Łatwiej będzie też podejmować decyzje we wspólnocie mieszkaniowej. W budynkach powyżej trzech lokali, a nie jak do tej pory siedmiu, będzie miała wiążący głos większość właścicieli.
Czytaj także:
Takie zmiany szykują się w przepisach mieszkaniowych. Część weszła w życie we wtorek 16 lipca, część zacznie obowiązywać za miesiąc.
Poprawki w przekształceniu
Nowelizacja ustawy o krajowym zasobie nieruchomości w poniedziałek wieczorem została opublikowana w Dzienniku Ustaw. Zawiera zmiany nie tylko w rządowym programie Mieszkanie+, ale i w innych, m.in. przekształceniowej, o gospodarce nieruchomościami czy o własności lokali.
Nowe przepisy przewidują, że przekształcenie obejmie nie tylko grunty zabudowane budynkami wielorodzinnymi, ale też grunty, na których stoją inne budynki (np. usługowe, handlowe), budynki gospodarcze, garaże, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, jeśli łączna powierzchnia użytkowa tych budynków nie przekracza 30 proc. powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tych gruntach. Do tej pory kioski czy pawilony handlowe blokowały w wielu wypadkach przekształcenie.
Nowe przepisy podobają się Piotrowi Kłodzińskiemu, prezesowi Międzyzakładowej Spółdzielni Mieszkaniowej „Energetyka" w Warszawie.
– Punkty handlowe blokowały przekształcenie na dwóch naszych osiedlach. Po zmianie przepisów problem powinien zniknąć – wyjaśnia.
Inaczej na zmianę patrzą miasta. Ich zdaniem przysporzy im pracy. W wielu wypadkach urzędnicy będą musieli wyjść w teren. Przepis jest też niejasny. Nie rozstrzyga, kto będzie weryfikował, czy został spełniony warunek 30 proc. powierzchni użytkowej i na jakiej podstawie.
Nowe regulacje przewidują, że zaświadczenie potwierdzające przekształcenie nie będzie potrzebne przy sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym. Po dokonaniu czynności notariusz będzie zobowiązany do przesłania wypisu aktu notarialnego do właściwego organu, a ten wyda zaświadczenie, ale już nie sprzedającemu, tylko nabywcy lokalu wskazanemu w akcie notarialnym, a następnie prześle je na adres wskazany w umowie.
Nowe przepisy nie likwidują również wszystkich luk w prawie.
– Niestety, nie obejmują one terenów zielonych, dróg czy parkingów na niezabudowanych działkach ściśle związanych ze znajdującymi się w ich sąsiedztwie blokami – wyjaśnia Mirosław Gdesz, sędzia sądu administracyjnego.
Miasta są również rozgoryczone. Związek Miast Polskich, Unia Metropolii Polskich oraz władze dużych miast apelowały, by przesunąć co najmniej o rok termin wydania zaświadczeń potwierdzających przekształcenie. Teraz mają obowiązek wydać je do końca roku. Uważają, że nie dadzą rady. Nowela nie uwzględnia ich postulatu.
W małej wspólnocie tylko trzy lokale
Prościej będzie remontować lokale w małych wspólnotach mieszkaniowych. Mają je tworzyć maksymalnie trzy lokale, a nie, jak teraz, siedem.
Dla wielu wspólnot oznacza to duże zmiany. Po wejściu nowych przepisów w życie zaczną funkcjonować na podstawie ustawy o własności lokali, a nie kodeksu cywilnego.
We wspólnotach regulowanych k.c. wszystkie ważne decyzje dotyczące nieruchomości muszą zapadać jednomyślnie (chodzi o te przekraczające zwykły zarząd). Nie powołuje się zarządu do administrowania budynkiem. Zajmują się tym sami właściciele lokali (chyba że zdecydują się skorzystać z zasad przewidzianych dla dużych wspólnot).
We wspólnotach regulowanych ustawą o własności lokali decyzje zapadają większością głosów w formie uchwał, od których można się odwołać do sądu cywilnego. Co najmniej raz w roku właściciele spotykają się na zebraniu, na którym udzielają absolutorium zarządowi, decydują o finansach na przyszły rok. Powołuje się do życia zarząd wspólnoty, który dba o nieruchomość oraz reprezentuje ją na zewnątrz, np. przed sądem.
Zmianę chwali Jacek Łapiński, zarządca nieruchomości.
– Dziś niewiele małych wspólnot decyduje się powołać zarząd. W większości potrzebna jest jednomyślność, a jej osiągnięcie jest niezwykle trudne. Dochodzi do sporów, które mają swój finał w sądzie. Po zmianach problem zniknie – uważa Jacek Łapiński.
