Małe mieszkania drożeją najbardziej

Mieszkania bardzo drożeją.

Jarosław Wójtowicz, starszy analityk Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości: W latach 2016-2018 nastąpiły dynamiczne zmiany na rynku mieszkaniowym. Z naszych analiz wynika, że największe podwyżki cen nastąpiły w dużych aspirujących, rozwijających się miastach jak Katowice czy Bydgoszcz. Według statystyk portalu Adresowo.pl, ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego w Bydgoszczy wzrosły w III kwartale tego roku o 415 zł za metr, do 4811 zł za metr (mediana podana przez statystyków portalu), co oznacza wzrost o 9,44 proc. w porównaniu do II kwartału 2018. Rekord padł w Katowicach, gdzie ceny ofertowe w ciągu roku poszły w górę o 25,8 proc.

Z czego wynikają tak duże podwyżki?

W przypadku Katowic olbrzymie znaczenie dla kształtowania się rynku nieruchomości i zwiększenia atrakcyjności aglomeracji śląskiej ma między innymi szeroko zakrojony projekt budowy i rewitalizacji terenów i obiektów należących do tak zwanej Strefy Kultury, w której znajdują się nowy gmach sali koncertowej NOSPR, nowe obiekty Muzeum Śląskie, Międzynarodowe Centrum Kongresowe, Spodek, którego elewację odnowiono w 2011 r., oraz biurowiec KTW I powstały w miejscu wyburzonej siedziby Dyrekcji Kolei Państwowych. Liczba nowych inwestycji mieszkaniowych jest wciąż stosunkowo mała. Zgodnie z przewidywaniami większości ekspertów w stolicy Górnego Śląska można się spodziewać dalszego wzrostu cen mieszkań. Głównym powodem jest rosnący popyt.

Gdzie jeszcze jest drogo?

Dynamiczny wzrost cen odnotowaliśmy także we Wrocławiu. W 2015 i 2016 ceny większości mieszkań 1-pokojowych o powierzchni od 24 do 28 mkw. w najatrakcyjniejszych lokalizacjach (Krzyki-Południe, Stare Miasto, okolice placu Grunwaldzkiego) nie przekraczały poziomu 200 tys. zł. Dziś takie ceny są możliwe na osiedlach peryferyjnych, a i tak praktycznie tylko na rynku pierwotnym. Najtańsze są mikroapartamenty przy ul. Wałbrzyskiej. Ceny zaczynają się od 155 tys. zł, co daje 8,6 tys. zł za mkw.

Najniższe ceny osiągają także sporadycznie pojawiające się na rynku kawalerki w zabudowaniach popegeerowskich i dawnej zabudowie folwarcznej na obrzeżach miasta. W przypadku mieszkań 1-pokojowych i niewielkich mieszkań 2-pokojowych, o metrażu nieprzekraczającym 35 mkw., w szeroko rozumianym centrum Wrocławia (Stare Miasto, Szczepin, Popowice, Gądów Mały, Krzyki-Południe, Śródmieście) ceny wynoszą 250 - 280 tys. zł. Wynika z tego, że ceny małych mieszkań są co najmniej o 25 proc. wyższe niż jeszcze dwa lata temu. W najlepszych lokalizacjach premium wzrost wartości mieszkań o powierzchni nie większej niż 35 mkw. mógł wynieść nawet do 30 proc. w skali ostatnich dwóch - trzech lat.

Jesteśmy na granicy cen ze szczytu poprzedniej hossy.

