Niechlujne wykończenie apartamentowca może obniżać wartość mieszkań. Z tego powodu deweloper ma zapłacić prawie 184 tys. odszkodowania małżeństwu, które kupiło lokal w takim budynku. Tak orzekł Sąd Okręgowy w Warszawie. Wyrok nie jest jeszcze prawomocny.

Miało być luksusowo

Małżeństwo kupiło za 2 mln zł apartament o powierzchni 163 mkw. Miał być on luksusowy.

Szybko okazało się jednak, że standard budynku daleki jest od tego z górnej półki. Wykończenie było niechlujne i mocno wpływało na estetykę budynku.

Małżeństwo listę zastrzeżeń miało bardzo długą. Znalazły się na niej m.in. odpryski terakoty przy wycieraczkach wewnątrz przedsionka, niestaranne szpachlowanie ścian klatek schodowych oraz tynkowanie i fatalne malowanie biegów schodowych, podestów i spoczników.

W podziemnym garażu były zabrudzone farbą przewody instalacyjne, a sufit nie był biały, tylko brązowy. W apartamentowcu zrezygnowano również z wykonania dekoracyjnego tynku betonopodobnego i zastąpiono go tańszym tynkiem gipsowym malowanym.

Z tych powodów małżeństwo uznało, że deweloper nie wywiązał się z umowy i znacznie obniżył wartość ich apartamentu. Zażądało więc od niego odszkodowania w wysokości 640 tys. zł. Na tyle bowiem małżonkowie wycenili spadek wartości mieszkania, czyli szkodę, jaką ponieśli.

Deweloper bronił się, że wszystkie usterki, jakie się mu wytyka, są usuwalne. Ewentualna szkoda odpowiada więc co najwyżej równowartości kosztów ich usunięcia (w proporcji do posiadanego przez to małżeństwo udziału w częściach wspólnych nieruchomości).

Poza tym znaczna część usterek wskazanych w pozwie, została już usunięta lub była już w trakcie usuwania, a właściciele mieszkania nie ponieśli żadnych kosztów z tym związanych.

Nie wskazali również, o jakie konkretnie chodzi wady powodujące obniżenie standardu budynku. Deweloper zakwestionował również wartość dowodową prywatnych opinii przedłożonych przez to małżeństwo.

Sąd okręgowy uznał powództwo za częściowo zasadne. Przyznał małżeństwu odszkodowanie, ale w znacznie niższej kwocie, mianowicie 184 tys. zł.

To prawda, zabrakło prestiżu

Według sądu niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie pisemnej umowy deweloperskiej daje małżeństwu prawo dochodzenia odszkodowania na podstawie art. 471 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem odpowiedzialność kontraktowa dłużnika (w tym wypadku dewelopera) może mieć miejsce tylko wówczas, gdy spełnione są trzy przesłanki.

Po pierwsze, niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (umowy). Po drugie, doszło do szkody.

I po trzecie, istnieje związek przyczynowy między faktem naruszenia zobowiązania a szkodą. W tej konkretnie sprawie sąd nie miał wątpliwości, że zgodnie z umową przedwstępną małżeństwo zobowiązało się kupić mieszkanie lokal i miało być ono zgodny ze specyfikacją techniczną stanowiącą załącznik do umowy.

W ocenie sądu założone „standardy" odnosiły się nie tylko do jakości, rodzaju i charakteru wykończenia mieszkań i części wspólnych, ale także do zapewnienia jakości wykonania odpowiedniej do oferowanego produktu. Nabywając nieruchomość o znacznej powierzchni, w prestiżowej lokalizacji oraz niebanalnej architekturze, byli zapewniani o wysokiej klasie wykończenia apartamentu.

Tymczasem z opinii biegłych wynika jednoznacznie, że zastrzeżenia zgłoszone przez małżeństwo w zakresie estetyki wykonania robót wykończeniowych są w znacznej części zasadne, co przesądza, że deweloper źle wykonał umowę. Doprowadziło to do powstania szkody.

Deweloper zaś bagatelizuje usterki oraz ich rozmiar, do chwili wydania wyroku usterki te nie zostały usunięte.

Za błędy się płaci

Prawnicy nie mają wątpliwości.

– Jeżeli umowa nie została prawidłowo wykonana, klient dewelopera ma prawo żądać obniżenia ceny lokalu. Spadła bowiem m.in. jego wartość. Musi ponieść więc teraz tego konsekwencje – uważa Stefan Jacyno, adwokat, wspólnik w kancelarii Wardyński i Wspólnicy.

– Od sądu zależy, na ile wyceni szkodę i ustali kwotę odszkodowania. Nie ma tu reguły. To, że klient dewelopera żąda 600 tys. zł, nie oznacza, że tyle dostanie. Sąd ma prawo zlecić wycenę biegłemu sądowemu, a następnie się nią posiłkować – dodaje Stefan Jacyno.

– Niezależnie od tego zawsze można wystąpić przeciwko deweloperowi na podstawie przepisów kodeksu cywilnego o rekojmi za wady fizyczne budynku – wskazuje adwokat.

Mówi o tym art. 556 kodeksu cywilnego. Na jego podstawie rękojmia przysługuje z mocy prawa. Oznacza to, że nie można jej stosowania wyłączyć na przykład poprzez odpowiedni zapis w umowie.

Rękojmia chroni nabywców lokali zarówno w wypadku wad prawnych, jak i fizycznych. W praktyce chodzi często o popękane ściany czy przeciekające tarasy, ale obejmuje ona również na przykład źle wykonaną izolację w podziemnym garażu.