W związku z przedłożeniem projektu założeń projektu ustawy nowelizującej ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej ustawą deweloperską, pojawia się wiele pytań i wątpliwości co do skutków takiej nowelizacji. Obserwacja funkcjonowania ustawy deweloperskiej prowadzi do wniosku, że cel regulacji został osiągnięty i poziom ochrony nabywców wzrósł. Od czasu jej wejścia w życie nastąpił spadek liczby skarg składanych na deweloperów do UOKiK oraz będących ich efektem postępowań w sprawie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów. Kolejną pozytywną zmianą jest m.in. wzrost liczby inwestycji, które nie są finansowane w całości z pieniędzy nabywców.
Projektodawcy proponują objecie rozwiązaniami ustawy również umowy, której przedmiotem jest udział w prawie własności lokali użytkowych – wielostanowiskowej hali garażowej, pomieszczeń gospodarczych, pomieszczeń przeznaczonych na rekreacje. Ratio legis ustawy deweloperskiej to ochrona mieszkania i tak powinno pozostać. Nie można się zgodzić z objęciem ustawą m.in. umów, których przedmiotem jest udział w prawie własności lokali użytkowych.
Więcej informacji
Projekt przewiduje, że ustawa deweloperska ma znajdować zastosowanie nie tylko do lokali w budowie, ale również w okresie po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Takie rozwiązanie koliduje z pojawiającym się już w tej materii orzecznictwem, więc rozszerzenie to nie ma uzasadnienia. Celem wprowadzenia ustawy deweloperskiej było zapewnienie ochrony środków nabywcy oraz rozszerzenie obowiązków informacyjnych. Negatywnie zatem oceniam zarówno propozycję obowiązywania ustawy również po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, jak i objęcie jej zakresem m.in. garaży.
Projektodawcy duży nacisk kładą na zmiany w mieszkaniowym rachunku powierniczym (MRP). Proponują, aby ściśle określić, jakich informacji może żądać nabywca od banku prowadzącego MRP. W obecnym stanie prawnym na banku, który prowadzi MRP, ciąży ogólny obowiązek informacyjny w stosunku do dewelopera (posiadacza rachunku). Źródłem obowiązku są przepisy ustawy oraz zasady współżycia społecznego. Jeśli chodzi o nabywców, którzy są podmiotami stosunku prawnego wynikającego z umowy rachunku mieszkaniowego, obowiązek informacyjny jest ograniczony. Są uprawnieni do uzyskania od banku informacji w zakresie, jaki jest potrzebny w celu ochrony ich interesów. Słusznie podnoszą projektodawcy, że trudności interpretacyjne mogą powodować niedoinformowanie nabywców. Niemniej jednak w swoich propozycjach idą zbyt daleko. Wskazują na możliwość uzyskiwania informacji o ogólnym saldzie MRP oraz o wpłatach i wypłatach nabywcy. Zmiana ta doprowadziłaby do sytuacji, w której klient miałby prawo do uzyskania informacji nie tylko o swoim subkoncie, ale również o ogólnym stanie rachunku. Propozycje te doprowadzić mogłyby do naruszenia tajemnicy przedsiębiorstwa.
Projekt zawiera też propozycje likwidacji otwartego powierniczego rachunku mieszkaniowego (OMRP). Brakuje uzasadnienia logicznego, finansowego i funkcjonalnego dla tego postulatu. W praktyce nie odnotowano przypadków, kiedy doszłoby do naruszenia interesów klientów w przypadku stosowania OMRP, co mogłoby uzasadniać wprowadzenie takich kosztów, których ekonomiczny ciężar będzie ponoszony przez wszystkich nabywców. Szacowany koszt wprowadzenia takiego rozwiązania przekracza 1 mld zł.