Ceny mieszkań są o kilka procent niższe niż w latach 2007-2008. Można się spodziewać dalszych podwyżek, aczkolwiek da się zaobserwować tendencje stabilizujące rynek. Wzrost średnich cen we Wrocławiu, jaki nastąpił między II a III kwartałem 2018 r., był najniższy w ostatnich latach i wyniósł zaledwie 0,3 proc. co może świadczyć o względnej stabilizacji cen na pewnym określonym poziomie. Tak więc klienci, którzy kupili mieszkania w latach 2007-2008, niekoniecznie mogą liczyć na korzystną sprzedaż. Przykładowo, 2-pokojowe mieszkanie o powierzchni 39 mkw. na wrocławskim Szczepinie, kupione w 2007 r. za 275 tys. zł, w stanie do kapitalnego remontu, w dalszym ciągu nie miałoby szansy sprzedać się w cenie, która zrekompensowałaby koszty zakupu i modernizacji. Dwa lata temu cena takiego mieszkania – już po gruntownym remoncie, łącznie z wymianą okien – nie osiągnęła poziomu 250 tys. zł. Dziś to mieszkanie w takim standardzie (już po remoncie) byłoby warte około 300 tys. zł. W perspektywie najbliższych lat spadki wyników sprzedażowych i odpływ ludności z dużych miast mogą się przełożyć na obniżki cen. Część ekspertów WGN przewiduje, że rynek wyhamuje. Mimo wszystko należy pamiętać, że w porównaniu z latami 2007-2008 płace wzrosły o ok. 70 proc., Polacy mają średnio znacznie więcej oszczędności, a portfele inwestycyjne indywidualnych inwestorów sukcesywnie się zwiększają.

Kto najchętniej inwestuje w mieszkania?

Klienci w wieku 30-40 lat prowadzący często własną działalność gospodarczą. Zysk z zakupu i najmu nieruchomości w dużych miastach, nawet na peryferyjnych osiedlach, dla sprawnego inwestora z wysokimi umiejętnościami w zarządzaniu najmem jest najbezpieczniejszym sposobem na zarabianie pieniędzy. Bywają inwestorzy, którzy kupują nawet kilkanaście mieszkań z myślą i najmie. Może się więc okazać, że ceny, biorąc jeszcze pod uwagę rosnące koszty realizacji nowych inwestycji (transport, materiały budowlane, wynajem maszyn, wynagrodzenia dla pracowników), wcale nie będą spadać.

Jeśli kolejne wzrosty, to jakie?

We Wrocławiu na przełomie 2017 i 2018 roku niektórzy deweloperzy podnieśli ceny nawet o 1-1,5 tys. zł za metr Na przełomie 2018 i 2019 tak dużych wzrostów raczej nie należy się spodziewać. Szacowany wzrost może wynieść najwyżej kilka procent. Deweloperzy w tym roku podwyższali ceny w sierpniu, wrześniu i październiku, przy czym podwyżki na ogół nie wyniosły więcej niż 200-300 zł za mkw. Większe podwyżki cen ofertowych (nawet o 10 proc. przy cenach przekraczających poziom 11 tys. zł za mkw.) odnotowano w inwestycji Bulwar Staromiejski wrocławskiej firmy I2 Development. Większość deweloperów, którzy rozpoczynają sprzedaż mieszkań na peryferyjnych osiedlach Wrocławia od poziomu 5-5,5 tys. zł za mkw. prawdopodobnie również podniesie ceny wraz ze spodziewanym wzrostem wyników sprzedaży.

Z czego wynikają dzisiejsze wzrosty?

W ostatnich dwóch latach wskaźniki zakupu mieszkań za gotówkę wzrosły do poziomu 60-70 proc. wszystkich transakcji na rynku. Mimo zapowiedzi o podwyżkach stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej w 2019 roku, niewykluczone, że spodziewane spadki w wynikach sprzedaży kredytów hipotecznych nie odbiją się w sposób zdecydowany na wynikach sprzedaży mieszkań. Analizując sytuację na rynku, eksperci WGN często powołują się na statystyki, z których wynika, że spółki prowadzące działalność deweloperską notowane na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych odnotowują niższe wyniki sprzedaży niż w 2017 roku.

Należy jednak pamiętać, że te spółki stanowią zaledwie część rynku mieszkaniowego, a poza tym i tak mamy do czynienia z wynikami lepszymi niż w latach poprzedzających 2017 rok. Rok 2018 przynosił do tej pory wiele niespodzianek, m.in. niekiedy nawet inwestycje z cenami 12-18 tys. zł za mkw. okazywały się w 30-40 proc. zarezerwowane jeszcze przed rozpoczęciem oficjalnej sprzedaży. Bardzo dobre wyniki sprzedażowe odnotowują także mali i średni przedsiębiorcy w tym sektorze rynku.

