Wspólnota nie zmusi do remontu lokalu

Przedsiębiorca Krzysztof W. najpierw wydzierżawił a później kupił od gminy lokal użytkowy, w zabytkowym budynku w którym funkcjonowała wspólnota mieszkaniowa, składająca się z 11 lokali. Następnie postanowił go wyremontować oraz odświeżyć elewację kamienicy wokół lokalu oraz wstawić kraty w okna.

To nie spodobało się pozostałym właścicielom. Według wspólnoty reklamy i oświetlenie oraz jaskrawy kolor elewacji ostro kontrastuje z ceglano-szarym kolorem sąsiednich kamienic zakłócają zasady prawidłowego zarządzania, naruszają słuszny interes pozostałych właścicieli. Wszystko to spowoduje w przyszłości zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

Mieszkańcy protestują

Wspólnota podjęła więc uchwałę, w której zażądała od Krzysztofa W. przywrócenia elewacji parteru budynku do stanu odpowiadającego estetyką do pozostałych części budynku, usunięcia krat metalowych z okien oraz reklam i ich oświetlenia z elewacji budynku. Uchwała zobowiązała również zarządcę budynku do zawarcia z nim umowy najmu ściany pod powierzchnię reklamową oraz nakładała na Krzysztofa W. obowiązek uzyskania szeregu zgód, w tym konserwatora zabytków.

Krzysztof W. odmówił dostosowania się do tej uchwały i wystąpił z pozwem do Sądu Okręgowego w Krakowie o jej uchylenie. Tłumaczył, że elewację zmienił na własny koszt za zgodą zarządcy nieruchomości. Posiadał też wszystkie niezbędne zgody do realizacji tego typu robót w budynku objętym nadzorem konserwatorskim, a będąc w tym czasie tylko dzierżawcą lokalu nie była członkiem wspólnoty i nie musiał mieć jej zgody.

Gruba przesada

Sąd okręgowy uchylił uchwałę i nie pozostawił na wspólnocie suchej nitki. W jego ocenie nie wolno narzucać jednemu z członków wspólnoty remontu elewacji, poczynienia uzgodnień oraz sporządzenia niezbędnej dokumentacji (projektu) oraz uzyskania zezwoleń. Jest to ewidentnie sprzeczne z obowiązującymi przepisami i narusza interesy Krzysztofa W.

Dotyczy to także obowiązku usunięcia krat metalowych, zabezpieczających okna jego lokalu. Zdaniem sądu nie są one częścią wspólną i służą do wyłącznego użytku Krzysztofa W. Poza tym znajdowały się w oknach od dłuższego czasu (od kiedy Krzysztof W. zaczął lokal wynajmować) i przez długie lata nikomu to nie przeszkadzało.

Zdaniem sądu wspólnota nie miała też prawa żądać od Krzysztofa W. usunięcia tablicy informacyjnej. Nie jest ona bowiem reklamą a skoro tak, to nie musiał on informować wspólnoty o jej umieszczeniu ani też nie musi z tego tytułu płacić wspólnocie opłat za korzystanie z elewacji.

Ponadto sąd zwrócił uwagę na prawo każdego właściciela lokalu do korzystania z jej części wspólnej, co splata się z obowiązkiem poszanowania i pogodzenia takich samych praw pozostałych współwłaścicieli.

Druga strona medalu

Wspólnota odwołała się do Sądu Apelacyjnego w Krakowie. W apelacji domagała się uchylenia wyroku w całości, zarzucając błędną interpretację uchwały.

Według niej Krzysztof W. miał przywrócić elewację do stanu odpowiadającego estetyką do pozostałych części budynku, czyli do stanu pierwotnego. Intencją uchwały było i jest doprowadzenie do demontażu krat, które zostały zamontowane bez zgody wspólnoty w trakcie realizacji remontu lokalu na podstawie projektu budowlanego, na który nie uzyskał on pozwolenia na budowę. Natomiast dokumentacja projektowa przewidywała zamontowanie w oknach żaluzji antywłamaniowych.

Wspólnota nie zgodziła się z opinią SO, że okna nie stanowią części wspólnej nieruchomości. Zwróciła też uwagę, że kraty są zamontowane na elewacji budynku, a ich konstrukcja pozwala na bezproblemowe dostanie się do mieszkań znajdujących nad lokalem użytkowym Krzysztofa W. Powołała się przy tym na telefoniczne zgłoszenia mieszkańców o próbach włamań.

Racja przedsiębiorcy

Natomiast umieszczona na elewacji tablica nie określa właściciela lokalu, lecz firmę, która od powoda wynajmuje lokal. Tym samym można ją uznać za reklamę mającą na celu zwiększenie dochodów przedsiębiorcy, który działa w ten sposób we własnym interesie, a nie w interesie wszystkich członków wspólnoty. Baner reklamowy nie wiąże się z typowym korzystaniem z elewacji budynku, lecz został umieszczony w celu czysto komercyjnym. W konsekwencji umieszczenie nośników reklamowych nie jest korzystaniem z części wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Sąd apelacyjny nie uwzględnił apelacji wspólnoty. Według niego stan faktyczny w sprawie jest bezsporny i rozbieżności stanowisk stron dotyczą głównie interpretacji prawnej zmian dokonanych na elewacji budynku.

Zdaniem sądu, wymaganie członków wspólnoty mieszkaniowej zrealizowania robót budowlanych w celu usunięcia dokonanych zmian musi mieć jakieś uzasadnienie. Tymczasem ani umieszczenie szyldu, ani wymiana krat na parterze nie narusza estetyki całej bryły budynku na tyle, by od powódki wymagać ich usunięcia.

W odniesieniu do krat może to być – przyznał sąd – kwestią ocenną, ale w każdym przypadku trudno zrozumieć żądanie ich całkowitego „usunięcia" gdy niewątpliwie służą zapewnieniu bezpieczeństwa lokalu Krzysztofa W., a zamontowane są wyłącznie wokół drzwi i okien do niego, nie zasłaniają widoku i nie ingerują w ściany zewnętrzne żadnego innego lokalu.

Według sądu nie są przekonywujące argumenty wspólnoty, że dzięki tym kratom włamywacze mogą dostać się do lokali wyżej położonych. Nawet jeśli miały miejsce próby włamań do lokali na pierwszym piętrze, to z porównania konstrukcji krat usuniętych przez Krzysztofa W. , które miały kształt dużych metalowych „oczek", mogących służyć za swego rodzaju drabinę do wspinania po elewacji, z konstrukcją nowych, o kształcie pionowych żerdzi z dwoma niewielkimi wybrzuszeniami, trudno wyprowadzić wniosek, że te nowe są dla potencjalnego włamywacza większym ułatwieniem.

W takiej sytuacji trudno przyjąć, że domaganie się od właścicielki lokalu usunięcia na własny koszt zabezpieczeń jej okien godzi w jej interesy w sposób nieuzasadniony.