Zwrot mieszkania za dług

Rekomendacja S, której projekt nowelizacji przedstawiła niedawno Komisja Nadzoru Finansowego (opinie do niej będą zbierane do 21 września), wymusi na bankach wprowadzenie do oferty dwóch nowych rodzajów hipotek. Chodzi o kredyty typu „klucz za dług", dające klientowi możliwość zwolnienia z długu w zamian za przeniesienie na bank własności mieszkania, oraz kredyty o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu.

Czytaj także: Duże zmiany dla kredytobiorców mieszkaniowych

Restrykcyjne warunki

To wyczekiwane zmiany, szczególnie dotyczące tego pierwszego produktu, bo hipoteki o stałym oprocentowaniu w ofercie paru banków były już od kilku lat, ale zainteresowanie nimi było marginalne (rocznie cały sektor bankowy udzielał ich po kilkadziesiąt w porównaniu do około 200 tys. tradycyjnych, mających zmienne oprocentowanie hipotek). Kredytów z opcją „klucz za dług" w ofercie banków, w przeciwieństwie do krajów zachodnich, nie było w ogóle.

Jednak może się okazać, że tak skonstruowane hipoteki, dające kredytobiorcy koło ratunkowe w razie problemów, mogą podzielić los kredytów mieszkaniowych o stałym oprocentowaniu. – Cena kredytu „klucz za dług", podobnie jak kredytu o stałej stopie, będzie wyższa. Banki będą też wymagać wyższego wkładu własnego, aby wahania wycen mieszkań pozwalały na szybką, a więc zwykle poniżej bieżącej wartości rynkowej, sprzedaż nieruchomości z możliwością spłaty długu. Cały czas klienci w Polsce kierują się ceną, czyli wysokością miesięcznej raty, i jeśli jest ona wyższa dla kredytów z możliwością oddania mieszkania czy o stałym oprocentowaniu, to nie będą takich rozwiązań wybierać – mówi jeden z bankowców pragnący zachować anonimowość.

Nawet gdyby największe banki, czyli kontrolowane przez państwo PKO BP i Pekao, mające razem połowę rynkowych udziałów w sprzedaży nowych hipotek, wprowadziły atrakcyjne ceny na kredyty w wersji „klucz za dług", to liczbę potencjalnych klientów mocno zawężyłyby parametry narzucane przez Rekomendację S. Według projektu hipoteki z tą opcją będą mogły być oferowane tylko tym klientom, których dochody są wyższe od przeciętnego poziomu wynagrodzeń w gospodarce lub danym regionie zamieszkania. Poza tym – celem ograniczania ryzyka zaciągania kredytów w celach spekulacyjnych zakupów na rynku nieruchomości – banki będą musiały zwrócić szczególną uwagę przy weryfikacji klientów ubiegających się o kredyt z opcją „klucz za dług", czy kredytobiorcy lub ich najbliższa rodzina nie ma innych zobowiązań kredytowych.

Poza tym grono potencjalnych klientów zawęża też maksymalna dopuszczalna wartość wskaźnika DtI (koszt obsługi długu w stosunku do dochodów) – dla kredytów „klucz za dług" nie powinna przekraczać 35 proc. To oznacza, że z hipotek tych będą mogły korzystać tylko osoby w bardzo dobrej sytuacji finansowej. Ponadto wkład własny w momencie udzielenia kredytu powinien wynosić co najmniej 30 proc. wartości kredytowanej nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia. Zatem wskaźnik długu do wartości nieruchomości nie będzie mógł być wyższy niż 70 proc., a obecnie co najmniej połowa z nowo udzielanych hipotek ma ten wskaźnik wyższy.

Poza tym warunki uznania wkładu własnego będą bardziej restrykcyjne niż w przypadku zwykłych hipotek – nie można „załatać" jego braku ubezpieczeniem czy wartością gruntu. – Nie będzie to produkt, z którego korzystać będą kredytobiorcy, którym noga z największym prawdopodobieństwem może się powinąć – mówi jeden z bankowców.

Załóżmy, że klient spełnia wymogi i udzielono mu kredytu z opcją „klucz za dług". W jakiej sytuacji będzie mógł z niej skorzystać? Czy musi mieć trudną sytuację, opóźnienie w spłacie i brak innego majątku?

– Tego typu kredyty mogą mieć różne konstrukcje oraz w zależności od ich rodzaju, mogą różnić się pod względem ceny. Rekomendacja S nie wyróżnia żadnego rodzaju kredytów z tej kategorii, a jedynie określa zasady zarządzania ich ryzykiem. Dlatego bank w umowie kredytu może zastosować dowolną ze wskazanych przesłanek. Od sformułowania tych klauzul zależeć będzie cena kredytu – mówi Jacek Barszczewski, rzecznik KNF. Mało prawdopodobne są więc sytuacje, że klient będący w dobrej sytuacji, ale który zmienił zdanie, będzie mógł oddać mieszkanie.

Banki niechętne?

O tym, że nowe produkty mogą być wśród klientów mało popularne, a dla bankowców niewygodne, świadczy też fakt, że żaden z kilku ankietowanych przez nas dużych banków nie chciał oficjalnie wypowiedzieć się w tej sprawie.