Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów po przeprowadzonych uzgodnieniach i konsultacjach publicznych złożył do rozpatrzenia Stałemu Komitetowi Rady Ministrów nowy projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej ustawa).
Zamierzeniem i głównym celem ustawy ma być zapewnienie lepszej ochrony nabywców mieszkań. Zapisy ustawy mają poprawić bezpieczeństwo kupujących poprzez zmniejszenie ryzyka utraty środków finansowych wpłacanych na mieszkaniowe rachunki powiernicze.
Zmiana katalogu środków ochrony nabywcy
Na podstawie obecnie obowiązującej ustawy deweloper jest zobowiązany do zapewnienia nabywcom, co najmniej jednego z następujących instrumentów ochrony:
- zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego,
- otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji ubezpieczeniowej,
- otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji bankowej lub
- otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego.
Obecny projekt ustawy przewiduje jedynie dwa środki ochrony:
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz
- zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Rachunki powiernicze
Czym różnią się między sobą mieszkaniowe rachunki powiernicze? Wpłaty dokonywane na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, będą przechowywane na tym rachunku, aż do otrzymania przez bank wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo wynikające z umowy deweloperskiej albo innej umowy, o której mowa w ustawie. Natomiast wpłaty dokonywane na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy mają być wypłacane deweloperowi przez bank prowadzący rachunek w miarę postępu prac na budowie.
Niezależnie od formy otwartej czy zamkniętej, nabywca będzie dokonywał wpłat zgodnie z postępem realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Wysokość wpłat, uzależniona będzie od faktycznego stopnia realizacji poszczególnych etapów budowy określonych w ich harmonogramach.
Deweloper ma obowiązek posiadania umowy jednego z wymienionych mieszkaniowych rachunków powierniczych od chwili rozpoczęcia sprzedaży, do dnia, w którym nastąpi przeniesienie prawa do nieruchomości z ostatniej umowy deweloperskiej albo ostatniej umowy, o której mowa w ustawie, w ramach tego przedsięwzięcia lub zadania.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Równolegle ustawa wprowadza nieznany wcześniej, obowiązkowy środek ochrony praw nabywcy w postaci Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (dalej: fundusz), na który deweloper będzie miał obowiązek wpłacać składki w wysokości odpowiedniej do wybranego rodzaju środka ochrony, na zasadach określonych w ustawie. Co ważne, składki przekazane na fundusz nie podlegają zwrotowi.
Fundusz ma stanowić wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym, w rozumieniu przepisów ustawy z 22 maja 2003 r. o ubezpieczeniach obowiązkowych, Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym i Polskim Biurze Ubezpieczycieli Komunikacyjnych (DzU z 2018 r., poz. 473).
Obowiązkowe, bezzwrotne składki
Wysokość składki należnej od dewelopera ma być zależna od wysokości stawki procentowej określanej w drodze rozporządzenia przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw instytucji finansowych, po zasięgnięciu opinii Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego oraz prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Górna granica stawki procentowej nie może być jednak wyższa niż 5 proc. dla otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz 1 proc. dla zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.
Wprawdzie w ocenie prezesa UOKiK faktyczna stawka nie powinna przekroczyć 1 proc. w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz 0,2 proc. w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, nie zmienia to jednak faktu, iż zaproponowane w projekcie rozwiązanie przewiduje wyższe stawki, a w konsekwencji pozwala na uznaniowe w zasadzie określanie ich wysokości.
Wysokość składek płaconych przez deweloperów będzie zależna od wartości nieruchomości. Im cena mieszkania będzie wyższa, tym kwota składki również będzie wyższa.
Zwraca uwagę krótki okres wpłaty składki na fundusz gwarancyjny. Deweloper ma obowiązek wpłacić składkę w terminie 7 dni od daty dokonania wpłaty przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Ma to istotne znaczenie, albowiem zgodnie z uzasadnieniem projektu ustawy, wpłata przez dewelopera składki w prawidłowej wysokości jest warunkiem wypłaty przez bank środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego za zrealizowane etapy przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.
Opisane wyżej składki nie będą jedynym źródłem przychodów funduszu. Oprócz nich na środki funduszu składać się będą odsetki od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku, przychody z lokat środków funduszu, ale także inne wpływy, pochodzące między innymi z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera oraz środki uzyskane przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny z pożyczek i kredytów na rzecz funduszu.
Przeznaczenie środków na rachunku funduszu
Gwarancja wypłaty na rzecz nabywcy środków zgromadzonych na rachunku funduszu obejmuje wszystkie umowy zawierane przez dewelopera, na podstawie których nabywca ma obowiązek wpłacać środki na mieszkaniowy fundusz powierniczy. Są to między innymi umowy deweloperskie oraz umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę oraz zawierane wraz z nimi umowy dotyczące lokalu użytkowego.
