Nieruchomość (grunt, dom lub lokal) stanowi zazwyczaj główny i najbardziej wartościowy składnik majątku wspólnego podlegającego podziałowi po ustaniu małżeńskiej wspólności majątkowej. Samo orzeczenie przez sąd rozwodu zazwyczaj nie reguluje kwestii przynależności wspólnego mieszkania, a jedynie sporadycznie rozstrzyga o korzystaniu z niego przez byłych małżonków. W związku z tym dla faktycznego i prawnego uregulowania tych kwestii konieczne jest dokonanie podziału w umowie lub sprawie sądowej.
Przed wystąpieniem z propozycją umownego podziału nieruchomości lub przed złożeniem do sądu wniosku o podział majątku wspólnego obejmującego nieruchomość należy sprawdzić, czy należy ona do majątku wspólnego.
Czytaj też:
Często wspólne mieszkanie lub dom nabywane są już po zawarciu małżeństwa, co w większości przypadków oznacza, że nieruchomość ta wchodzi do majątku wspólnego.
Nawet w takiej sytuacji, w pewnych okolicznościach, możliwa jest jednak przynależność mieszkania lub domu do majątku osobistego jednego z małżonków – wystarczy, że zostały one nabyte z majątku osobistego (np. z pieniędzy zarobionych przez małżonka przed zawarciem małżeństwa albo z pieniędzy pochodzących ze sprzedaży nieruchomości nabytej przez małżonka przed zawarciem małżeństwa).
Po ustaleniu, że nieruchomość należy do majątku wspólnego, należy sprawdzić, czy możliwe jest rozliczenie w ramach podziału tego majątku nakładów lub wydatków poczynionych z majątku osobistego jednego z małżonków na dom lub mieszkanie.
Co do zasady małżonek, który poczynił nakłady lub wydatki z majątku osobistego na rzecz należącą do majątku wspólnego, może żądać zwrotu tych nakładów lub wydatków podczas podziału majątku.
Istnieje jednak wyjątek, od tej zasady, który wyłącza możliwość żądania zwrotu takich nakładów lub wydatków, jeżeli zostały zużyte w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności majątkowej.
Zazwyczaj więc, jeżeli jeden z małżonków poczynił nakłady lub wydatki na nieruchomość należącą do majątku wspólnego (np. pokrył częściowo cenę nabycia nieruchomości z pieniędzy zarobionych przed zawarciem małżeństwa), ma prawo żądać rozliczenia tej kwoty podczas podziału majątku.
Co więcej, w praktyce, szczególnie mając na uwadze notowany w ostatnich latach stały wzrost cen mieszkań, poczynienie takiego nakładu w przeszłości uprawnia po latach (podczas podziału majątku wspólnego) do żądania rozliczenia nakładu proporcjonalnie do wzrostu wartości nieruchomości.
Istnieją dwie metody podziału nieruchomości należącej do majątku wspólnego. Pierwsza metoda, zakładająca porozumienie stron, umożliwia relatywnie proste dokonanie podziału nieruchomości u notariusza. Druga, bardziej skomplikowana, ale niewymagająca zgody stron, polega na sądowym podziale majątku wspólnego.
Każdą z ww. metod można przeprowadzić podział nieruchomości na trzy sposoby. Przepisy dopuszczają fizyczny podział nieruchomości, co dotyczy jednak niemal wyłącznie nieruchomości gruntowych.
Znacznie bardziej praktycznym i częściej stosowanym rozwiązaniem jest przyznanie nieruchomości jednej ze stron z zasądzeniem od niej spłaty lub dopłaty na rzecz strony, która nieruchomości nie otrzymuje.
Przy braku możliwości przyznania nieruchomości jednej ze stron, sąd może zdecydować o sprzedaży nieruchomości w licytacji, jakkolwiek jest to zazwyczaj rozwiązanie niekorzystne finansowo.
Decydując o sposobie podziału nieruchomości, sąd kieruje się licznymi zasadami. Na przykład jest możliwy podział fizyczny tylko niektórych nieruchomości, których natura lub dotyczące ich przepisy pozwalają na dokonanie takiego podziału.
Przyznanie nieruchomości jednej ze stron jest zaś możliwe, tylko gdy strona ta zgadza się na przyznanie jej nieruchomości podczas podziału majątku wspólnego.
Decydując, której ze stron nieruchomość przyznać, sąd bierze zaś pod uwagę wysokość udziałów stron w majątku wspólnym (gdy te są nierówne), ich możliwości finansowe (w szczególności dokonania spłaty lub dopłaty na rzecz drugiej strony) oraz sytuację rodzinną stron (w szczególności fakt sprawowania bezpośredniej pieczy przez jedną ze stron nad ich małoletnimi dziećmi).
Sprzedaż nieruchomości na licytacji jest zaś orzekana przez sąd, gdy zgodnie wnoszą o to strony lub niemożliwe jest dokonanie podziału na wyżej opisane sposoby, na przykład gdy żadna ze stron nieruchomości nie chce albo gdy z okoliczności sprawy wynika, że żadna ze stron nie ma możliwości finansowych, aby dokonać spłaty na rzecz strony, która nie otrzymałaby nieruchomości.
Postępowania (lub choćby negocjacje) dotyczące podziału majątku wspólnego, a szczególnie nieruchomości należącej do tego majątku, tworzą skomplikowaną procedurę, wymagającą uwzględnienia znacznej ilości okoliczności oraz znajomości licznych zasad (wynikających nie tylko z przepisów, ale również z orzecznictwa), rządzących postępowaniami tego rodzaju.
Autor jest radcą prawnym, Kancelaria Radcy Prawnego Piotr Bogusław Świderski
