Po pięciu latach mocnego wzrostu w 2018 r. sprzedaż mieszkań w sześciu największych aglomeracjach skurczyła się o 11 proc., do 64,9 tys. W tym roku również przewidujecie korektę. Jak mocną?

Prognozujemy, że sprzedaż sięgnie 58–59 tys. mieszkań, a więc o 10 proc. mniej rok do roku. W 2017 r. mieliśmy rekord, ale rynek nieruchomości ma charakter cykliczny i nie można w nieskończoność utrzymywać maksymalnego poziomu. Pytanie więc nie, czy rynek się skurczy, tylko jakie będzie tempo tego kurczenia. Najgroźniejszym scenariuszem byłoby, gdyby popyt bardzo gwałtownie spadał przy rozpędzonej podaży. To, co dziś się dzieje, z punktu widzenia branży deweloperskiej – i branż od niej zależnych – jest scenariuszem korzystnym: popyt i podaż zaczynają pomału spadać. Po pięciu latach wzrostu rzędu 20 proc. rocznie 10-proc. korekta nie jest niczym groźnym. 30-proc. to byłby powód do niepokoju – a nic takiego na horyzoncie nie ma, bo wygląda na to, że stopy procentowe szybko nie wzrosną.

Niskie stopy to tanie kredyty, ale bolączką klientów są rosnące ceny mieszkań. Pytanie, kiedy mieszkania podrożeją do poziomu, który nabywcy przestaną akceptować.

Najprościej porównać poziom dochodów do cen mieszkań. Wciąż jesteśmy w dużo korzystniejszej sytuacji niż wtedy, gdy zaczął się poprzedni kryzys. Innymi słowy, z punktu widzenia cenowej dostępności mieszkań ceny mogą jeszcze trochę wzrosnąć. Oczywiście, wzrost cen też jest elementem wyhamowującym popyt. Każda podwyżka powoduje obcinanie pewnej grupy, która chciałaby kupić mieszkanie, ale już jej na to nie stać.

Istotnym pytaniem jest, co się stanie z popytem inwestycyjnym, który odpowiadał za dużą część wzrostu sprzedaży w ostatnich latach. Część inwestorów kupuje lokale w centach miast z myślą o najmie krótkoterminowym dającym wyższą rentowność niż najem długoterminowy. Branża hotelarska i wspólnoty mieszkaniowe domagają się, by najem krótkoterminowy nastawiony na turystów w jakiś sposób uregulować. To trend szerszy, patrząc na doświadczenia Berlina, Barcelony czy Amsterdamu. Już widać, że obawy przed takim rozwojem sytuacji zaczynają się przekładać na mniejszy popyt inwestycyjny. Część inwestorów przesunie się w stronę najmu długoterminowego, ale ponieważ ma on niższą rentowność niż krótkoterminowy, to podwyżki cen mieszkań są większym hamulcem.

Wydaje się, że najem długoterminowy to domena inwestorów instytucjonalnych. W Niemczech liderzy mają po kilkaset tysięcy lokali w portfelach. Jakie są perspektywy dla tego segmentu rynku w Polsce?

Polska jest w zupełnie innym miejscu niż Niemcy, bo w latach 90. przeprowadzono masową prywatyzację zasobów mieszkaniowych. Rynek najmu instytucjonalnego nie powstanie z dnia na dzień. Przed nami zmiany społeczne – po pierwsze, kolejne generacje będą już mniej przywiązane do własności mieszkania, a po drugie, będziemy mieć napływ migrantów, to jest nieuchronne.

Pokutuje opinia, że deweloperzy nie chcą budować mieszkań funduszom, bo sprzedaż detaliczna zapewnia im wyższe marże...

Jak długo jest równowaga między popytem detalicznym a podażą, tak długo skłonność deweloperów do sprzedawania całych budynków inwestorom będzie niska. Niemniej takie rozwiązania będą się pojawiać, zwłaszcza kiedy zaczną rosnąć stopy, co ograniczy popyt ze strony klientów detalicznych.