Ryczałt to kusząca perspektywa dla wielu wynajmujących. Płacą bowiem tylko 8,5-proc. podatek od przychodów. Ostatnio jednak fiskus niechętnie zgadza się na taką formę rozliczenia.

Przykładem może być interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w sprawie prawniczki, która ma dwa budynki. Jeden usługowo-mieszkalny, drugi usługowy. Wynajmuje je, planuje jednak w najbliższym czasie intensywniej zajmować się usługami prawnymi. Zgodnie ze stanowiskiem samorządu radców prawnych, prowadząc działalność prawniczą, nie może wykonywać innej działalność gospodarczej. Dlatego chce opodatkować najem poza firmą, wybierając ryczałt.

Rozmiar i organizacja

Prawniczka twierdziła, że ma prawo do wyboru tej formy rozliczenia. Fiskus był jednak innego zdania. Podkreślił, że jeśli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz zorganizowanie wynajmu wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej, zarobków nie można opodatkować ryczałtem (interpretacja nr 1462-IPPB1.4511.95.2017.1.KS1).

Nie ma wyboru

Skarbówka nie zgadza się też na ryczałtowe rozliczenie osób, które wynajmują lokale na krótki okres. Pokazuje to przykładowo interpretacja Izby Skarbowej w Bydgoszczy. Właściciel wynajmuje jedno mieszkanie. Lokator zamierza wyprowadzić się w czerwcu. Przez wakacje właściciel chce udostępniać mieszkanie turystom, a od września znowu wynająć je na dłuższy czas. Zdaniem fiskusa musi rozliczać się jak przedsiębiorca. Wynajem na krótkie pobyty (taki jak w wakacje) jest bowiem działalnością gospodarczą. To ciąg cyklicznych, powtarzalnych, zorganizowanych czynności, podejmowanych w celach zarobkowych (interpretacja nr 0461-ITPB1.4511.897.2016.1.AK).

Warto też zwrócić uwagę na niedawny wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w sprawie małżeństwa wynajmującego lokale mieszkalne i użytkowe w 14 budynkach. Sąd podkreślił, że najem lokali na szeroką skalę to działalność gospodarcza. Wynajmujący muszą rozliczać zarobki tak jak przedsiębiorcy. Nie mają więc pełnego wyboru do formy opodatkowania (sygn. II FSK 268/15).

Pamiętajmy, że jeśli fiskus uzna, iż wynajmujący prowadził działalność gospodarczą, naliczy mu podatek na innych zasadach, co z reguły stworzy zaległości. ©?

Masz pytanie, wyślij e-mail do autora: p.wojtasik@rp.pl

Opinia

Jarosław Żemantowski, doradca podatkowy, partner w kancelarii Chmieliński & Żemantowski

Spory o formę opodatkowania zysków uzyskiwanych przez osoby zarabiające na wynajmie trwają od lat. Długo dominował pogląd, że wynajmujący ma prawo sam zdecydować, jak się rozlicza z fiskusem. Od kiedy jednak ryczałt stawał się coraz popularniejszy, skarbówka zaczęła kwestionować decyzje podatników, kwalifikując przychody z najmu do źródła działalność gospodarcza, co wyklucza opodatkowanie ryczałtem. Moim zdaniem skoro z przepisów ustawy o PIT nie wynika wprost, w którym momencie wynajmujący staje się przedsiębiorcą, to od decyzji podatnika zależeć powinien wybór formy rozliczenia: najem prywatny czy w ramach działalności gospodarczej. Decyzje urzędów skarbowych obarczone są z reguły uznaniowością.