Zasoby magazynów w Polsce na koniec 2020 r. powinny przekroczyć 20,5 mln mkw. – wynika z szacunków firmy doradczej Axi Immo.

Nowa podaż to ponad 2 mln mkw. – Podobnie jak w poprzednich latach to pięć głównych rynków odpowiadało za ponad 60 proc. nowej powierzchni – wskakuje Renata Osiecka, partner zarządzający Axi Immo. – W top 5 lokalizacji pod względem aktywności deweloperskiej od stycznia do września znalazły się regiony: Warszawa (419 tys. mkw.), Górny Śląsk (414 tys.), Dolny Śląsk (316 tys.), Trójmiasto (139 tys.) i Szczecin (95 tys.).

Bliżej centrum

Renata Osiecka zauważa, że od ok. połowy roku aktywność deweloperów magazynowych wyraźnie zwolniła. – Pandemia odbija się na powierzchni budowanej spekulacyjnie – mówi. – Jeszcze na koniec II kw. współczynnik wynosił ok. 50 proc., a na koniec września spadł do nieco ponad 25 proc. Głównej przyczyny upatruje się w bardziej rygorystycznej polityce finansowania obiektów. Minimalny wkład własny określa się na 50 proc.

Rynek magazynowy według Osieckiej jest jednak absolutnym wygranym ostatnich 12 miesięcy. – Widać tendencję do jeszcze szybszego rozwoju e-commerce i firm obsługujących ten rynek – mówi. – Trend jest szczególnie widoczny na rynku nowo powstających obiektów w granicach i na obrzeżach miast, gdzie dominują projekty w formule SBU (Small Business Units) służące obsłudze takich najemców.

Na dynamiczny rozwój e-commerce zwraca też uwagę Marcin Wasilewski, partner w Nuvalu Polska. – Duża część handlu przeniosła się do sieci, co spowodowało dynamiczny wzrost zapotrzebowania na powierzchnię magazynową – wyjaśnia. – Liczby mówią same za siebie. Najem takich powierzchni stanowił aż 70 proc. transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych. Wszystko wskazuje, że 2020 r. zakończy się wynikiem lepszym niż ubiegły. Wysokość czynszu bazowego pozostała niezachwiana, a pozycja Polski jako jednego z kluczowych hubów logistycznych w Europie się umacnia.

Ekspert spodziewa się coraz większego popytu na mniejsze magazyny bliżej centrów miast, co wiąże się z rozwojem logistyki ostatniej mili. – Nie znaczy to, że tradycyjne magazyny będą mniej popularne – zastrzega Marcin Wasilewski. Dodaje, że będą one coraz bardziej nowoczesne i ekologiczne. – Nowoczesne systemy zarządzania obiektami, automatyzacja i robotyzacja sprawią, że oferta będzie jeszcze bardziej atrakcyjna dla najemców – mówi.

Pandemia mocno uderzyła w biurowce. – Lockdown sprawił, że większość firm niemal z dnia na dzień musiała przejść na pracę zdalną. Zdawało się, że system zadziałał, co wywołało dyskusję na temat zasadności utrzymywania biur w obecnej formie – mówi Wojciech Zebura, dyrektor warszawskiego oddziału Nuvalu Polska. – Fala entuzjazmu szybko opadła. Coraz więcej pracowników i menedżerów zaczęło dostrzegać minusy pracy zdalnej, m.in. brak kontaktu ze współpracownikami i przełożonymi, brak odpowiedniego wyposażenia, trudności organizacyjne, problemy z rozdzieleniem życia prywatnego i zawodowego. Nadrzędnym celem jest utrzymanie produktywności, a do tego biura są niezbędne. Przyszłość to modele hybrydowe, łączące home office ze stacjonarną pracą biurową.

Axi Immo podaje, że na koniec 2020 r. zasoby biur w Polsce powinny sięgać ok. 12 mln mkw. – W planach deweloperów jest ok. 90 projektów o łącznej powierzchni przekraczającej 1,4 mln mkw. Najwięcej w Warszawie (22), Krakowie (15) i Trójmieście (14). Absolutnym liderem wśród inwestycji w budowie jest warszawski wieżowiec Varso Place (HB Reavis) – mówi Renata Osiecka.

Podnajmy, renegocjacje

Wojciech Zebura zauważa, że wiele firm zawiesiło decyzje o relokacji, stąd wyraźny wzrost renegocjacji w ogólnej liczbie umów – w Warszawie wskaźnik sięga 50 proc. Rośnie oferta podnajmów. – W kraju jest już 200 tys. mkw. takiej powierzchni – szacuje Wojciech Zebura. – Firmy szukają różnych metod optymalizacji kosztów.

Jego zdaniem receptą na kryzys jest ucieczka w stronę jakości. – Budynki o wysokim standardzie w dobrych lokalizacjach zawsze znajdą najemców, zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych – ekspert Nuvalu nie ma wątpliwości. – Przyszłością są również bardziej wszechstronne projekty mixed-use, łączące funkcję biurową, mieszkaniową, handlową czy hotelową – mówi. – W biurach pojawia się coraz więcej technologii bezdotykowych i aplikacji, które umożliwiają zarządzanie dostępem do powierzchni i korzystanie z ich wyposażenia z poziomu smartfona.

Także Bartłomiej Zagrodnik, partner, dyrektor wykonawczy w Walter Herz, jest przekonany, że najwyższej klasy budynki rzeczywiście zyskają. – Rola tradycyjnego biura absolutnie nie zostanie zmarginalizowana. Jego utrzymanie na ogół nie stanowi dużego budżetu dla firm, a ma nieoceniony bezpośredni wpływ na całą jej organizację, styl pracy, efektywność i rozwój poprzez kreatywną wymianę myśli – podkreśla. – Powierzchnie biurowe nie będą jednak aranżowane tak, jak do tego przywykliśmy. Trzeba je dostosować do obecnych warunków. To sprawi, że najemcy chętniej będą wybierać wysokiej jakości obiekty.

Według Renaty Osieckiej można mówić o dużej digitalizacji procesów biznesowych i na rynku biur, i magazynów.

– Upowszechnienie wideokonferencji, e-viewingów czy zdalnego podpisywania dokumentów powinno pozostać z nami już na stałe – komentuje. – Podobnie jak wprowadzenie różnego rodzaju nowinek technologicznych, jak automatyczne parkingi z systemami do sczytywania tablic rejestracyjnych, systemy do bezdotykowego otwierania drzwi, skanery temperatury czy aplikacje ułatwiające organizację pracy. Dużą rolę odgrywają też rozwiązania ekologiczne – podsumowuje.