Ustawa z 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (specustawa mieszkaniowa) wprowadza wydawaną na wniosek inwestora uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, którą w specjalnie zmodyfikowanym postępowaniu w przedmiocie pozwolenia na budowę można traktować jako odpowiednik miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.
Poza inwestycją mieszkaniową specustawa dopuszcza realizację „inwestycji towarzyszącej" rozumiejąc przez to sieci uzbrojenia terenu, drogi publiczne, obiekty infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiekty działalności kulturalnej, żłobki, przedszkola, szkoły, placówki wsparcia dziennego, placówki opieki zdrowotnej, dzienne domy pomocy, obiekty służące celom pożytku publicznego, obiekty sportu i rekreacji, tereny zieleni urządzonej i obiekty przeznaczone na działalność handlową lub usługową.
Inwestycja towarzysząca
Muszą one jednak „służyć obsłudze mieszkańców" budynków będących przedmiotem inwestycji mieszkaniowej. Nie mogą więc w zakresie tym znaleźć się obiekty przeznaczone na inne cele. W przypadku obiektów handlowych i usługowych ustawodawca wskazuje wprost, że powierzchnia sprzedaży w takich budynkach nie może być większa niż 2000 metrów kwadratowych i nie przekroczy 20 proc. powierzchni użytkowej mieszkań. Są to podstawowe ramy dla kwalifikacji tego, czy wskazane obiekty „służą obsłudze mieszkańców". Mogą to więc być obiekty np. gastronomiczne, czy handlowe, ale funkcja ich nie może być oderwana od sąsiedztwa mieszkaniowego. Nie jest to więc podstawa dla lokalizowania w ramach inwestycji towarzyszącej np. obiektów biurowych.
Uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej musi być co do zasady zgodna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zgodność ta ustalana jest niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Czyli jeżeli studium zawiera przepisy bardziej ogólne, a plan miejscowy bardziej szczegółowe, to przy analizie punktem odniesienia jest tylko ogólne studium (a więc stwarzające czasami ramy do realizacji inwestycji innych, niż dopuszczał to plan miejscowy). Brak zgodności inwestycji z planem miejscowym musi być jednak wskazany we wniosku o wydanie uchwały o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Chodzi tu tylko o wskazanie występujących rozbieżności, a nie kompleksową analizę obowiązującego planu miejscowego.
Trzeba też pamiętać, że wymóg zgodności inwestycji mieszkaniowych nie dotyczy terenów, wykorzystywanych jako kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub pocztowe „a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane". Przy określeniu realizacji niniejszych funkcji należy brać pod uwagę zarówno stan faktyczny obecny i przeszły, jak również akty planistyczne. Nie są one wiążące przy okazji dopuszczenia konkretnej inwestycji mieszkaniowej, ale rozwadze należy poddać to, czy nie powinny stanowić czasem punktu odniesienia przy okazji oceny, czy określone funkcje na danym terenie są obecnie realizowane, czy też nie (lub czy były wcześniej).
