Mieszkaniowe

Magia wielkich liczb: jak interpretować dane deweloperów

Bulwar Staromiejski – flagowa inwestycja i2 Development we Wrocławiu, obejmująca rewitalizację zabytkowych zabudowań.
materiały prasowe
Rankingi sprzedanych mieszkań i sprawozdania spółek są pełne paradoksów.
Deweloperzy są najczęściej oceniani przez pryzmat liczby sprzedanych mieszkań. Według szacunków firmy REAS w ostatnich latach sprzedaż na rynku pierwotnym w sześciu największych aglomeracjach rosła w tempie prawie 19 proc. rocznie, do niemal 73 tys. w 2017 r.
Także poszczególne firmy notowały coraz wyższe wyniki, w 2017 r. liderzy operują już w przedziale 3,5–4 tys. lokali, wyraźnie wzrosło grono spółek sprzedających powyżej 1 tys. mieszkań rocznie. Wrażenie robi też tempo wzrostu – znacznie powyżej rynkowego, rzędu nawet 50–60 proc. Jednak mieszkanie mieszkaniu nierówne i zamiast poprzestawać na rankingach, warto głębiej wczytywać się w sprawozdania spółek, bo te kryją wiele niespodzianek i paradoksów.

Diabeł tkwi w szczegółach

Rosnący wynik w ujęciu ilościowym nie musi przekładać się automatycznie na poprawę zysków. Wrocławska firma Vantage Development po trzech kwartałach 2016 r. raportowała wzrost liczby przekazanych klientom lokali o 15 proc., do 246 sztuk. Jednak przychody okazały się o 21 proc... niższe niż rok wcześniej i sięgnęły 42 mln zł. Jeszcze słabiej wypadł zysk brutto ze sprzedaży – okazał się mniejszy aż o 40 proc. i wyniósł niecałe 6 mln zł. Skąd ten paradoks? Blisko 60 proc. przekazanych mieszkań pochodziło z inwestycji realizowanych w ramach joint venture, które nie były konsolidowane metodą pełną. Ten księgowy termin oznacza, że spółka może liczyć przychody i zyski z przekazań mieszkań proporcjonalnie do udziałów w biznesie. Vantage prezentował więc wynik finansowy zgodnie z posiadanymi udziałami, a w ujęciu ilościowym zaliczał wszystkie mieszkania przekazane w takiej inwestycji. W przypadku innej wrocławskiej firmy, i2 Development, wynikająca z historycznych zaszłości struktura sprzedaży jest bardzo ciekawa. Wchodząc na GPW, spółka chwaliła się sprzedażą rzędu 420 mieszkań w 2015 r., jednak tylko 268 lokali pochodziło z własnych projektów. Firma świadczyła bowiem usługi budowlane przy zewnętrznych inwestycjach mieszkaniowych prowadzonych przez swojego ówczesnego prezesa i współzałożyciela. Deweloper odpowiadał też za sprzedaż tych lokali pod swoją marką. Firma uznała za stosowne zaliczać lokale z projektów prezesa do swoich statystyk (wyraźnie to jednak podkreślając). i2 Development ma w ramach wynagrodzenia niewielki udział w zyskach ze sprzedaży tej puli lokali. Z biegiem czasu wpływ współpracy z akcjonariuszem znacząco maleje na rzecz sprzedaży własnej. Z wynikami i2 Development wiąże się jeszcze inna kwestia. Kiedy spółka powstawała, zostały do niej wniesione aportem atrakcyjne grunty pod projekty z segmentu premium, dla których rentowność marżami brutto ze sprzedaży szacowana była na wysoki zakres 39–65 proc. Jednak na potrzeby aportu parcele musiały zostać wycenione zgodnie z wartością bieżącą – wyższą niż w momencie zakupu. W efekcie deweloper w księgach pokazywał marże na realizowanych tam inwestycjach na poziomie 17–39 proc. Oczywiście pod względem uzyskiwanych bardzo dobrych przepływów gotówkowych nic się nie zmieniło. Z ciekawą sytuacją mieliśmy też do czynienia w Polnordzie. Kiedy pod koniec 2015 r. zmienił się zarząd, zrewidowano sposób liczenia sprzedaży. Spółka ogłosiła, że zgodnie ze zrewidowaną metodologią w 2015 r. znalazła nabywców na 1055 mieszkań, choć wcześniej podawano 1320. Z czego wzięła się tak znaczna (20 proc.) różnica? Deweloper zdecydował się prezentować wyniki ważone faktycznym udziałami przypadającymi na Polnord w inwestycjach realizowanych z partnerami. Ponadto zrezygnowano z uwzględniania w sprzedaży dużego pakietu lokali hotelowych – w opinii nowego kierownictwa umowy zobowiązaniowe z klientami to zbyt wczesny etap, by włączać je do wyniku.

Kwestia czasu

Relacja między tempem wzrostu sprzedaży, przekazań lokali i zyskami może też wynikać z bardziej prozaicznych przyczyn niż przytoczone przykłady. Porównanie samej liczby sprzedanych mieszkań rok do roku może się okazać zwodnicze, jeśli pominie się metraż. Przywołany wcześniej Vantage Development za cały rok raportował wzrost sprzedaży o 37 proc., do 477 lokali. Jednak biorąc pod uwagę powierzchnię mieszkań, sprzedaż wzrosła o 53 proc., do 26 tys. mkw. – a to przecież decydujący o wartości przychodów parametr. Także różnica w marżach wypracowywanych na poszczególnych projektach może być bardzo duża. Flagowym przykładem jest Ronson Development, który nie waha się prezentować takich detali. Po trzech kwartałach ub.r. rentowność brutto projektów wahała się od minus 3,9 proc. (inwestycja we Wrocławiu) do 31,5 proc. (osiedle na warszawskim Mokotowie). Tu wiele zależy od kosztów zakupu gruntu i wykonawstwa. Trzeba też pamiętać, by informacji o bieżącej sprzedaży nie przekładać na bieżące wyniki finansowe. – Przy analizie wyników deweloperów mieszkaniowych warto zauważyć, że przychody i koszty z nimi związane są wykazywane po przekazaniu mieszkania nabywcy, a nie w momencie zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży – podkreśla Piotr Zybała, analityk DM mBanku. – W obecnie sprzyjających warunkach rynkowych zdecydowana większość mieszkań jest sprzedawana w trakcie budowy, jednak wpływ tej sprzedaży na wynik finansowy będzie widoczny dopiero po zakończeniu budowy. Z powyższego względu ponad 20-proc. wzrost liczby sprzedanych mieszkań wśród giełdowych deweloperów w 2017 r. wpłynie na poprawę wyników sektora dopiero w 2018 i 2019 r. – podsumowuje. masz pytanie, wyślij e-mail do autora: a.roguski@rp.pl
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL