Odpowiadają Joanna Gąsowski (Counsel) i Bartosz Kopik (Associate) w warszawskim biurze Wolf Theiss:
- Jak podał portal RynekPierwotny.pl, 18 największych deweloperów mieszkaniowym notowanych na GPW sprzedało w 2019 r. ponad 26 tys. mieszkań. Tylko w ostatnim kwartale zakontraktowali oni łącznie 7252 lokale, co było wynikiem o ponad 18 proc. lepszym od osiągniętego w analogicznym okresie 2018 r. Miniony rok był rekordowy pod względem inwestycyjnym aż w trzech kategoriach: mieszkań oddanych, rozpoczętych i uzyskanych pozwoleń. Wydawałoby się, że tak mocno rozgrzanego segmentu budownictwa mieszkaniowego nic nie będzie w stanie ostudzić.
Jeszcze na początku roku deweloperzy odnotowali wzrost sprzedaży mieszkań, a w marcu, tuż przed zamknięciem szkół, Ronson Development zaprezentował plany zakładające wzrost sprzedaży o ok. 25 proc. Wybuch pandemii COVID-19 może mieć jednak odroczone w czasie skutki. O ile deweloperzy deklarują, że sytuacja na budowie jest stabilna i nie odnotowują spadku zainteresowania mieszkaniami, o tyle ten stan może się zmienić pod koniec drugiego lub w trzecim kwartale. Zwłaszcza jeżeli na skutek skurczenia się lub utraty źródeł dochodów, klienci wycofają się z transakcji albo będą chcieli renegocjować ich warunki.
Czy zatem deweloperzy powinni obawiać się masowego odstępowania od umów deweloperskich? Tak jak dotychczas, klienci mogą odstąpić od umowy deweloperskiej, jeżeli deweloper nie przeniesie na nich prawa własności do lokalu w terminie określonym w umowie. Uprawnienie to przysługuje im również, jeżeli umowa nie zawiera wszystkich obligatoryjnych elementów. W praktyce ta druga przesłanka występuje jednak bardzo rzadko, bo większość deweloperów korzysta ze sprawdzonego wzorca umowy. Klient może także odstąpić od umowy, jeżeli deweloper nie doręczył mu prospektu informacyjnego albo informacje zawarte w umowie odbiegają od tych w prospekcie. Oczywiście postanowienia umowy mogą uprawniać nabywcę do odstąpienia lub rozwiązania umowy na skutek zaistnienia pewnych okoliczności, ale i to w praktyce zdarza się bardzo rzadko.
Konsument dotknięty skutkami COVID-19 nie jest jednak bez wyjścia. Prawo przewiduje, że jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy.
Zwrócić należy jednak uwagę, że polskie orzecznictwo dość rygorystycznie podchodzi do możliwości zmiany lub nawet rozwiązania stosunku pomiędzy kontrahentami z powodu nadzwyczajnej zmiany okoliczności. Musi to być okoliczność wyjątkowa, niespotykana i niezależna od stron, która dotyka zarówno społeczne jak i gospodarcze sfery życia. Nie mogą powoływać się na nią osoby, które przy zawieraniu umowy mogły, a nawet z uwagi na charakter prowadzonej działalności powinny ją przewidzieć.
Podczas ostatniego kryzysu w latach 2008-2012 wiele firm z sektora budownictwa infrastrukturalnego, które zawarły umowy o roboty budowlane w trybie zamówień publicznych, powoływało się, często bezskutecznie, na nadzwyczajną zmianę okoliczności, jaką był ok. 300-procentowy wzrost cen materiałów i surowców budowlanych. Obecnie mamy zupełnie inną sytuację. Wybuchu pandemii jeszcze w listopadzie lub grudniu 2019 r. nikt nie przewidywał. W orzecznictwie wskazuje się, że epidemia może stanowić nadzwyczajną zmianę stosunków, która nadaje sądowi uprawnienie do ingerowania w stosunek zobowiązaniowy stron umowy. Wszelkie nadzwyczajne, negatywne konsekwencje spowodowane epidemią, takie jak masowe upadłości przedsiębiorców czy znaczny wzrost bezrobocia, mogą uzasadniać zmianę czy nawet rozwiązanie umowy deweloperskiej z uwagi na nadzwyczajną zmianę okoliczności.
