- Rynek nieruchomości mieszkaniowych reaguje z opóźnieniem na każde zmiany makroekonomiczne. Dlatego na początku rozprzestrzeniania się epidemii w Polsce nie widzieliśmy reakcji ani sprzedających nieruchomości, ani kupujących - mówi Barbara Bugaj, główny analityk ds. rynku nieruchomości w SonarHome. - Jeśli jednak epidemia będzie miała trwały charakter i wywrze wpływ na gospodarkę, odbije się to również na rynku nieruchomości. Jest zbyt wcześnie aby przewidywać skutki epidemii dla rozgrzanego dotychczas rynku, jednak ocena zachowań konsumenckich jest jak najbardziej możliwa.
Ceny szły w górę
Wpływ koronawirusa na polski rynek mieszkaniowy według analityków SonarHome będzie można najlepiej ocenić po II kw. 2020 r. - Od stycznia do lutego, czyli zanim wirus pojawił się w Polsce, rynek wtórny nie reagował na wiadomości ze światowych rynków. Transakcje kupna-sprzedaży mieszkań przebiegały płynnie, ceny wciąż lekko rosły, oferta pozostawała na stabilnym poziomie - mówi Barbara Bugaj. - Pierwsze dwa miesiące roku były również czasem małej skłonności sprzedających do negocjacji i mocnego wzrostu cen ofertowych mieszkań.
W Warszawie przeciętna cena ofertowa w lutym zbliżyła się do 11 tys. zł za metr. - Również komunikaty płynące ze spółek deweloperskich przy okazji omawiania wyników finansowych za poprzedni rok były pozytywne - zauważa ekspertka SonarHome. - Deweloperzy komunikowali, że początek roku wskazuje na stabilną sprzedaż mieszkań. W przypadku rynku pierwotnego zachowania konsumenckie będzie można najlepiej rozpoznać po pierwszej połowie roku. Być może jednak w wynikach pierwszego kwartału będziemy mogli zauważyć, czy marzec przyniósł mniejszą liczbę odwiedzin klientów w biurach sprzedażowych.
Jak mówi Barbara Bugaj, żeby ocenić możliwe konsekwencje dla rynku polskiego, możemy posłużyć się przykładem gospodarek, w których wirus rozprzestrzenił się wcześniej. - Jednak chiński, czy włoski rynek nieruchomości różni się od polskiego, dlatego w prognozach musimy zwrócić uwagę na nasz lokalny charakter rynku - zastrzega.
Tak było w Chinach
Chiński rynek jest zupełnie inny niż polski. - Nieruchomości kupuje się dużo częściej w celach inwestycyjnych, jednak dla przeciętnego mieszkańca Chin są one bardzo drogie i nierzadko na zakup składają się całe rodziny lub kupują je majętni inwestorzy - mówi Barbara Bugaj. - Wpływ epidemii na rynek mieszkaniowy najlepiej był widoczny w danych dotyczących chińskich deweloperów. Sprzedaż w lutym spadła o 38 proc. w skali roku (w porównaniu z lutym 2019). W ujęciu miesięcznym sprzedaż w lutym spadła nawet o 44 proc. (luty vs styczeń 2020). Paraliż rynkowy najbardziej dotknął mniejsze firmy, jednak wszystkie ucierpiały po tym, jak lokalne samorządy nakazały zamknięcie biur sprzedaży - opowiada.
Podkreśla, że reakcją chińskiego rynku nieruchomości był totalny paraliż obrotu. - Transakcje niemal całkowicie wyhamowały - mówi ekspertka SonarHome. - Nie można było więc mówić ani o spadku, ani o wzroście cen, bo obrót praktycznie nie istniał.
To efekt kwarantanny i zamykania biur sprzedaży. - Wiele firm przeniosło sprzedaż do internetu. Szacuje się, że 92 ze 100 największych firm działa sprzedając nieruchomości online - mówi Barbara Bugaj. Zwraca uwagę, że tylko jednemu z większych chińskich deweloperów udało się w lutym zwiększyć sprzedaż w skali roku (w porównaniu do lutego 2019 r.). Jednak stało się to dopiero po ogłoszeniu kampanii marketingowej, w której firma oferowała 25 proc. zniżki na 613 nieruchomości. Promocje (trzy apartamenty w cenie dwóch) zaoferowały też inne spółki. - A kupujący mogli anulować umowę w ciągu 30 dni. Deweloper zwracał im depozyt plus odsetki - mówi Barbara Bugaj.
Polscy deweloperzy są w innej sytuacji, w dużej mierze finansują się bieżącymi wpłatami klientów. - W polskich warunkach, z uwagi na rachunki powiernicze, nie ma takich sytuacji - zwraca uwagę analityczka SonarHome. - Tymczasem prawie połowa finansowania chińskich deweloperów to bieżąca sprzedaż nieruchomości. Dlatego wyhamowanie sprzedaży, zamknięcie biur i brak transakcji tak bardzo wpływa na płynność finansową firm, nie dysponują one bowiem zapasem gotówki ani na bieżącą działalność ani na spłatę długu. Analiza agencji ratingowej S&P co prawda wykazała, że większość spółek powinna przetrwać problemy płynnościowe, jednak ok. 33 proc. będzie miała problemy. (Źródło:, Bloomberg, National Statistics Bureau).
