Jakie są najczęstsze problemy z rozliczeniem najmu?

Podatnicy najczęściej pytają o kwalifikację przychodów do źródła. Od 2021 r. podatnicy mogą płacić ryczałt od przychodów ewidencjonowanych zarówno jeśli prowadzą najem prywatny, jak też najem w ramach działalności gospodarczej. Bez zmian mogą też płacić podatek według skali. Do końca 2020 r. ryczałtem można było rozliczać tylko najem prywatny. Zdarzało się, że fiskus kwestionował prawo do ryczałtu, jeśli uznał, że rozmiar najmu, np. kilka mieszkań, wskazuje na działalność gospodarczą. Ustawodawca nie wskazał jednak wprost, kiedy otrzymany czynsz jest przychodem z najmu prywatnego, a kiedy z biznesu.

Czy musimy informować urząd skarbowy o tym, że planujemy wynajmować lokal?

Nie trzeba informować urzędy o najmie według skali. Wystarczy wpłacać zaliczki na PIT.

Wynajmujący od 2019 r. nie składają już oświadczenia o wyborze ryczałtu. Wystarczy zapłacić miesięczny ryczałt do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym podatnik otrzymał pierwszy w danym roku przychód. Jeśli np. ktoś otrzymał pierwszą zapłatę w styczniu, to pierwszy ryczałt powinien wpłacić na swój mikrorachunek do 20 lutego. Bardzo ważne jest jednak odpowiednie oznaczenie przelewu symbolem PPE, o czym podatnicy często zapominają.

Czytelniczka wynajmuje mieszkanie od stycznia 2020 r. Pierwszą zapłatę otrzymała w styczniu, a ryczałt zapłaciła 25 lutego. Co w takiej sytuacji?

Jeśli pierwszy przychód otrzymała w styczniu, to czas na wybór ryczałtu miała do 20 lutego. Zapłata po terminie oznacza, że za 2020 r. powinna rozliczyć podatek od najmu według skali. Urząd skarbowy może zweryfikować datę pierwszej wpłaty na rachunek bankowy podatniczki.

W czasie pandemii często sytuacją były przerwy w najmie lub nieterminowe zapłaty. Jak to wpływa na rozliczenie?

Co do zasady podatek należy płacić za miesiąc, w którym została otrzymana umówiona zapłata. Jeśli ktoś nie otrzymał czynszu, nie ma przychodu i nie płaci podatku. Jeśli np. ktoś podpisał umowę najmu w styczniu, a czynsz otrzymał dopiero w maju, to w okresie od stycznia do kwietnia nie powstał przychód. Właściciel nie płaci za ten okres podatku, mimo iż wynajmował mieszkanie.

Natomiast jeśli ktoś wynajął mieszkanie np. w lutym i otrzymał czynsz za 5 miesięcy z góry, to za luty płaci podatek od całej otrzymanej kwoty.

Przypomnijmy, że wynajmujący ma obowiązek sam obliczać i wpłacać zaliczki na podatek (jeśli rozlicza się według skali i dochód przekroczył 3089 zł) do 20 dnia następnego miesiąca. Kwotę ryczałtu też wpłaca do 20 dnia następnego miesiąca, a za grudzień do końca lutego.

Co w sytuacji gdy ktoś zarabiał na wynajmie, ale nie płacił żadnego podatku?

Brak opodatkowania to czyn zabroniony według Kodeksu karnego skarbowego. Administracja skarbowa sprawdza, czy przychodu z najmu są opodatkowane i czy podatek jest odprowadzany we właściwej wysokości. Jeśli ktoś tego nie robi, zapłaci zaległy podatek z odsetkami a poza tym grożą mu sankcje przewidziane w Kks. Dlatego w tej sytuacji należy zapłacić zaległy podatek, złożyć zeznanie i dodatkowo czynny żal, czyli zawiadomienie o popełnieniu czynu zabronionego. Chroni ono przed sankcjami, jeśli zostanie złożone zanim urząd dowie się o braku opodatkowania.

Czytelnik wyprowadził się na stałe za granicę, ale ma tu mieszkanie i je wynajmuje. Jak powinien się rozliczyć?

Osoby mające miejsce zamieszkania w innym kraju rozliczają w Polsce podatek od najmu położonej tu nieruchomości. Mogą wybrać zarówno PIT według skali, jak też ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Bardzo częstym błędem jest jednak podawanie polskiego adresu i składanie zeznania do „starego" urzędu skarbowego. Urząd może wówczas uznać, że dana osoba jest polskim rezydentem podatkowym i powinna płacić tu podatki od całości dochodów, także tych uzyskanych za granicą. Należy pamiętać, że w tej sytuacji właściwy jest urząd do spraw osób zagranicznych. Podatnik powinien posługiwać się zagranicznym adresem.

Co jeśli wynajmowane mieszkanie jest wspólną własnością małżonków? Czy ryczałt może rozliczać tylko jeden z małżonków?

Tak, jeśli między małżonkami istnieje wspólność majątkowa i złożą oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich. Powinni to zrobić do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód w roku podatkowym, albo do końca roku - jeśli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego.

Małżonkowie często o tym zapominają. Jeśli jednak nie złożą takie oświadczenia lub zrobią to po terminie, to powinni rozliczyć się odrębnie. Co do zasady jedno z nich może opodatkować połowę przychodów z najmu ryczałtem, zaś drugi małżonek powinien zapłacić od połowy przychodów podatek według skali.

Czytelnik wynajmował mieszkanie i płacił ryczałt przez wiele lat, ale przestał z końcem 2020 r. Czy powinien poinformować urząd skarbowy o zakończeniu najmu?

Nie. Nie ma takiego obowiązku. Wystarczy, że podatnik złoży PIT-28 za 2020 r.