Zestawienie najbardziej dochodowych miast średniej wielkości opracowała platforma Rentier.io. „Nieruchomości" „Rzeczpospolitej" publikują ten ranking pierwsze.

Analitycy wzięli pod uwagę mieszkania od 44 do 55 mkw. (dane za I–XII 2018 r.). Złoty medal zdobywa Wałbrzych. Mediana cen ofertowych mieszkań wynosi tam ponad 2,6 tys. zł za metr. Lokal wynajmiemy za 24 zł za mkw. miesięcznie (mediana).

Przyjmując, że nieruchomość będzie zajmowana przez lokatorów pełne 12 miesięcy w roku, stopa zwrotu z inwestycji wyniesie 10,92 proc. brutto. Jeśli będzie stał pusty jeden miesiąc, rentowność spadnie do 9,79 proc. Dwa miesiące w roku bez najemcy zmniejszą rentowność do 8,66 proc.

Także dla pracowników

Anton Bubiel, prezes Rentier.io, pytany o zaskakująco dobry wynik Wałbrzycha (dla porównania – warszawskie Śródmieście daje zarobić 6,62 proc. brutto rocznie, a najlepsza spośród dzielnic dużych miast, gdańska Strzyża – 8,87 proc.), mówi m.in. o dobrej relacji ceny do stawki najmu. Podkreśla też, że miasto zaczęło się w końcu rozwijać.

– W Wałbrzyskiej Specjalnej Strefie Ekonomicznej zainwestowało już ponad 200 przedsiębiorców – m.in. globalne koncerny oraz rodzime małe i mikroprzedsiębiorstwa. Firmy zainwestowały w sumie 25,5 mld zł i stworzyły ponad 51 tys. miejsc pracy – podaje. W WSSE działają m.in. Toyota i Cersanit.

Nie wszyscy pracownicy mieszkają w mieście lub jego okolicach. Potrzebne są lokale na wynajem. Według prezesa serwisu Rentier.io znaczenie ma też dobry samorząd i jego strategia rozwoju miasta.

Także Jarosław Krawczyk, ekspert serwisu Otodom, ocenia, że Wałbrzych może być ciekawym miejscem dla inwestorów. – Średnia cena kawalerki to 76,1 tys. zł. To znacznie mniej niż w wielkich ośrodkach – zauważa. Dla porównania, w Gdańsku średnia cena kawalerek przekracza 410 tys. zł. – Wykładając na mieszkanie w Gdańsku ponad pięć razy więcej niż w Wałbrzychu, wynajmujący mogą liczyć na czynsze wyższe zaledwie o 76 proc. – zauważa Jarosław Krawczyk.

Drugie miejsce w zestawieniu Rentiera zajmuje Chorzów. Mediana ofertowej ceny mkw. mieszkań to 3,4 tys. zł, a mediana stawki najmu – ponad 29,6 zł. 12 miesięcy wynajmu daje 10,42 – proc. zwrot z inwestycji, 11 miesięcy – 9,31 proc., a 10 miesięcy – 8,2 proc.

Brązowy medal biorą Gliwice, gdzie na mkw. lokalu trzeba mieć ponad 4,1 tys. zł. Mediana czynszu to 31 zł za mkw. Stopa zwrotu przy całoroczny wynajmie to 8,98 proc. Miesiąc bez najemcy oznacza spadek rentowności do 8,05 proc., a dwa puste miesiące – do 7,13 proc.

Anton Bubiel komentuje, że na atrakcyjność inwestycyjną Chorzowa ma wpływ m.in. lokalizacja. – Z centrum Chorzowa jest dużo bliżej do centrum Katowic niż z niektórych dzielnic stolicy Śląska. Do budowanego w Katowicach centrum biznesowego dojazd tramwajem ze śródmieścia Chorzowa zajmuje tylko 20 minut – podkreśla.

Gliwice, jak mówi Anton Bubiel, są atrakcyjne dla inwestorów ze względu na stosunkowo niskie ceny nieruchomości. – Studentów przyciąga Politechnika Śląska, a w strefie ekonomicznej swoje siedziby mają duże firmy, związane m.in. z przemysłem motoryzacyjnym (np. części dla Opla) czy ceramicznym (np. Roca).

Rynek nie jest z gumy

Tuż poza podium jest Zielona Góra. Mediana ofertowej ceny mkw. mieszkań to 3,8 tys. zł, a mediana stawki najmu – 25 zł. Zwrot z inwestycji przy pełnym całorocznym obłożeniu to 7,89 proc. 11-miesięczny wynajem daje 7,03 proc., a dziesięć miesięcy – 6,17 proc.

Piąte miejsce zajmuje Bielsko-Biała (mediana ceny mkw. lokalu to 4,5 tys. zł, mediana stawki najmu – 29,63 zł za mkw.). Stopa zwrotu po 12 miesiącach to 7,84 proc., 11 miesięcy w roku daje 7 proc., 10 miesięcy – 6,15 proc.

