Według międzynarodowej firmy doradczej Colliers bieżący rok przynosi nadzieję na okiełznanie pandemii koronawirusa dzięki szczepionkom. Eksperci spodziewają się ożywienia na globalnym rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne, począwszy od II kwartału, z kumulacją w II półroczu. Z ankiety przeprowadzonej przez Colliers wśród 300 różnego rodzaju inwestorów wynika, że 98 proc. respondentów planuje zakupy.

Główne trendy

Według Colliers w tym roku dominować będzie kilka trendów.

Po pierwsze, wzięciem nadal będą się cieszyć biurowce – zwłaszcza te w najlepszych lokalizacjach, zdolnych przyciągać firmy i utalentowanych pracowników. Na celowniku inwestorów będą też obiekty logistyczno-przemysłowe, a także różnego rodzaju tzw. nieruchomości alternatywne: centra danych, budownictwo dla seniorów, mieszkania na wynajem, branża life sciences (m.in. firmy biotechnologiczne).

Przeszkodą mogą być wciąż restrykcje w podróżowaniu, dlatego inwestorzy mogą być bardziej skłonni do zawierania sojuszy z lokalnymi graczami i „zdalnego" inwestowania. Ożywienie na rynku będzie się wiązać ze zwiększoną konkurencyjnością, dobrą strategią, by uzyskać skalę i dyskonto, mogą być przejęcia całych organizacji zamiast kupowania pojedynczych aktywów czy portfeli.

Co może wydarzyć się na polskim rynku? W 2019 r. padł rekord – inwestorzy ulokowali 7,4 mld euro. Według szacunków Colliers w 2020 r. wartość transakcji skurczyła się do 5,1 mld euro.

– Mimo kolejnych fal pandemii finalna wartość transakcji okazała się znacznie lepsza, niż przewidywano. To bardzo dobry wynik, biorąc pod uwagę okoliczności i fakt, że za inwestycje u nas odpowiada niemal wyłącznie kapitał zagraniczny – mówi Piotr Mirowski, senior partner w Colliers, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego. – Początek tego roku jest dla nas bardzo aktywny: podpisujemy listy intencyjne dotyczące transakcji, co pokazuje, że inwestorzy są w stanie skwantyfikować ryzyko i chcą inicjować nowe projekty. Biorąc pod uwagę to, że jesteśmy mocno połączeni z rynkami zachodnimi, spodziewam się, że ceny ponownie będą rosły, zwłaszcza w sektorze logistycznym i biurowym – dodaje.

Sytuacja w Polsce

Ekspert podkreśla, że Polska jest wciąż bardzo atrakcyjnym rynkiem. W 2020 r. najwięcej ulokowano w magazyny i pozytywny trend na tym rynku utrzyma się także w tym roku.

– Nieruchomości logistyczne, które biją rekordy wycen i nowego najmu, staną się koniem pociągowym rynku inwestycyjnego w tym roku. Każdy produkt logistyczny, który ma sens pod względem lokalizacyjnym, będzie się sprzedawał – ocenia Mirowski.

Wzięciem nadal będą się cieszyć biura. – Stopa zwrotu w przypadku najlepszych obiektów w Warszawie to 4,5 proc., podczas gdy np. w Monachium to 2,5–2,6 proc. To bardzo duża różnica, tym bardziej że pod względem jakości budynki nie różnią się od siebie znacząco, a w Warszawie mają takich samych lub nawet lepszych najemców oraz niższe czynsze. Zagraniczni inwestorzy nie są na to obojętni i już w IV kwartale 2020 r. odnotowaliśmy wejście nowych podmiotów na polski rynek – mówi Mirowski.

Zdaniem eksperta postępuje zmiana struktury inwestorów działających na polskim rynku. – Niewiele jest u nas nieruchomości dla bardziej oportunistycznych, szukających okazji graczy w stosunku do tych szukających bezpiecznych, długoterminowych inwestycji, co skutkuje tym, że horyzont inwestycyjny to ponad dziesięć lat. Zmienia się także rodzaj kapitału, jaki do Polski trafia – więcej jest tego szukającego niższego, ale bezpiecznego zwrotu – mówi Mirowski. – Jednocześnie spodziewamy się zmiany dynamiki podaży nieruchomości. Projekty biurowe, które miały trafić na rynek, pojawią się na nim później. Tempo dodawania nowych projektów się zmniejszy, co jest kolejnym czynnikiem sugerującym, że jednak wzrost cen nastąpi – wskazuje.

Dorota Wysokińska-Kuzdra, senior partner w Colliers, dyrektor działu corporate finance CEE, spodziewa się rosnącej aktywności inwestorów w Polsce na rynku living (mieszkania na wynajem, prywatne akademiki, co-living).

– Inwestycje w living są postrzegane długoterminowo jako stabilne, a stopy zwrotu, szczególnie w porównaniu z zachodnią Europą, są atrakcyjne. W Polsce ten sektor to zaledwie 4–5 proc. inwestycji, podczas gdy globalnie jest to ponad 25 proc. Instytucjonalny rynek najmu w Polsce ma wciąż małą skalę – około 4 tys. oddanych do użytku mieszkań, około 40 tys. w ogłoszonych przez deweloperów i inwestorów planach. Rynek prywatnych akademików to obecnie około 6 tys. łóżek, drugie tyle jest w budowie. Pandemia to nauka zdalna na większości uczelni i ograniczenia w podróżowaniu studentów zagranicznych, są to jednak efekty krótkoterminowe. Studiowanie to nie tylko sama nauka, ale i tzw. college experience, dlatego właściciele akademików dalej zamierzają się rozwijać – mówi Wysokińska-Kuzdra.