Środki zgromadzone na rachunku funduszu mają być przeznaczone między innymi na zwrot wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w sytuacji odstąpienia przez nabywcę od umowy w przypadkach przewidzianych w ustawie, a także po wszczęciu postępowania upadłościowego wobec dewelopera i wydaniu przez sędziego – komisarza: postanowienia o odmowie prowadzenia inwestycji deweloperskiej, postanowienia o wyrażeniu zgody na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego, uprawomocnienia się postanowienia o wyrażeniu zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego na podstawie ustawy z 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (Dz.U z 2019 r. poz. 498).
Przyczyną objęcia ochroną zwrotu wpłat nabywców dokonanych akurat na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, było zapewnienie im takiej samej ochrony, jaką posiadają nabywcy dokonujący wpłat na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Ich środki pozostają bowiem na rachunku aż do przeniesienia prawa wynikającego z umowy. Wszczęcie postępowania upadłościowego nie stanowi zatem dla nabywców dokonujących wpłat na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy tak dużego zagrożenia w kontekście odzyskania wpłaconych przez nich środków, ponieważ nie są one wypłacane z rachunku aż do przeniesienia prawa wynikającego z umowy.
Pozbawienie wolności za brak ochrony
W ocenie prezesa UOKiK brak penalizacji niestosowania przez dewelopera środków ochrony praw nabywcy może stanowić jedną z przyczyn niezrealizowania celu ustawy. Aby przymusić deweloperów do przestrzegania ustawowych obowiązków, w projekcie zaproponował zaostrzenie odpowiedzialności karnej, aż do kary ograniczenia i pozbawienia wolności.
Zgodnie z projektem, niespełnienie obowiązku zapewnienia nabywcom jednego ze środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę określonych w ustawie ma podlegać karze grzywny albo karze ograniczenia wolności, albo karze pozbawienia wolności do lat 2.
Brak zapewnienia nabywcom przez dewelopera środków ochrony nie był wcześniej objęty przepisami karnymi. Jeżeli brak regulacji w tym zakresie mógł przyczynić się do niezrealizowania celu ustawy, niezrozumiałym jest wprowadzenie od początku tak surowej kary. Jeżeli odbiorcą przepisu jest przedsiębiorca, kara grzywny zdecydowanie skuteczniej spełniałaby swój cel i byłaby wystarczająca.
Zdaniem autora
Karolina Kowalska, adwokat BCLA Bisiorek, Cieśliński i Wspólnicy Sp.k.
Ocena branży deweloperskiej
Biorąc pod uwagę, że prezes UOKiK zamierza zapewnić nabywcom ochronę poprzez nałożenie na deweloperów obciążeń finansowych, nie dziwi fakt, iż przedmiotowe zmiany zostały negatywnie ocenione przez branżę deweloperską W ocenie deweloperów ustawa spowoduje osłabienie całej gałęzi rynku, a w konsekwencji wygeneruje dodatkowe koszty, głównie po stronie nabywcy.
W stanowisku zgłoszonym w ramach konsultacji społecznych, Polski Związek Firm Deweloperskich podkreślał, że nie istnieją żadne realne przesłanki do tak istotnego wzmacniania ochrony nabywców na wypadek potencjalnej upadłości dewelopera. Wskazał, iż obecna wartość rynku deweloperskiego wyceniana jest na przeszło 45 mld zł, a biorąc pod uwagę, że przeszło 90 proc. rachunków stanowią te otwarte – na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny corocznie będą odprowadzane kwoty w granicach 2 mld zł, tylko po to, by zabezpieczyć znikome ryzyko po stronie nabywców.
Z tym stanowiskiem branży deweloperskiej nie sposób się nie zgodzić, biorąc pod uwagę, iż nawet prezes UOKiK w uzasadnieniu projektu ustawy wskazał, że przy zastosowaniu wysokości składek 1 proc. od wpłat na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz 0,2 proc. od wpłat na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy coroczne składki wpłacane przez deweloperów będą oscylować w wysokości około 143,2 mln. zł.
Jaki będzie, zatem docelowy poziom środków funduszu? W ocenie prezesa UOKiK jego ustalenie nie jest konieczne, a wystarczającą kontrolą w tym zakresie będzie coroczna analiza, na podstawie której, w przypadku dysponowania przez fundusz wystarczającymi do realizacji zadań funduszu, podjęta może być także decyzja o ustanowieniu na dany rok składki zbliżonej do 0 proc. Praktyka pokaże czy tak się jednak stanie.
Trudno jest oprzeć się wrażeniu, że składki na Fundusz nie są niczym innym jak tylko nowym podatkiem, którym państwo postanowiło obciążyć branżę deweloperską. Z czyjej kieszeni będzie on tak naprawdę opłacany? Dewelopera, czy nabywcy?
Deweloperzy są przedsiębiorcami, a zatem obowiązek uiszczania składek do Funduszu najprawdopodobniej spowoduje wzrost cen mieszkań. Ustawa może zatem nie spełnić swojego celu jakim jest ochrona praw nabywcy. Wprawdzie projektowane przepisy mają zapewniać nabywcom ochronę, ale może się okazać, że nabywcy sami będą musieli za nią zapłacić.
