Rzeczpospolita: Po trzech kwartałach br. sprzedaliście 1,24 tys. mieszkań, o 6 proc. więcej niż rok wcześniej. Więksi i mniejsi konkurenci chwalą się dwucyfrowym tempem sprzedaży, rzędu kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu procent. To celowa strategia?

Małgorzata Szwarc-Sroka, członek rady nadzorczej J.W. Construction: Celujemy w sprzedaż rzędu 1,5–2 tys. mieszkań rocznie. Obecna strategia wynika z tego, że wyciągnęliśmy wnioski z przeszłości. My już byliśmy liderem, mieliśmy sprzedaż na poziomie 4 tys. lokali rocznie, dziś też moglibyśmy taki cel zrealizować. Ale wyciągnęliśmy wnioski z kryzysu, żadne wyścigi na wolumeny nas nie interesują, teraz priorytetem jest działanie na bezpiecznym poziomie, zapewniającym godziwe wyniki i przepływy finansowe. W III kwartale br. uzyskaliśmy marżę brutto ze sprzedaży 28 proc.

Ważnym aspektem jest dywersyfikacja przychodów. Poza sprzedażą mieszkań mamy w ofercie aparthotele, w tym zarządzane przez nas, bo mamy kompetencje – jako właściciel kilku hoteli, w tym pięciogwiazdkowego Czarnego Potoku w Krynicy-Zdroju.

Ile może jeszcze potrwać dobra koniunktura na rynku mieszkaniowym?

Wciąż nie widać, by miała spowalniać, napędzana głównie niskimi stopami procentowymi. Spodziewałabym się raczej spowolnienia, wynikającego bardziej z naturalnego cyklu niż kryzysu. Dziś rynek jest inny niż wtedy, gdy doszło do zapaści. Wówczas duży popyt na lokale generowali inwestorzy zagraniczni, kupujący pakietowo. Był system płatności 10/90 – wycofanie się klientów spowodowało, że deweloperzy zostali z mieszkaniami gotowymi, które trzeba było przecenić, by znaleźć na nie nowych nabywców. Dziś mamy popyt oddolny, wewnętrzny, nie ma tak wielu transakcji pakietowych. Mamy ustawę deweloperską, rachunki powiernicze, rezygnacje są sporadyczne. Ceny mieszkań rosną umiarkowanie, a nie galopują. Popyt jest stabilny, co najwyżej możemy mieć do czynienia ze wzrostem kosztów realizacji – ale to nieuniknione, skoro tyle inwestycji jest w toku.

Rosną koszty gruntów, materiałów, pracowników, spada też ich dostępność. Jak radzicie sobie z barierami podażowymi?

Mamy w grupie własnego generalnego wykonawcę, co powoduje, że nie jesteśmy aż tak uzależnieni od zewnętrznych podmiotów. Mamy własne know-how, służby techniczne, sposób na realizacje inwestycji.

Jeśli chodzi o grunty, to owszem, są bardzo drogie. Ale naszym atutem są zasoby banku ziemi zgromadzone w poprzednich latach. Nie odczuwając presji, możemy spokojnie rozglądać się za parcelami w rozsądnych cenach. W ofercie na koniec września mieliśmy 1,5 tys. mieszkań, w trakcie realizacji były inwestycje na 4,2 tys. lokali. W banku były projekty planowane do uruchomienia na 3,69 tys. lokali głównie w Warszawie, ale też Trójmieście i Szczecinie, Katowicach. Około 25 proc. to aparthotele. Wygląda więc na to, że obecny bank zabezpiecza trzy lata naszej działalności.

Jakie są plany rozwoju w segmencie aparthoteli?

Dywersyfikujemy przychody i dostosowujemy się do rynku. Niskie stopy procentowe powodują, że ludzie szukają okazji do bezpiecznego zainwestowania. Aparthotele okazały się strzałem w dziesiątkę, popyt na tego typu lokale jest bardzo duży, o czym świadczą chociażby wyniki sprzedaży w projekcie Bliska Wola w Warszawie. Etap C (457 lokali) został wyprzedany praktycznie w pełni, etap E (433 lokale, z czego 110 to klasyczne mieszkania) w 72 proc. przy zaawansowaniu budowy na poziomie 17 proc. Przy czym lokale klasyfikowane przez nas jako aparthotele to także małe biura – jako odpowiedź na zapotrzebowanie.

Tworzymy też sieć Varsovia Apartamenty. Obiekt przy Alejach Jerozolimskich już działa i ma dobre obłożenie, planujemy ruszyć z budową aparthotelu przy ul. Pileckiego. Szykujemy też inwestycję tego typu w Gdyni i być może w Krakowie, gdzie kupiliśmy kamienicę, która mogłaby zostać wykorzystana pod aparthotel.

I znów – w przypadku aparthoteli również obserwujemy oddolny popyt i niewiele transakcji pakietowych.

Dlaczego zdecydowaliście się postawić luksusowy wieżowiec z pół tysiącem apartamentów w Szczecinie?

Hanza Tower była szykowana jako inwestycja biurowa, mieliśmy nawet zapewnione finansowanie bankowe, ale odstąpiliśmy od tej koncepcji, bo taki był rynek. Kiedy koniunktura wróciła, wróciliśmy ze zmodyfikowanym projektem – mieszkaniowym. Na koniec września zaawansowanie sprzedaży sięgało 28 proc. przy zaawansowaniu budowy rzędu 18 proc. To dobry prognostyk, wygląda na to, że powinniśmy inwestycję wyprzedać przed zakończeniem budowy.

Niedawno ruszyliście z nietypowym projektem – w sojuszu z MLP Group będziecie realizować inwestycję magazynową w Szczecinie.

Od dawna mamy tam 20 ha ziemi zakwalifikowanej jako grunty inwestycyjne, bo nie można tam realizować projektów mieszkaniowych. Kolejny raz elastycznie dostosowujemy się do rynku. Segment logistyczny jest w rozkwicie, stąd pomysł na współpracę z podmiotem branżowym – MLP Group. Partner zajmie się komercjalizacją, my dostarczamy grunt i potencjał realizacyjny. Docelowo jest tam potencjał do skomercjalizowania do 80 tys. mkw. magazynów, inwestycja będzie realizowana bezpiecznie, w etapach.

CV

Małgorzata Szwarc-Sroka jest związana z deweloperską spółką od 2001 r. W latach 2011–2015 była członkiem zarządu, od 2015 r. jest członkiem rady nadzorczej odpowiedzialnym za pion ekonomiczny i biuro relacji inwestorskich. Absolwentka Szkoły Głównej Planowania i Statystyki (obecnie SGH) oraz studiów podyplomowych na SGH.