Na rozstrzygnięcia sądów będziemy jednak musieli jeszcze trochę poczekać. Sądy będą rozpoznawały każdą sprawę indywidualnie, mając na uwadze zasady współżycia społecznego i interesy obu stron. Nie wydaje się jednak, aby zasadne było traktowanie wszystkich nabywców lokali jednakowo. Sam wybuch pandemii – o ile mógł być nieprzewidywalny pod koniec 2019 r. – o tyle nie da się tego tak jednoznacznie powiedzieć o pierwszym kwartale tego roku.
Co więcej, nie wydaje się, aby pandemia sama w sobie uzasadniała zmianę czy rozwiązanie umowy deweloperskiej. W takim przypadku klient będzie musiał wskazać nadmierne trudności albo grożącą stratę, jakie zakup lokalu wywoła. Większość klientów po podpisaniu umowy deweloperskiej ponosi pewne (mniejsze lub większe) ryzyko utraty pracy. Wybuch pandemii znacznie podwyższył to ryzyko, ale powoływanie się na utratę pracy wskutek pandemii może nie być wystarczające, aby uznać, że zawarcie umowy kupna lokalu powoduje nadmierne trudności.
Powinno się wziąć pod uwagę całokształt okoliczności, jakie towarzyszą danej sytuacji, w tym profesję klienta, działalność całej branży, w której klient jest zatrudniony, a także możliwość znalezienia nowego zatrudnienia, w tym ewentualne przekwalifikowanie się na inną profesję. Co istotne natomiast, klient będzie mógł wykazać groźbę rażącej straty, jeżeli ceny mieszkań spadłyby drastycznie i cena, na jaką umówiły się strony w umowie deweloperskiej znacząco, czyli o kilkadziesiąt procent, odbiegałaby od wartości rynkowej. Zatem nie mówimy tutaj o spadku 10 czy 15 proc. Niemniej jednak podjęcie rozmów i wypracowanie konsensu między stronami umowy deweloperskiej może przynieść obu większe korzyści, niż uciekanie się do ostatecznego środka jakim jest sąd.
Zwłaszcza, że poza rozwiązaniem umowy deweloperskiej sąd może inaczej określić jej warunki (np. cenę). Inna sytuacja rysuje się w przypadku upadłości konsumenta. Wówczas syndyk, po uzyskaniu zgody sędziego komisarza, będzie mógł od umowy deweloperskiej odstąpić ze skutkiem na dzień ogłoszenia upadłości. Wydając zgodę sędzia komisarz powinien kierować się celem postępowania upadłościowego oraz wziąć pod uwagę ważny interes dewelopera. Jeżeli syndyk nie podejmie żadnych działań, deweloper będzie mógł zażądać od syndyka, aby w terminie trzech miesięcy oświadczył na piśmie, czy od umowy odstępuje, czy też żąda jej wykonania.
Brak oświadczenia syndyka oznacza, że odstąpił od umowy deweloperskiej. Wtedy deweloper będzie mógł dochodzić poniesionych strat na skutek odstąpienia jedynie poprzez zgłoszenie wierzytelności do masy upadłości. Jeżeli syndyk od umowy deweloperskiej nie odstąpi, strony będą ją kontynuować. Można sobie wyobrazić sytuację, że stan budowy będzie tak zaawansowany, a kredyt hipoteczny uruchomiony, że kierując się interesem wszystkich wierzycieli upadłego klienta, syndyk zażąda przeniesienia własności lokalu do masy upadłości, aby móc go sprzedać celem zaspokojenia zobowiązań upadłego-klienta.
W tym scenariuszu upadłości klientów nie powinny negatywnie wpłynąć na rynek mieszkaniowy, jednak sytuacje takie zapewne będą jednostkowe.
