Spory o wysokość odszkodowania za nieruchomości przejęte przez gminy pod drogi często goszczą na wokandach sądów administracyjnych. Najwięcej dotyczy jakości operatów szacunkowych.
W takiej właśnie sprawie orzekał w piątek, 29 kwietnia, Naczelny Sąd Administracyjny. Wydał on orzeczenie niekorzystne dla gminy Zabłudów. Przesądził, że rzeczoznawca, wyceniając dla potrzeb odszkodowania zabraną nieruchomość, nie musi brać pod uwagę transakcji dotyczących działek drogowych. Ziemia była położona na terenie przeznaczonym pod budownictwo jednorodzinne. Dlatego do wyceny powinno brać się wartość dla tego typu działek. Dla gminy oznacza to jedno: ma zapłacić więcej.
Co ciekawe, musi to zrobić, chociaż zabraną nieruchomość w międzyczasie wchłonął Białystok.
Trzeba płacić odszkodowanie
W tej konkretnie sprawie nieruchomość została przejęta przez gminę Zabłudów w 1995 r. w decyzji o jej podziale wydanej na podstawie art. 10 ust. 1, 3 i 5 obowiązującej wówczas ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości. Ustalenie odszkodowania za działkę miało nastąpić w odrębnej decyzji.
Przez długie lata jednak nic się w tej kwestii nie działo. W tym czasie, tj. w 2006 r., ta część gminy Zabłudów, na której leżała zabrana działka, została przyłączona do Białegostoku. W styczniu 2010 r. spadkobiercy dawnych właścicieli tej nieruchomości wystąpili o wypłatę odszkodowania do prezydenta Białegostoku, a ten ustalił jego wysokość na 116 tys. zł. Następnie zobowiązał do jego wypłaty gminę Zabłudów. Na tym tle powstał spór, który wielokrotnie wracał na wokandę sądową.
Gmina broniła się m.in., że działka leży teraz na terenie Białegostoku, a skoro tak, to niech jego władze wypłacają odszkodowanie. Poza tym – jej zdaniem – dużo do życzenia pozostawiał operat szacunkowy sporządzony na zlecenie prezydenta Białegostoku. Na jego podstawie ustalono bowiem zbyt wysokie odszkodowanie. Rzeczoznawca, dokonując wyceny, brał pod uwagę transakcje dotyczące gruntów budowlanych. Tymczasem powinny one dotyczyć działek drogowych. W tym czasie bowiem obowiązywał też plan, z którego jasno wynikało, że działka ma charakter typowo drogowy. Poza tym nie była to droga publiczna, tylko wewnętrzna na osiedlu domów jednorodzinnych.
Gmina wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, ale przegrała. Według tego sądu odszkodowanie zostało ustalone prawidłowo. Podobnego zdania był Naczelny Sąd Administracyjny. W piątek oddalił skargę tej gminy.
Wystarczy, że jeżdżą
Według NSA nie ma znaczenia, że droga nie miała charakteru publicznego, wystarczy, że była ogólnie dostępna i odbywa się nią ruch. Operat szacunkowy został zaś prawidłowo sporządzony. W tym czasie obowiązywał miejscowy plan, który dla tego terenu przewidywał przeznaczenie pod budownictwo jednorodzinne. Natomiast plany realizacyjne były wydawane na podstawie prawa budowlanego i stanowiły pierwsze etapy inwestycji.
sygnatura akt: I OSK 1718/14
Jaka wycena przy drogach
- Przepisy przewidują, że za działki przeznaczone pod drogi gminne przysługuje odszkodowanie. Jego wysokość gmina uzgadnia z właścicielem (użytkownikiem wieczystym) w drodze rokowań. Jeżeli strony nie są w stanie się porozumieć, to stosuje się takie zasady jak obowiązujące przy wywłaszczaniu nieruchomości.
- Jako podstawę wysokości odszkodowania bierze się wartość rynkową zabranej działki. Ustala się ją według aktualnego sposobu jej użytkowania, o ile przeznaczenie nieruchomości pod drogę nie spowoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli idzie ona w górę, pod uwagę bierze się sposób użytkowania wynikający z tego przeznaczenia (tj. pod drogę). Z tych powodów przy wycenie niezbędne jest określenie relacji pomiędzy wartością nieruchomości dla dotychczasowego sposobu jej użytkowania a wartością nieruchomości, która została przeznaczona pod drogę publiczną.