Dwa scenariusze dla Chin
- Scenariusz optymistyczny agencji S&P Global Ratings zakłada, że szczyt zachorowań w Chinach przypadnie na połowę marca. Od tego czasu praca biur sprzedaży będzie stopniowo wznawiana. Połowa roku ma przynieść normalizowanie sytuacji rynkowej do poziomów z 2019 roku - mówi Barbara Bugaj. - W sumie liczba transakcji na chińskim rynku mieszkaniowym ma spaść o 5-10 proc. w skali roku. Skutkiem tego sprzedaż gruntów pod zabudowę spadnie o 20 proc. Pesymistyczna wizja S&P mówi o epidemii koronawirusa do połowy kwietnia, co może wywołać skutki podobne do tych sprzed 12 lat (2008 rok), czyli spadek sprzedaży nieruchomości o 20 proc. i spadek inwestycji w grunty o 30 proc.
Analityczka SonarHome zwraca uwagę, że już nie tylko w Chinach rządy i samorządy lokalne deklarują pomoc finansową dla poszczególnych gałęzi gospodarki. - O takich ruchach słyszymy również w Stanach Zjednoczonych, Niemczech, Włoszech, Wielkiej Brytanii. Deklarację taką złożyła również Komisja Europejska. W Chinach władze lokalne wprowadziły regulacje na poziomie administracyjnym, podatkowym i inwestycyjnym, które mają wpłynąć na złagodzenie problemów rynku nieruchomości. Inne kraje planują pakiety stymulacyjne, przykładowo Wielka Brytania zadeklarowała 30 mld funtów dla wzmocnienia gospodarki - opowiada. - Prezydent Donald Trump zapowiedział wniosek o wprowadzenie znacznych ulg w podatku dochodowym. Rząd Włoch przeznaczył zaś 25 mld euro na walkę ze skutkami epidemii. Polska Agencja Prasowa podaje, że Prezydent Polski również ma wyjść z inicjatywą wypracowania rozwiązań łagodzących skutki spłaty zobowiązań kredytowych. Wszelka pomoc może jedynie złagodzić straty gospodarcze, jednak nie ulega wątpliwości, że wpływ na wzrost PKB większości gospodarek będzie negatywny.
Polskie nieruchomości
- Jesteśmy dopiero na początku rozwoju epidemii w Polsce. Zarażenia w naszym trwają tydzień. Obserwując nowe raportowane infekcje w krajach, gdzie epidemia była już na poziomie zaawansowanym, do wyhamowania wzrostu nowej liczby zakażeń dochodziło dopiero w okolicach 12 -14 tygodnia trwania epidemii - mówi Barbara Bugaj. - Nie oznacza to, oczywiście, jej końca, jednak oznacza, że liczba nowo zakażonych osób będzie malała. Zakładając, że sytuacja w Polsce przedstawiałaby się podobnie, wzrost liczby zarażonych będzie postępował aż do czerwca 2020 roku, paraliżując rynki.
Ale. jak mówi Barbara Bugaj, skutki i czas, w jakim wirus będzie wpływał na naszą gospodarkę, trudno przewidzieć. - Możemy się jedynie pokusić o prognozowanie zachowań konsumenckich w obliczu zmian. Im dłużej będzie trwała epidemia, tym bardziej napięte będą relacje gospodarcze - mówi. - Zastój w eksporcie i imporcie, możliwe wyhamowanie produkcji, straty w handlu to wszystko prędzej czy później przełoży się na nastroje konsumenckie, które, jak wnioskujemy, już spadają. Jeszcze niedawno najbardziej prawdopodobnym scenariuszem dla rynku mieszkaniowego była kontynuacja wzrostów cen mieszkań - utrzymujący się popyt. - To właśnie ten popyt składający się z kupujących na własne potrzeby, jak i inwestycyjnie, napędzał rynek nieruchomości. Teraz na rynku pojawił się czarny łabędź, nagłe, odciekające duże piętno wydarzenie, które jest nie do przewidzenia. Zakładając zmiany w polskiej mieszkaniówce, bierzemy pod uwagę krótkotrwały i długotrwały wpływ wirusa na polską gospodarkę, a co za tym idzie na zachowania konsumentów.
Barbara Bugaj podkreśla, że w sytuacji gwałtownego pogarszania się perspektyw dla gospodarki światowej zmianie ulegają również prognozy dla Polski. - Ekonomiści dokonują rewizji swoich szacunków. Obecne prognozy wskazują, że tempo wzrostu PKB dla Polski w bieżącym roku może wynieść od 2,7 do nawet poniżej 2 proc. w scenariuszu negatywnym. Choć jest to skala trudna do oszacowana ze względu na dynamikę zmian - zastrzega. - W takiej perspektywie powyższe zmiany będą musiały odbić się również na popycie w sektorze mieszkaniowym. Retoryka RPP w sprawie pozostawienia stóp na stabilnym poziomie się nie zmieniła. Choć pojawiają się sygnały, że w obliczu trudnej sytuacji Rada Polityki Pieniężnej może obniżyć stopy procentowe, aby wspomóc gospodarkę. Może to jednak nie wystarczyć do tego, aby nastroje konsumenckie wróciły na dotychczasowy wysoki poziom.
