBOR 3M, czyli rynkowy koszt pieniądza, na podstawie którego obliczane jest łączne oprocentowanie kredytów, będzie zbliżony do obecnego poziomu (1,73 proc.). Dopiero później ma zacząć istotnie rosnąć. W horyzoncie 21-miesięcznym kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie ponad 2,1 proc.
Dla kredytobiorców hipotecznych oznacza to jedno – wzrost oprocentowania, a zatem i płaconych rat. To nie lada problem, bo obecnie w Polsce złotowe kredyty hipoteczne, spośród których prawie wszystkie oparte są na zmiennej stopie (WIBOR powiększony o marżę banku), są warte 237 mld zł.
W przypadku kredytu o wartości 300 tys. zł wzrost kosztu pieniądza o 0,5 pkt proc. oznacza, że w skali rocznej odsetki będą wyższe o 1500 zł rocznie, czyli 125 zł miesięcznie. To jeszcze stosunkowo niewiele.
– Zagrożenie dla klientów i banków będzie uzależnione od tego, o ile i w jakim czasie dojdzie do podwyżki. Wyższe stopy i oprocentowanie oznaczają zwykle, że więcej osób ma problemy ze spłatą kredytów i jakość portfela się pogarsza. Jednak podwyżka stóp procentowych o 0,25–0,75 pkt proc. nie powinna istotnie obniżyć zdolności klientów do spłaty, ale podwyżka o 2 pkt proc. i więcej już tak – mówi Łukasz Jańczak, analityk Ipopemy Securities.
Przy kredycie o saldzie pozostającym do spłaty w wysokości 300 tys. zł wzrost stóp o 1 pkt proc. oznacza odsetki wyższe o 3 tys. zł rocznie, czyli blisko o 250 zł miesięcznie. – To wciąż nie jest jeszcze aż tak duża kwota i zdecydowana większość gospodarstw domowych nie miałaby problemu z taką podwyżką. Gdyby jednak stopy procentowe poszły w górę o 3 pkt proc., sytuacja mogłaby się istotnie zmienić – dodaje. Wtedy bowiem miesięczny wzrost oprocentowania sięgnąłby już 750 zł, czyli 9 tys. zł rocznie (dla kredytu o saldzie 300 tys. zł). W takiej sytuacji po jakimś czasie grupa klientów mających problemy z regulowaniem zobowiązań zaczęłaby rosnąć. Wtedy banki musiałyby zwiększyć wartość rezerw na takie kredyty.
W latach 2015–2016, czyli w okresie historycznie najniższych stóp procentowych, wartość nowo udzielanych kredytów wynosiła ok. 39,5 zł rocznie – właściwie wszystkie były w złotych i oparte na zmiennej stopie procentowej. Przy niskich stopach zdolność kredytowa była wyższa, więc klienci mogli pożyczać więcej. Poza tym tego typu kredyty nigdy nie były spłacane z wyższym oprocentowaniem, w przeciwieństwie do tych zaciąganych w latach 2011–2014, kiedy stopa referencyjna NBP oscylowała między 4 a nawet 4,75 proc. Powrót do tego drugiego poziomu oznaczałby dla kredytu o saldzie 300 tys. zł wzrost miesięcznej raty aż o 813 zł. Analitycy wskazują, że część osób zaciągających kredyt w ostatnich dwóch latach może układać budżet domowy przy założeniu, że stopy i oprocentowanie będą stałe, więc mogą być nieprzygotowane na podwyżki.
Warto jednak zaznaczyć, że ostatnie lata przyniosły w Polsce wzrost wynagrodzeń i w dużej mierze czynnik ten może zrekompensować wzrost rat. Poza tym podwyżki stóp procentowych następują nie bez powodu. – Dochodzi do nich w sytuacji, kiedy kondycja i wzrost gospodarczy są dobre, przyśpiesza inflacja, która często jest wynikiem presji płacowej, zatem wynagrodzenia również rosną. Dlatego wzrost stóp procentowych i kosztu kredytu nie oznacza jednoznacznie pogorszenia spłacalności, bo dochody społeczeństwa rosną – podkreśla Jańczak.
Silniki boomu pracują pełną parą - rynek będzie rósł z uwagi na dalszy rozwój logistyki i e-commerce
Inne kredyty też w górę
Oprócz wzrostu oprocentowania kredytów mieszkaniowych jest także inne zagrożenie. Dotyczy kredytów konsumpcyjnych (ich wartość w sektorze to już ponad 150 mld zł). Sporo jest klientów, którzy „rolują" tego typu zadłużenie, czyli spłacają jedne zobowiązania drugimi. W razie podwyżki stóp procentowych ten nowo zaciągany dług będzie ich więcej kosztował, bo w tej kategorii kredytów każda podwyżka stóp procentowych o 0,25 pkt proc. oznacza oprocentowanie wyższe o ok. 1 pkt proc. Nowy kredyt konsumpcyjny może być zatem znacznie droższy i albo spadnie sprzedaż takich kredytów, albo pogorszy się ich spłacalność.
Czy obawiasz się podwyżki stóp procentowych i wzrostu rat kredytu mieszkaniowego? Czy istotnie wpłynie to na twój budżet domowy?
Podyskutuj z nami na: facebook.com/ dziennikrzeczpospolita
Trudniejsze warunki
Kredyty mieszkaniowe to dla banków duża część biznesu – łączna ich wartość to obecnie 400 mld zł, co stanowi blisko 40 proc. wszystkich kredytów dla sektora niefinansowego w Polsce. Kredyty mieszkaniowe mają niższe wagi ryzyka oraz budują relacyjność banku z klientami (może się to przekładać na wzrost depozytów, więc tańsze finansowanie). Dlatego duże i średnie banki uniwersalne nie mogą odpuścić kredytów hipotecznych, mimo że rentowność tych produktów znacznie ostatnio zmalała, głównie z powodu wprowadzonego w lutym 2016 r. podatku od aktywów. W ostatnich latach bankom sprzyjała rosnąca zdolność kredytowa klientów (dzięki niższym stopom procentowym) oraz programy typu „Mieszkanie dla Młodych" (choć pewnym hamulcem mogły być rosnące wymogi dotyczące wkładu własnego). W tym roku spodziewany jest niewielki wzrost portfela tych kredytów, więc nowa sprzedaż i tak sięgnie ponad 30 mld zł. Niestety prawie całość z nich to znowu będą kredyty o zmiennym oprocentowaniu. Stałokuponowe, droższe o 10–20 proc., dopiero raczkują.
Opinia
Michał Sobolewski, analityk, DM BOŚ
Nie uważam, aby ryzyko związane ze wzrostem stóp procentowych złotowych kredytów mieszkaniowych było równie duże, jak to zawarte w kredytach frankowych. Polityka pieniężna wpływająca na kredyty złotowe jest kreowana przez naszą RPP, zaś na kurs franka wpływa rynek, a na stopy procentowe SNB. Przy obecnych prognozach, zakładających umiarkowany wzrost stóp procentowych rzędu 1 pkt proc. w 2018 r., wzrost raty nie będzie na tyle istotny. Jest natomiast ryzyko, że klienci w razie wyższego wzrostu stóp i rat będą, podobnie jak robią to niektórzy frankowicze, kwestionować to zjawisko i wchodzić w spory z bankami. Pewnym rozwiązaniem może być wprowadzanie kredytów o stałej stopie procentowej.