Szósty jest Rzeszów, który daje zarobić 7,06 proc. przy całorocznym obłożeniu. W tym mieście mkw. mieszkania kosztuje 5,2 tys. zł (mediana), a czynsz za mkw. to 30,61 zł.

Łukasz Korzeniowski, kierownik biura Metrohouse w Rzeszowie, mówi o dużym popycie na mieszkania. – Ceny na rynku wtórnym rosną. Efekt jest wzmocniony przez duży wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym – podkreśla. – Klienci, którzy nie chcą czekać rok, dwa lata na oddanie lokalu, kierują się na rynek wtórny, co bardzo skutecznie wykorzystują sprzedający przy negocjacjach. Ok. 40 proc. klientów to inwestorzy, którzy chcą zarabiać na wynajmie lub popularnych flippach (okazyjnie kupowane mieszkania odsprzedawane z zyskiem po odnowieniu).

Kolejne miejsca w rankingu zajmują Opole (6,58-proc. zwrot przy 12-miesięcznym wynajmie, cena mkw. lokalu 5,1 tys. zł, czynsz 28 zł za mkw.) i Olsztyn (6,25 proc., cena mkw. lokalu 4,8 tys. zł, czynsz 25 zł za mkw.).

Ewelina Strzałkowska, kierownik biura Metrohouse w Olsztynie, komentuje, że w ostatnich trzech latach średnie ceny mieszkań poszły w górę o niemal 500 zł za mkw. I jest coraz drożej. – Trend zachęca inwestorów. Na olsztyńskim rynku nieruchomości jest ich coraz więcej – mówi. – Poszukują perełek, które kuszą niską ceną, ale wymagają np. generalnego remontu czy wyjaśnienia stanu prawnego. Takie mieszkania wracają na rynek już pięknie wyremontowane.

Na dużą aktywność inwestorów w Olsztynie wskazuje też Dominik Piechowski, ekspert Freedom Nieruchomości. – Niejednokrotnie są to przedsiębiorcy, którzy zajmują się taką działalnością od dawna, ale nie brakuje też początkujących inwestorów zainteresowanych flippami – mówi Piechowski. Miasto daje też zarobić na studentach. – Ostatnio popularny stał się także wynajem krótkoterminowy skierowany do turystów i biznesmenów – zauważa ekspert Freedom.

Poza wielkimi aglomeracjami dobrze wypada też Bydgoszcz, gdzie zwroty z inwestycji w optymalnym wariancie wynoszą 6,80 proc. Metr kwadratowy mieszkania w Bydgoszczy jest wyceniany na 4,9 tys. zł (mediana), a czynsz wynosi 27,78 zł za mkw.

Pośrednik Marek Kiełpikowski, szef bydgoskiej agencji Arenda Nieruchomości, komentuje, że „sytuacja na rynku najmu jest dynamiczna". – Założenie, że Bydgoszcz daje dobrze zarobić na wynajmie, może nie dotyczyć osób obecnie rozpoczynających inwestycje – zastrzega. – Większość najemców to młodzi przychodzący tutaj za pracą ludzie. W 2018 r. byli to również Ukraińcy. Taka struktura popytu z miesięcznym budżetem na mieszkanie, łącznie z rachunkami, poniżej 2 tys. zł, poważnie ogranicza próg maksymalnej ceny wejścia w inwestycję – podkreśla.

Kiełpikowski zauważa jednocześnie, że w 2018 r. inwestorzy kupowali mieszkania na potęgę. – Najpopularniejsze były jedno- i dwupokojowe lokale w centrum – mówi. – Wielki popyt doprowadził do spektakularnego wzrostu cen takich nieruchomości, nawet o 30 proc. Droższy zakup to mniejsza stopa zwrotu z inwestycji. Rentowność nie jest dziś już tak wysoka jak jeszcze rok temu. Szczególnie zakup mieszkania deweloperskiego ze względu na wyższą cenę i konieczność wykończenia może przynieść inwestorom rozczarowanie. Rynek najmu nie jest z gumy i ciągłe dodawanie do puli nowych lokali powoduje spadek czynszów.

Ostrożność zaleca także Anton Bubiel. Jego zdaniem inwestowanie w mieszkania na wynajem w średnich i małych miejscowościach jest dużo bardziej ryzykowne niż w dużych, stabilnych makroekonomicznie ośrodkach. – Popyt na mieszkania zależy przede wszystkim od dostępności miejsc pracy – mówi. – Trzeba też pamiętać, deweloperzy rzadko koncentrują się na małych miastach, dlatego do kupienia są głównie lokale z rynku wtórnego. Standard mieszkań jest często niski, wymaga znacznych nakładów. Dodatkowym kosztem będzie nie tylko remont, ale i transport materiałów budowlanych i wykończeniowych z odległych niekiedy marketów.