Na koszt wynajmu biur składają się czynsz i opłaty eksploatacyjne. – Przy względnie wyrównanych czynszach decyzja o najmie powierzchni w danej nieruchomości coraz częściej jest uzależniona od wysokości opłaty eksploatacyjnej – mówi Magdalena Oksańska, dyrektor działu zarządzania nieruchomościami – compliance w Knight Frank.
Prąd, woda, śmieci
Knight Frank bierze pod lupę koszty eksploatacyjne w biurowcach w Warszawie i miastach regionalnych. Biorąc pod uwagę uśredniony wynik za lata 2011–2019, największy udział w kosztach mają media (36,85 proc.), podatki to 13,18 proc., obsługa techniczna – 11,04 proc., ochrona i recepcja – 10,03 proc., zarządzanie – 6,04 proc., sprzątanie powierzchni wspólnych – 4,72 proc., użytkowanie wieczyste 5,85 proc. Pozostałe koszty (zależą od rodzaju i stanu nieruchomości – to m.in. naprawy, przeglądy, odśnieżanie) – 10,65 proc.
Z szacunków wynika, że w latach 2011–2019 opłaty eksploatacyjne (bez refakturowanych mediów) w warszawskim Centralnym Obszarze Biznesu wzrosły z 18,97 do 20,08 zł za mkw. miesięcznie, w pozostałej części stolicy spadły z 18,78 do 18,35 zł, a w regionach poszły w górę z 15,65 do 15,73 zł.
Magdalena Oksańska zwraca uwagę, że w 2019 r. koszty eksploatacyjne w porównaniu z poprzednim rokiem niewiele się zmieniły. – Oczywiście, wzrosły te składowe kosztów, które zmieniono ustawowo. To podatek od nieruchomości, ochrona, sprzątanie – mówi. – Z maksymalnej stawki podatku od nieruchomości skorzystały wszystkie główne miasta, z wyjątkiem Krakowa. Ze względu na wzrost minimalnego wynagrodzenia i stawki godzinowej wzrosły o kilka procent koszty ochrony i sprzątania obiektów. W wielu miastach wzrosły także koszty wywozu odpadów, które od 2019 r. wydzieliliśmy w analizach rocznych jako oddzielny, dziesiąty element składowy wszystkich kosztów eksploatacyjnych biurowca. Koszt mediów w 2019 r. był na poziomie 2018 r., głównie za sprawą odgórnych regulacji prawnych.
Wysokość tegorocznych kosztów to zagadka. – Z pewnością będą się znacznie różniły w zależności od obiektów i stopnia wykorzystania biur przez najemców – tłumaczy dyr. Oksańska. Od marca część obiektów jest wykorzystywana np. w 20 proc., inne bardziej. – Sytuacja jest zmienna, a największy wpływ na zużycie mediów (energii i wody) w obiekcie ma liczba użytkowników biur w czasie pandemii – wyjaśnia ekspertka. – Mimo znacznie wyższej ceny energii w 2020 r. niż w roku poprzednim ostateczny koszt może być podobny ze względu na znacznie niższe zużycie.