Bloki zamiast fabryk
Zmiany pojawią się również w ustawie o gospodarce nieruchomościami (ugn). Chodzi m.in. o przepisy o zmianie celu prawa użytkowania wieczystego. Będzie to możliwe na wniosek władz miasta lub użytkownika wieczystego, ale tylko po spełnieniu warunków, o których będzie mówił art. 73 ugn. Przewiduje on, że przekwalifikowanie celu będzie możliwe, jeżeli zmiana sposobu korzystania z nieruchomości spowodowała trwałą modyfikację celu użytkowania wieczystego. Na przykład na terenach po dawnej fabryce powstało osiedle mieszkaniowe. Nie tylko wtedy użytkownik otrzyma prawo do złożenia wniosku w tej sprawie. Zmiana celu zostanie dopuszczona także, gdy będzie zgodna z przeznaczeniem danej nieruchomości w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy. Inwestor również złoży wniosek, gdy zmiana celu będzie zgodna z pozwoleniem na użytkowanie budynku lub ze zgłoszeniem budowy albo przebudowy. Jeśli wcześniej starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) nie wniósł sprzeciwu do zgłoszenia.
Zmodyfikowany przepis podoba się deweloperom.
– W wielu miejscowych planach dawne tereny przemysłowe przeznacza się pod budownictwo mieszkaniowe. Tak jest np. w dzielnicy Wola w Warszawie, gdzie bloki buduje się na terenach jeszcze do niedawna przeznaczonych pod zakłady przemysłowe – mówi Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
– Niestety, stare umowy ustanawiające prawo użytkowania wieczystego wciąż przewidują, że w tym miejscu można wybudować jedynie np. zakład produkujący żarówki. Inwestor ma więc problem – tłumaczy dyrektor PZFD.
– Plany pozwalają budować mieszkania, a umowy już nie. Trzeba więc zmienić umowy i dostosować cel, na jaki przed laty ustanowiono użytkowanie wieczyste, do współczesnych realiów. Miasta postępują różnie. Część uznaje, że najważniejsze są zapisy z planu, a niektóre, jak Warszawa, zaskarżają pozwolenia na budowę wydane na podstawie miejscowych planów. Uzależniają zmianę celu od wniesienia wysokiej opłaty. Tak robi Kraków i Warszawa. Po wejściu w życie nowych przepisów tak już nie będzie – twierdzi Konrad Płochocki.
Nowe uregulowania przewidują, że będzie można ustalić jednorazową opłatę na rzecz właściciela nieruchomości nie wyższą niż dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Pod warunkiem że w związku ze zmianą celu użytkowania wieczystego zmaleje stawka procentowej opłaty rocznej.
To uregulowanie nie podoba się PZFD. Zdaniem tego związku zmiana celu powinna być bezpłatna.
Zmiany w programie Mieszkanie+
Szykują się też zmiany w rządowym programie Mieszkanie+. Mają usprawnić prowadzenie programu. Lepiej ma funkcjonować KZN, czyli państwowy bank ziemi. Będzie mógł pozyskiwać nieruchomości od jednoosobowych spółek Skarbu Państwa lub instytutów badawczych. W zamian za ich przekazanie spółki otrzymają wynagrodzenie odpowiadające cenie rynkowej. Pieniądze za przekazanie gruntów do KZN otrzymają również: Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa oraz Agencja Mienia Wojskowego.
Zmiana ustawy przewiduje również możliwość udostępnienia nieruchomości na podstawie umowy o partnerstwie publiczno-prywatnym.
Wykreślone zostaną przepisy narzucające wysokość czynszów w mieszkaniach wybudowanych w rządowym programie Mieszkanie+.
Do tej pory z rządowego programu wybudowano 867 mieszkań m.in. w: Kępnie, Jarocinie, Gdyni, Katowicach.
Podstawa prawna: nowelizacja z 13 czerwca ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości Dz.U. z 2019 , poz. 1309
Prawne przeszkody
1 stycznia 2019 r. doszło do uwłaszczenia z mocy prawa dużej liczby lokali i domów jednorodzinnych. Przekształcenie nie jest za darmo. Właściciele lokali (domów) przez 20 lat mają wnosić opłatę przekształceniową, która wyniesie tyle, ile ostatnia roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego. Od tej opłaty przysługują bonifikaty. W wielu więc wypadkach uwłaszczenie będzie za grosze. Dokumentem potwierdzającym przekształcenie miało być zaświadczenie. W praktyce okazało się jednak, że jego wydanie w wielu wypadkach nie jest takie proste. Winne były m.in. niejasne przepisy. Trzykrotnie więc je zmieniano.