Jak mówi ekspertka SonarHome, skala wpływu epidemii koronawirusa na polski rynek mieszkaniowy będzie zależała od czasu jej trwania. - Zakładamy, że pierwszą reakcją na naszym rynku będzie wyhamowanie sprzedaży. W sytuacji, gdy konsumenci skupiają się na tym, aby mieć dostęp do artykułów potrzebnych do codziennej egzystencji, będziemy obserwować mniejsze zainteresowanie poszukiwaniem nieruchomości. Wiele firm już wprowadziło rekomendację pracy zdalnej oraz ograniczenie przebywania w większych skupiskach ludzkich: miejscach publicznych, komunikacji miejskiej - mówi. - Dojdzie więc do spadku liczby prezentacji mieszkań czy wizyt w biurach sprzedaży. Osoby, które nie są zmuszone do zakupu nieruchomości, odłożą tę decyzję w czasie.
- Pierwszą reakcją na epidemię najprawdopodobniej będzie zmniejszony obrót na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Gdy rynek będzie hamował, ceny nie muszą od razu spadać - ocenia Mateusz Romanowski założyciel SonarHome. - Zakładamy, że w początkowym stadium wyhamowania sprzedaży, będziemy obserwować stabilizację lub ograniczenie wzrostu cen mieszkań do minimum. Nie wykluczamy jednak przejściowego spadku cen spowodowanego zastojami transakcji w niektórych segmentach rynku. W scenariuszu optymistycznym szybkie działania prewencyjne rządu mogą pomóc w skróceniu skutków epidemii. Istnieje możliwość, że wyhamowanie obrotu potrwa zaledwie dwa - trzy miesiące. Przy czym będziemy obserwować niższą liczbę transakcji i stabilizację cen mieszkań. Po stopniowym wygaszaniu epidemii, mogłoby dojść również do odbicia w drugiej połowie roku lub w ostatnim kwartale, szczególnie gdy wcześniejszemu obniżeniu uległaby stopa referencyjna NBP.
Eksperci zauważają, że dzisiejsza sytuacja wymusza zmiany w obsłudze rynku nieruchomości, co oznacza, że digitalizacja procesu sprzedaży w dobie koronawirusa, jest odpowiedzią na zapotrzebowanie strony sprzedającej. - Od początku naszej działalności chcieliśmy być przygotowani do działania zarówno na rozgrzanym rynku jak i w czasie pogorszenia koniunktury, choć nie mogliśmy wiedzieć, że ten moment przyjdzie tak szybko, przygotowaliśmy strategię i na taką okoliczność. Zainwestowaliśmy w narzędzie do automatycznej wyceny online oraz stworzyliśmy nowy proces sprzedaży, ograniczając w ten sposób liczbę spotkań i skracając formalności do minimum. Dlatego na odwrócenie trendu i obsługę sprzedających jesteśmy gotowi - mówi Mateusz Romanowski. - W scenariuszu pesymistycznym światowa i krajowa gospodarka zwolni na tyle, że odbije się to w dużej skali na zachowaniach konsumenckich, a skutki epidemii będziemy odczuwać dużo dłużej niż trzy miesiące. Spadek nastrojów będzie się objawiał w niechęci do ponoszenia wysokich wydatków przez społeczeństwo, taką kapitałochłonną inwestycją jest np. kupno mieszkania.
Czarny scenariusz kwarantanny całych miast może odbić się na poczuciu niepewności w społeczeństwie, co za tym idzie - zatrzymaniu popytu. - W takim wypadku średni czas sprzedaży mieszkania ulegnie wydłużeniu, co oznacza, że sprzedający mieszkania dłużej będą czekali na znalezienie kupującego i transakcję. Ci, których sytuacja życiowa zmusza do sprzedaży nieruchomości będą mogli zatem podjąć decyzję o obniżeniu ceny ofertowej, a ich otwartość na negocjacje będzie większa. Dziś trudno jest sobie wyobrazić sytuację spadku cen mieszkań. Jednak w przypadku tych lokali, na które popyt nawet w sytuacji dużego rozgrzania rynkowego był niższy (czyli np. lokale o większej powierzchni 70mkw. i więcej) istnieje prawdopodobieństwo korekty cenowej. To znaczy, że ten segment powierzchniowy odczuje zmiany jako pierwszy. W pesymistycznym scenariuszu nie wykluczamy spadku cen mieszkań w skali roku, jednak na chwilę obecną zakładamy, że mógłby on wynieść kilka procent (2-4 proc.)- szacuje Barbara Bugaj.
