Jak pożyczać od banków – rady ekspertów

Agnieszka Nachyła, dyrektor Depart. Marketingu i Rozwoju Bankowości Hipotecznej Banku Millennium

– Przed złożeniem wniosku o kredyt warto przygotować dokumenty, które później należy do niego dołączyć.

Ich zebranie pomoże w sprawniejszym uzyskaniu kredytu. Dodatkowo zapoznanie się na wczesnym etapie z dokumentami dotyczącymi nieruchomości, standardowo wymaganymi przez banki, ułatwi nam analizę bezpieczeństwa transakcji, którą planujemy zawrzeć. Np. z odpisu z księgi wieczystej nieruchomości dowiemy się, jaki jest stan prawny nieruchomości, czy zbywca jest rzeczywiście uprawniony do dysponowania nią oraz czy nieruchomość nie jest już obciążona służebnościami lub hipoteką. Jest to istotne, ponieważ większość banków, w tym Millennium, wymaga zabezpieczenia w formie hipoteki wpisanej na rzecz banku na pierwszym miejscu i nie akceptuje nieruchomości obciążonych służebnościami osobistymi.

Jeśli zabezpieczeniem kredytu będzie nabywana nieruchomość, należy też upewnić się, że jej cena wyznaczona przez zbywcę odpowiada realiom rynkowym. Jeśli w drodze wyceny okaże się, że cena nieruchomości jest wyższa od jej faktycznej wartości, klient może nie uzyskać takiej kwoty kredytu, na jaką liczył, i różnicę będzie musiał pokryć ze środków własnych.Niezbędne będzie także dostarczenie do banku dokumentów dotyczących celu kredytowania (umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości czy kosztorysu budowy). Podstawą do podjęcia decyzji kredytowej przez bank są także dokumenty dotyczące osiąganych dochodów, na podstawie których bank zbada zdolność do spłaty zobowiązania w długim terminie. Standardowo osoby zatrudnione na podstawie umowy o pracę dostarczają do banku zaświadczenie o zatrudnieniu i wysokości dochodów.

W zależności od wysokości dochodów wynikającej z dostarczonych dokumentów bank zaoferuje maksymalną dostępną kwotę kredytu. Przed finalną decyzją o wyborze banku warto też porównać inne parametry. W wielu zestawieniach najlepszych kredytów hipotecznych na wysokie noty oferty Banku Millennium wpływa nie tylko poziom oprocentowania, opłat czy składek ubezpieczeń, ale również długi okres kredytowania, rodzaj i liczba wymaganych dokumentów, szybkość procesu, elastyczność procedur, łatwość w komunikacji z bankiem, tj. możliwość późniejszej obsługi kredytu przez Internet, dostępność placówek. Warto sprawdzić, czy kredyt pozwoli nam sfinansować nie tylko nabywaną nieruchomość, ale także jej remont czy wykończenie oraz inne dowolne wydatki (np. konsolidację posiadanych zobowiązań).

Mateusz Żelechowski, rzecznik prasowy MultiBanku

– Kredyt hipoteczny to produkt wiążący klienta z bankiem na wiele lat, dlatego przed wyborem partnera finansowego należy bardzo dokładnie zdefiniować swoje potrzeby i wnikliwie prześledzić oferty dostępne na rynku. W pierwszej kolejności warto odwiedzić instytucję, która na co dzień obsługuje nasze finanse. Długofalowa relacja pozwala oczekiwać od banku preferencyjnych warunków. Kolejnym krokiem powinno być sprawdzenie propozycji konkurencji. Zebranie danych rynkowych i porównanie ofert ułatwi negocjacje z doradcą. Przeglądając propozycje, powinniśmy uwzględnić kilka kluczowych czynników. Marża kredytowa połączona z LIBOR lub WIBOR to tylko jeden z elementów określających atrakcyjność produktu. Sprawdzając warunki, powinniśmy wziąć pod uwagę wszystkie koszty związane z zaciągnięciem kredytu i późniejszą obsługą zobowiązania. W dobie rosnącej konkurencji na rynku finansowym, banki są gotowe zrezygnować z części zarobku, oferując np. zamiast tradycyjnej prowizji ubezpieczenie podnoszące komfort klienta w chwili przejściowych kłopotów z płynnością finansową. Oznacza to, że możemy wymagać od banku, aby w ramach kwoty pobieranej za uruchomienie kredytu pojawiły się jakieś produkty, z których będziemy czerpać realne korzyści. W przeciwnym razie powinniśmy zdecydowanie negocjować wysokość prowizji. Dodatkowe opłaty występujące w trakcie spłaty kredytu to koszty wcześniejszej spłaty zobowiązania. Obserwując rynek pracy i wzrost wynagrodzeń w Polsce, możemy zakładać, że przyszłe dochody pozwolą nam spłacić kredyt przed czasem. Warto więc sprawdzić, czy bank pobierze za to dodatkową prowizję. Proponuję się przyjrzeć także kosztom przewalutowania zobowiązania, inspekcji nieruchomości przy składaniu wniosku lub np. w chwili wypłacania kolejnych transz na budowę domu. Bank pobierze również opłatę, kiedy zwrócimy się z prośbą o opinię o kredycie. Taki dokument będzie potrzebny, gdy będziemy się ubiegać o kolejny produkt w innym banku. Wysokość opłat za poszczególne czynności są bardzo zróżnicowane. Przed podpisaniem umowy kredytowej warto więc przeczytać uważnie umowę i przestudiować taryfę opłat i prowizji. Mnogość ofert na rynku sprawia, że nie powinniśmy mieć problemów ze znalezieniem produktu oferującego kompromis pomiędzy funkcjonalnością i ceną kredytu hipotecznego. Pamiętajmy, że w przypadku przełomowych decyzji życiowych pośpiech jest złym doradcą.