Znikną małe firmy
Likwidacja OMRP prowadziłaby do wyeliminowania z rynku małych deweloperów oraz ograniczenia funkcjonowania dużych grup deweloperskich. Jest to działanie ograniczające konkurencję na rynku, czemu powinien przeciwdziałać UOKiK. Należy wskazać, że brak jest opracowań wskazujących na niewystarczający stopień ochrony nabywców przy stosowaniu OMRP. W przypadku upadłości dewelopera nieruchomość oraz wpłaty klientów zostają wydzielone do osobnej części masy upadłości służącej ich zaspokojeniu. Wszelkie środki wypłacone z OMRP musiały zostać wcześniej zainwestowane w nieruchomość, podnosząc jej wartość. Nawet w przypadku obecności banku finansującego dewelopera i wpisu hipoteki na jego rzecz nie zmieni to okoliczności, ponieważ przy kredycie inwestycyjnym bank wymaga min. 20 proc. wkładu własnego. Po zawarciu umowy środki te są refinansowane na rzecz dewelopera i ponownie inwestowane w nieruchomość. Dopiero po kolejnym zainwestowaniu środków – w ramach kolejnej transzy – są refinansowane. Nie ma zatem praktycznej możliwości, aby roszczenie banku nie znajdowało pokrycia w nieruchomości. Wyeliminowanie mniejszych firm deweloperskich miałoby najbardziej negatywne skutki w małych miejscowościach, w których nieobecne są duże grupy deweloperskie. W tych miejscach odbiłoby się to również negatywnie na lokalnej gospodarce z powodu utraty miejsc pracy. Likwidacja OMRP zwiększyłaby koszty mieszkań, negatywnie odbijając się na najmniej zamożnych nabywcach.
Propozycje rozszerzenia obowiązków kontrolnych banku, w szczególności przy wypłacie każdej transzy środków zgromadzonych na OMRP, idą zbyt daleko. Niesłuszne wydają się również propozycje dotyczące konieczności weryfikowania: wpisów w KRS, posiadania przez dewelopera tytułu własności lub prawa użytkowania wieczystego do nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie inwestycyjne, aktualności i prawidłowości prospektu informacyjnego (niewykonalne jest sprawdzenie aktualności przez bank przed każdą wypłatą) czy aktualności i prawidłowości wzorca umowy deweloperskiej (kontrola taka wykonywana jest już przez notariusza i nie ma potrzeby jej powielania).
Zbędne ograniczenia
Projektodawcy proponują również, aby wypłata z otwartego MRP mogła nastąpić jedynie po stwierdzeniu przez bank, że został wykonany kolejny etap inwestycji. Obecnie nie ma żadnych norm regulujących wypłaty środków z otwartego MRP. Deweloperzy w znakomitej większości kończą z sukcesem prowadzone przez siebie inwestycje, wobec czego nie należy rozszerzać funkcji kontrolnej banku ponad miarę. Wprowadzenie w życie kontroli wypłat środków z MRP utrudniłoby prowadzenie inwestycji, a ponadto stanowiłoby naruszenie konstytucyjnej zasady wolności gospodarczej.
Niewykonalne zadania
Odnośnie do prospektu informacyjnego projektodawcy planują wprowadzić wymógł zgromadzenia dokumentacji stanowiącej źródło informacji o planowanych inwestycjach w promieniu 1 km od nieruchomości. Obowiązek zgromadzenia takiej dokumentacji będzie zbyt uciążliwy dla przedsiębiorców i będzie stanowił kolejne bezzasadne obciążenie dla prowadzenia biznesu w Polsce. Wyobraźmy sobie chociażby inwestycję prowadzoną w centrum Warszawy czy innego dużego miasta. W promieniu kilometra może być jednocześnie prowadzonych kilkadziesiąt, a może i kilkaset inwestycji! Zgromadzenie dokumentacji na ich temat może być po prostu niewykonalne.
Ponadto projektodawcy zgłaszają postulat wprowadzenia do ustawy deweloperskiej przepisów karnych. W ocenie środowiska przedsiębiorców wprowadzenie takich przepisów i zagrożenie karą bezwzględnego pozbawienia wolności dla deweloperów niestosujących w praktyce ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jest niespójne z polityką karną państwa zakładającą większą promocję kar wolnościowych. Zasadne jest zatem zastąpienie kary bezwzględnego pozbawienia wolności karą finansową.
Autor jest radcą prawnym
