Najpierw miłość, wspólny kredyt na zakup mieszkania, a potem rozstanie. Para żyjąca bez ślubu szuka wówczas sposobu, by pozbyć się wspólnego lokalu i ciążącego na nim kredytu. Okazuje się jednak, że prawdziwym problemem staje się rozliczenie z fiskusem. W grę wchodzi podatek dochodowy lub od spadków i darowizn.
– To w praktyce duży problem. Trudno wskazać dobre rozwiązanie, które pozwoli byłym partnerom uniknąć podatku – mówi Stella Brzeszczyńska, doradca podatkowy.
Szybka sprzedaż z PIT
Zwykle byli konkubenci postanawiają, że sprzedadzą mieszkanie, by spłacić kredyt i podzielić się kwotą, która ewentualnie zostanie po rozliczeniu z bankiem. W takiej sytuacji fiskus jednak zażąda PIT od dochodu ze sprzedaży, nawet jeśli większość pieniędzy oddadzą bankowi.
– Jeśli sprzedaż mieszkania nastąpi przed upływem pięciu lat od nabycia, trzeba zapłacić 19 proc. PIT. A spłata kredytu, który został zaciągnięty na zakup tego właśnie mieszkania, nie daje żadnych ulg – wyjaśnia Stella Brzeszczyńska.
Taką odpowiedź otrzymała od skarbówki para, która kupiła mieszkanie w 2016 r. i sprzedała w 2018 r. Uzyskali za to cenę 280 tys. zł, ale po spłacie kredytu zostało im tylko 110 tys. zł. Aby obliczyć dochód, należy od przychodu odjąć koszty odpłatnego zbycia (m.in. opłaty notarialne) i koszty uzyskania przychodu (m.in. cena nabycia).
Fiskus nie miał wątpliwości, że przychodem ze sprzedaży jest kwota należna, czyli 280 tys. zł, a nie kwota pozostała po spłacie kredytu (mówi o tym interpretacja nr 0115-KDIT2-1.4011.292. 2019.2.AS). Jednocześnie spłata tego kredytu, za który kupiło się sprzedawane teraz mieszkanie, nie jest objęta zwolnieniem od podatku.
– Sprzedający mieszkanie nie zapłacą podatku, jeśli poczekają z transakcją pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Osoby, które zdecydowały się na rozstanie, zwykle chcą jednak jak najszybciej zakończyć formalności – mówi Grzegorz Grochowina, starszy menedżer w KPMG w Polsce.
Wydaje się, że korzystniejszym rozwiązaniem będzie porozumienie między konkubentami tak, by jeden z nich przejął i mieszkanie, i spłatę kredytu. Fiskus się zgadza, że obdarowany uniknie podatku od spadków i darowizn.
Czytaj także:
Lokal w darowiźnie
Taką odpowiedź (nr 0111-KDIB4.4015.91. 2019.1.ASZ) otrzymała podatniczka, która w 2017 r. kupiła mieszkanie na kredyt wspólnie ze swoim wybrankiem. Każde z nich nabyło po połowie udziałów w nieruchomości do majątków odrębnych. Oboje są też współkredytobiorcami. Po rozstaniu postanowili, że kobieta przejmie cały lokal i spłatę kredytu, na co zgodził się już bank. Jej były partner przekaże jej swoją połowę lokalu w formie darowizny.
Zapytała, jak należy obliczyć podatek, gdy wartość hipoteki przewyższa wartość nieruchomości. Wyliczyła, że połowa mieszkania jest obecnie warta około 330 tys. zł, zaś 50 proc. hipoteki to 390 tys. zł.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wyjaśnił, że kobieta otrzyma darowiznę od osoby niespokrewnionej, należącej do III grupy podatkowej. Stawka podatku w tej grupie wynosi 20 proc. od nadwyżki ponad 20,5 tys. zł. Kobieta uniknie jednak daniny, ponieważ podstawę opodatkowania stanowi tzw. czysta wartość darowizny, po odliczeniu ciężarów, do których zalicza się hipotekę.
– To tylko pozornie dobre rozwiązanie. Jedna ze stron uniknie podatku od spadków i darowizn, jednak w praktyce fiskus żąda zapłaty PIT od drugiej strony, która zrzekła się połowy mieszkania i spłaty kredytu. Uznaje, że ta osoba ma przychód z tytułu zwolnienia z długu – mówi Stella Brzeszczyńska.
Zwolnienie z długu to przychód
Potwierdza to interpretacja (nr 0112-KDIL3-2.4011.140. 2018.1.MKA) w sprawie podatnika, który w 2014 r. kupił mieszkanie na kredyt wspólnie z partnerką. W 2017 r. podpisali umowę, na mocy której kobieta przejęła na własność nieruchomość i obowiązek spłaty kredytu. Fiskus uznał, że przeniesienie własności udziałów w nieruchomościach na byłą partnerkę w zamian za przejęcie długu będzie stanowiło dla wnioskodawcy źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.
– Skarbówka uznaje, że kredytobiorca, który został zwolniony z obowiązku spłaty, osiąga konkretne przysporzenie majątkowe, czyli przychód. Wynika to z faktu, że nie musi spłacać zadłużenia. Fiskus nie zgadza się też, by spłatę kredytu uznać za wydatek na własne cele mieszkaniowe – mówi Grzegorz Grochowina.
Spłata zadłużenia nie daje ulgi
- Kto sprzedaje nieruchomość przed upływem pięciu lat od nabycia, zapłaci 19 proc. podatku (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT).
- Podatek płaci się od dochodu, po odliczeniu kosztu odpłatnego zbycia (w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy o PIT) oraz kosztów uzyskania przychodu określonych w art. 22 ust. 6c tej ustawy.
- Spłata kredytu, który został zaciągnięty na zakup sprzedawanej nieruchomości, nie jest ani kosztem odpłatnego zbycia, ani kosztem uzyskania przychodu.
- Spłata kredytu zaciągniętego na zakup sprzedawanej nieruchomości nie uprawnia do zwolnienia z PIT. Nie jest wydatkiem na cele mieszkaniowe według art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.