Michał Glinka, dyrektor Departamentu Produktów Detalicznych w Banku BGŻ

– Oferty ubezpieczeń towarzyszące produktom hipotecznym są bardzo zróżnicowane zarówno pod względem typów (majątkowe, życiowe, związane z faktem kredytowania lub samą nieruchomością), jak i ich traktowania przez banki (obowiązkowe, opcjonalne). Łączy je wszakże jedno: są bardzo korzystnym rozwiązaniem zarówno dla kredytobiorcy, banku jak i ubezpieczyciela. Klient równolegle z zaciąganiem kredytu może w jednym okienku otrzymać odpowiednie dlań produkty ubezpieczeniowe. Klient nie musi sam szukać na rynku akceptowanego przez bank pakietu ubezpieczeń. Trwałoby to zdecydowanie dłużej, a częstokroć czas jest kluczowym elementem przy zakupie mieszkania. Dodatkowo efekt spakietyzowania sprawia, iż cena za zestaw jest istotnie niższa od sumy poszczególnych ubezpieczeń nabywanych osobno. Wreszcie, niektóre ubezpieczenia mogą stanowić dla klienta jedyną dostępną formę zabezpieczenia kredytu.Powszechnie stosowane są dwa ubezpieczenia: pomostowe oraz brakującego niskiego wkładu.

Cena (za miesiąc) tego pierwszego waha się od 0,05 proc. do 0,1 proc. od ubezpieczonej kwoty kredytu. Jest ono konieczne, gdyż w niektórych regionach Polski dokonanie wpisu hipoteki wciąż trwa miesiącami. W miejsce tego ubezpieczenia banki coraz częściej stosują w takich przypadkach podwyższone oprocentowanie kredytu zamiast ubezpieczenia. Drugie ubezpieczenie jest wymagane, kiedy wkład własny kredytobiorcy jest niewystarczający (czyli zwykle poniżej 20 procent kosztów inwestycji). Cena za pięć lat wynosi ok. 4 proc. kredytowanego wkładu własnego.

Z kredytem mieszkaniowym wiąże się też konieczność ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Najczęściej banki proponują atrakcyjne cenowo oferty od razu przy udzielaniu kredytu, lecz akceptują także polisy dostarczane przez klienta. O tym, że warto takie ubezpieczenie mieć i to niezależnie od tego, czy zakup nieruchomości jest kredytowany czy nie, nie trzeba chyba nikogo przekonywać.

Banki oferują też ubezpieczenie na życie, które jest najczęściej obligatoryjne wyłącznie powyżej pewnego wieku. Świadomość kredytobiorców w zakresie zalet tego dobrowolnego rozwiązania jest, niestety, niewystarczająca. Obejmuje ono swym zakresem wiele zdarzeń: od nieszczęśliwych wypadków począwszy, poprzez poważne zachorowanie, na śmierci kończąc. Każdy kredytobiorca, który chce spać spokojnie i uchronić swoich najbliższych przed ewentualnym spłacaniem własnych zobowiązań, winien wykupić taką polisę. Tym bardziej że ceny wynegocjowane przez banki z ubezpieczycielami są co do zasady bardzo atrakcyjne, już od 0,02 proc. salda zadłużenia miesięcznie za najprostsze pakiety.

Bank BGŻ

obniża oprocentowanie kredytów hipotecznych i budowlanych. Dla złotych jest ono uzależnione od stawki WIBOR 6M lub 12M powiększonej o marżę w wysokości od 0,8 proc. do 1,35 proc. W przypadku kredytów walutowych udzielanych we frankach szwajcarskich lub dolarach amerykańskich oprocentowanie uzależnione jest od stawki LIBOR 6M lub 12M plus marża od 1,5 proc. do 2,2 proc.

W Banku Millennium

do końca kwietnia trwa promocja, w ramach której oprocentowanie kredytów wynosi:

Od 3,26 proc. dla kredytów w CHF,

Od 6,18 proc. dla kredytów w PLN.

Bank nie pobiera prowizji za przewalutowanie kredytu na PLN oraz prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu po trzech latach od jego zaciągnięcia oraz w ciągu pierwszych trzech lat, jeśli suma nadpłat nie przekroczy 30 proc. kwoty kredytu. Kredyty w PLN udzielane są na 50 lat, a w walutach obcych na 45 lat.

Akceptuje wiele różnych źródeł dochodu. Udziela kredytów do 100 proc. wartości nieruchomości. W ramach promocji oferuje specjalny pakiet produktów detalicznych, a w nim: bezpłatne prowadzenie konta, karta kredytowa bez opłat itd.Dla osób spłacających już kredyt hipoteczny bank przygotował na specjalnych warunkach kredyt refinansowy: marża banku wynosi od 0,5 proc. do 1 proc., bank nie pobiera prowizji za udzielenie kredytu, nie wymaga dokumentów finansowych oraz zaświadczenia o wysokości zadłużenia w innym banku.

Fortis Bank

nie pobiera prowizji za udzielenie kredytu, opłaty za rozpatrzenie wniosku, prowizji za podwyższenie kwoty kredytu. Maksymalny okres kredytowania wynosi 35 lat. Istnieje możliwość rozliczenia 33 proc. kwoty kredytu za pomocą oświadczenia kredytobiorcy.