Niekiedy pojedyncze inwestycje deweloperskie o podwyższonym standardzie były w stanie sprzedawać się w cenach wyższych o kilka lub kilkanaście procent niż przyjęło się na lokalnym rynku. Tak się stało w przypadku inwestycji Apartamenty Wieża w Wałczu w województwie zachodniopomorskim. Rozpoczynając sprzedaż mieszkań w 2016 roku, deweloper przebił cenowo wszystkie dotychczasowe oferty deweloperskie w tej miejscowości. Najdroższy apartament w tej miejscowości kosztował nawet powyżej 6 tys. zł za mkw.

Coraz więcej nabywców ceni wysoki standard, atrakcyjność lokalizacji i komfort życia, a tym samym liczy się z wyższymi kosztami zakupu i jest w stanie wydać o kilka lub kilkanaście procent więcej, mając pewność, że mieszkanie wraz z otaczającą je infrastrukturą zapewni odpowiednią jakość i z czasem będzie zyskiwać na wartości. Jednocześnie zapotrzebowanie na mieszkania pozostaje bardzo duże, chociażby ze względu na rosnące potrzeby lokalowe cudzoziemców mieszkających w Polsce, a także ze względu na fakt, że coraz więcej klientów urodzonych w okresie wyżu demograficznego lat. 80 ubiegłego wieku wchodzi na rynek nieruchomości i kupuje niekiedy nie pierwsze swoje mieszkanie, ale drugie, trzecie albo kolejne, już z myślą o inwestycji.

Wzrost cen daje się także zaobserwować w ścisłych centrach dużych miast. Powodem wzrostu jest potencjał inwestycyjny: mieszkanie na starówce dużego miasta, np. Wrocławia albo Krakowa może przynieść operatywnemu właścicielowi zysk z najmu krótkoterminowego kilka razy wyższy niż z długoterminowych umów.

Czy rosnące ceny przyciągają na rynek mieszkań spekulantów? Są chętni na taki biznes?

Coraz trudniej dokonywać zakupów spekulacyjnych na prywatnym rynku obrotu nieruchomości, np. z myślą o remoncie i sprzedaży z zyskiem. Klienci raczej wstrzymują się z zakupem nieruchomości, licząc na obniżki cen na rynku sprzedaży. Wielu klientów jest często zdziwiona tak znaczącym wzrostem cen, ponieważ jeszcze w 2015 roku ceny mieszkań w kamienicach i blokach z wielkiej płyty często nie przekraczały 5 tys. zł za mkw. Można było kupić mieszkania w bardzo ciekawej lokalizacji nawet za 4,2-4,5 tys. zł za mkw. Tak było jeszcze przez jakiś czas w pierwszej połowie 2016 roku, później tak zwane okazje zdarzały się już o wiele rzadziej.

Na rynku pierwotnym jest stosunkowo najłatwiej przewidzieć decyzje deweloperów: jeśli nabywca decyduje się na zakup kilku mieszkań w pierwszym etapie inwestycji, to z dużym prawdopodobieństwem będzie w stanie przewidzieć podwyżki cen w kolejnych etapach.

Niekiedy klienci korzystają także ze zwiększonej siły w negocjacjach z deweloperem, zwłaszcza gdy w grę wchodzi zakup kilkunastu mieszkań, a deweloper otrzyma gwarancję doprowadzenia do sprzedaży.

Czym się różni dzisiejsza hossa od tej sprzed dziesięciu lat?

Według analityków WGN różnicę między hossą na rynku w latach 2007-2008 a obecnymi wzrostami cen, trzeba zacząć opisywać od prostego stwierdzenia, że rynek finansowy w Polsce diametralnie się zmienił. Dzisiaj już nie ma prawie możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego w obcej walucie. Banki nie udzielają kredytów o wartości przekraczającej cenę zakupu nieruchomości, wkład własny wynosi minimalnie 10 proc., a zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego wskazują na konieczność podniesienia wysokości wkładu własnego do minimum 20 proc. kwoty planowanej inwestycji.

Trwają także dyskusje na temat ustalenia stałych stóp procentowych dla nabywców zaciągających kredyty hipoteczne, podnoszone przez KNF i UOKiK. Prawa i zobowiązania konsumenta biorącego kredyt pod zastaw hipoteki są ważnym czynnikiem bezpieczeństwa na gruncie obrotu nieruchomościami. Klienci zainteresowani zakupem mieszkania na kredyt są też już na ogół o wiele bardziej świadomi niż dekadę temu.