Dane GUS za czerwiec mówią o znaczącej poprawie na rynku mieszkaniowym. Deweloperzy ruszyli z budową 9,3 tys. mieszkań, co prawda o prawie 12 proc. mniej rok do roku, ale w kwietniu i maju „produkcja" spadła do 6,2 tys. lokali miesięcznie, po 45 proc. mniej rok do roku. Ponadto w czerwcu firmy dostały pozwolenie na budowę aż 16,6 tys. mieszkań, o ponad 19 proc. więcej rok do roku. W „zdrowym" I kwartale było to średnio 12,3 tys. mieszkań miesięcznie, a w kwietniu i maju 10,2 tys. Czy można już odwoływać kryzys?
Z pewnością nie, choć sytuacja jest lepsza, niż wskazywało wiele prognoz. Sama liczba pozwoleń na budowę nie mówi jeszcze wiele o bieżącej sytuacji na rynku. Czerwcowy wysyp to wynik kumulacji postępowań, które – gdyby nie Covid – zakończyłyby się w kwietniu, maju.
Prawdopodobnie w lipcu również zobaczymy dobre wyniki w pozwoleniach na budowę, bo wiele wniosków złożonych na początku roku nadal jest procedowanych.
To, co oddaje sytuację na rynku, to rozpoczynanie nowych inwestycji. W II kw. deweloperzy zaczęli budowę przeszło 12 tys. mieszkań mniej rok do roku. Nie spodziewamy się, aby w kolejnych miesiącach ten brak został „zasypany". Wręcz przeciwnie. W całym 2020 r. można się spodziewać około 20-proc. spadku liczby mieszkań w rozpoczętych inwestycjach. Deweloperzy, nauczeni poprzednim kryzysem, nie będą uruchamiać inwestycji na zapas.
W dotkniętym lockdownem II kwartale 19 deweloperów z rynku kapitałowego sprzedało 4,2 tys. mieszkań, o 30 proc. mniej rok do roku. Licząc za całe I półrocze, sprzedaż wyniosła 10,3 tys. mieszkań, o 16,8 proc. mniej niż rok wcześniej. Czy faktycznie spadek sprzedaży w II kwartale okazał się mniejszy niż się obawiano tuż po ogłoszeniu lockdownu?
Rzeczywiście, sytuacja okazała się lepsza od oczekiwanej. Po zatrzymaniu się rynku w kwietniu, w maju była lekka odwilż, ale w czerwcu klienci wrócili. Lipiec również zapowiada się nie najgorzej, choć nie możemy mówić o powrocie do sytuacji sprzed lockdownu.
W całym roku sprzedaż prawdopodobnie będzie o kilkanaście procent niższa, co nie byłoby czarnym scenariuszem. Widać, że mieszkania kupują osoby szukające ochrony przed inflacją. Przy niestabilnej giełdzie, lokatach na 0,1 proc. w skali roku i niskim oprocentowaniu obligacji właściwie nie ma wielu możliwości. Co ciekawe, ci kupujący są gotowi zaakceptować dużo niższe zwroty z najmu niż jeszcze kilka miesięcy temu. Nie liczą na najem krótkoterminowy, a na typowy długoterminowy, zadowalając się zwrotem rzędu 4 proc. W połączeniu z ochroną inflacyjną – ceny nieruchomości zawsze rosły wraz z inflacją – jest to obecnie chyba najatrakcyjniejszy z bezpiecznych sposobów inwestowania.
Czy słuszne są oczekiwania, że spowolnienie wreszcie odwróci trend wzrostowy cen mieszkań obserwowany w ostatnich latach? Mało kto porywa się na konkretne prognozy, dużo szumu zrobił czerwcowy raport Emmerson Evaluation. Analitycy przyjęli, że mieszkania przez 2–2,5 roku będą prawdopodobnie tanieć o około 5–7 proc. rocznie i ceny zatrzymają się na poziomie 15–20 proc. niższym od szczytu hossy z przełomu 2019 i 2020 r. Jaki według pana może być scenariusz?
Osobiście zupełnie nie wierzę w scenariusz przedstawiony przez Emmersona. Aby się spełnił, musielibyśmy doświadczyć w kolejnym roku kilkunastoprocentowego bezrobocia, co wpłynęłoby na popyt, a jednocześnie dramatycznego spadku kosztów budowy, czyli mniejszych wynagrodzeń i niższych cen materiałów budowlanych. Na żadne z powyższych się nie zapowiada.
Transfery z tarcz złagodziły skutki dla rynku pracy, choć z pewnością wzrost bezrobocia jeszcze nas czeka. Jest szansa, że w 2021 r. do polskiej gospodarki zaczną trafiać środki unijne na odbudowę gospodarki. Przy rekordowo niskich stopach procentowych, rosnącej inflacji, planowanym wzroście płacy minimalnej czy nadal aktualnym wzroście wymagań w zakresie energooszczędności budynków od 2021 r. spodziewałbym się zatrzymania cen na poziomie z końca 2019 r.
Jeszcze w maju apelowaliście o możliwość wsparcia przez państwo deweloperów przy obsłudze obligacji zapadających w tym i przyszłym roku. Według szacunków DM Navigator tylko notowane na Catalyst spółki mają do wykupienia papiery za 320 mln zł do końca tego roku, a w przyszłym już za 1,22 mld zł. Czy cokolwiek udało się osiągnąć?
Niestety, rząd zupełnie nie zareagował na ten apel. Jego główną ideą było wsparcie firm, które nie ze swojej winy przez okres epidemii nie mogły uzyskać żadnych pozwoleń z powodu przestoju w pracy urzędu. To spowodowało u nich poślizg w harmonogramach liczony w miesiącach, a daty wykupu obligacji pozostały niezmienione. Przesunięcie okresu wykupu obligacji o ten okres było jak najbardziej uzasadnione.
W tej samej sytuacji kredytobiorcy bankowi otrzymali możliwość skorzystania z wakacji kredytowych.
