- W ostatnim czasie sytuacja na rynku deweloperskim wydaje się szczególnie ciekawa. Inwestorzy mieszkaniowi muszą bowiem działać w warunkach rosnących cen działek i coraz wyższych kosztów budowy, dotyczących m.in. materiałów budowlanych oraz robocizny - mówi Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl. - Sprawdziliśmy, jak to wszystko wpłynęło na ofertowe ceny nowych mieszkań w największych miastach. Wyniki tej analizy bazującej na danych z III kwartału 2018 roku nie wydają się szczególnie optymistyczne dla nabywców lokali - podkreśla.

Jak mówi Prajsnar, kwartalną analizę poziomu cen na największych rynkach pierwotnych warto rozpocząć od zmian średnich ofertowych stawek za 1 mkw. mieszkania. W III kw. 2018 r. takie zmiany przedstawiały się szczególnie ciekawie. Dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że średni ofertowy koszt zakupu nowego mieszkania na terenie metropolii wynosił:

Warszawa - 8 601 zł za mkw. (wzrost o 4,5 proc. względem II kw. 2018 r.)
Kraków - 7 280 zł za mkw. (wzrost o 4,0 proc.)
Łódź - 5 610 zł za mkw. (wzrost o 1,7 proc.)
Wrocław - 6 893 zł za mkw. (wzrost o 0,3 proc.)
Poznań - 7 031 zł za mkw. (wzrost o 2,9 proc.)
Gdańsk - 7 134 zł za mkw. (wzrost o 1,3 proc.)

- Na wszystkich analizowanych rynkach doszło do zmian cen - mówi Andrzej Prajsnar. - Szczególnie znaczące wydają się wzrosty w Warszawie i Krakowie. Po pierwsze, te dodatnie zmiany dotyczą dwóch wiodących krajowych rynków. Po drugie, to w tych miastach odnotowaliśmy największe procentowe wzrosty (wynoszące odpowiednio 4,5 i 4,0 proc.). Z punktu widzenia klientów stołecznych deweloperów dość niepokojący wydaje się fakt, że średnia ofertowa cena nowego lokalu w ciągu jednego kwartału wzrosła aż o 373 zł za mkw. Spore kwotowe zmiany widać też w Krakowie (280 zł za mkw.) i Poznaniu (201 zł za mkw.). To drugie miasto wyróżnia się najwyższym udziałem nowych mieszkań wycenianych na 6 - 7 tys. zł za mkw. - wskazuje.

RynekPierwotny.pl analizuje też zmiany struktury cenowej mieszkań deweloperskich. - W III kwartale tego roku wzrost średniej ceny warszawskich mieszkań był mocno stymulowany przez rozbudowę oferty lokali kosztujących ponad 10 tys. zł za mkw. - zauważa Prajsnar. - Pod koniec III kwartału 2018 r. tak drogie lokale stanowiły już 17 proc. oferty stołecznych deweloperów. Od lipca do września ciekawe zmiany cenowe zaszły także również na gdańskim rynku pierwotnym. Warto zwrócić uwagę, że to właśnie stolica Pomorza uplasowała się na drugim miejscu pod względem udziału najdroższych mieszkań (12 proc. nowych lokali kosztujących ponad 10 tys. zł za mkw.). W III kw. 2018 r. odsetek takich luksusowych gdańskich mieszkań wzrósł aż o 4,3 pkt proc. Równocześnie bardzo mocno zwiększył się udział lokali z ceną od 6 do 7 zł za mkw. Zmiany te sugerują, że na gdańskim rynku pierwotnym mamy do czynienia z cenowym rozwarstwianiem się oferty - wyjaśnia ekspert.

Według Andrzeja Prajsnara wyniki najnowszej analizy zachęcają do śledzenia dalszych zmian cen na największych rynkach pierwotnych. - Kolejne kwartały mogą być bardzo ciekawe pod tym względem. Rezultaty ankiety przeprowadzonej przez Narodowy Bank Polski sugerują bowiem, że wielu deweloperów bierze pod uwagę następne podwyżki cen lokali. Możliwości wprowadzania takich zmian na pewno są większe w odniesieniu do mieszkań z wyższej półki cenowej - twierdzi analityk. - Jeżeli chodzi o lokale z segmentu popularnego, to inwestorzy muszą być nieco ostrożniejsi. W przypadku takich mieszkań istnieje jednak większa możliwość zredukowania kosztów nowych inwestycji, np. poprzez wybór działek położonych dalej od centrum miasta - zwraca uwagę.