fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Komercyjne

Czy wirus zbije rachunki

Pandemiczny kryzys każe najemcom biur skrupulatniej analizować koszty
shutterstock
Najemcy biur skrupulatniej liczą koszty. I choć w części obiektów spadło zużycie wody i prądu, bo pracuje mniej osób, to więcej kosztuje utrzymanie czystości.

Na koszt wynajmu biur składają się czynsz i opłaty eksploatacyjne. – Przy względnie wyrównanych czynszach decyzja o najmie powierzchni w danej nieruchomości coraz częściej jest uzależniona od wysokości opłaty eksploatacyjnej – mówi Magdalena Oksańska, dyrektor działu zarządzania nieruchomościami – compliance w Knight Frank.

Prąd, woda, śmieci

Knight Frank bierze pod lupę koszty eksploatacyjne w biurowcach w Warszawie i miastach regionalnych. Biorąc pod uwagę uśredniony wynik za lata 2011–2019, największy udział w kosztach mają media (36,85 proc.), podatki to 13,18 proc., obsługa techniczna – 11,04 proc., ochrona i recepcja – 10,03 proc., zarządzanie – 6,04 proc., sprzątanie powierzchni wspólnych – 4,72 proc., użytkowanie wieczyste 5,85 proc. Pozostałe koszty (zależą od rodzaju i stanu nieruchomości – to m.in. naprawy, przeglądy, odśnieżanie) – 10,65 proc.

Z szacunków wynika, że w latach 2011–2019 opłaty eksploatacyjne (bez refakturowanych mediów) w warszawskim Centralnym Obszarze Biznesu wzrosły z 18,97 do 20,08 zł za mkw. miesięcznie, w pozostałej części stolicy spadły z 18,78 do 18,35 zł, a w regionach poszły w górę z 15,65 do 15,73 zł.

Magdalena Oksańska zwraca uwagę, że w 2019 r. koszty eksploatacyjne w porównaniu z poprzednim rokiem niewiele się zmieniły. – Oczywiście, wzrosły te składowe kosztów, które zmieniono ustawowo. To podatek od nieruchomości, ochrona, sprzątanie – mówi. – Z maksymalnej stawki podatku od nieruchomości skorzystały wszystkie główne miasta, z wyjątkiem Krakowa. Ze względu na wzrost minimalnego wynagrodzenia i stawki godzinowej wzrosły o kilka procent koszty ochrony i sprzątania obiektów. W wielu miastach wzrosły także koszty wywozu odpadów, które od 2019 r. wydzieliliśmy w analizach rocznych jako oddzielny, dziesiąty element składowy wszystkich kosztów eksploatacyjnych biurowca. Koszt mediów w 2019 r. był na poziomie 2018 r., głównie za sprawą odgórnych regulacji prawnych.

Wysokość tegorocznych kosztów to zagadka. – Z pewnością będą się znacznie różniły w zależności od obiektów i stopnia wykorzystania biur przez najemców – tłumaczy dyr. Oksańska. Od marca część obiektów jest wykorzystywana np. w 20 proc., inne bardziej. – Sytuacja jest zmienna, a największy wpływ na zużycie mediów (energii i wody) w obiekcie ma liczba użytkowników biur w czasie pandemii – wyjaśnia ekspertka. – Mimo znacznie wyższej ceny energii w 2020 r. niż w roku poprzednim ostateczny koszt może być podobny ze względu na znacznie niższe zużycie.

W kwietniu i maju Knight Frank odnotował w biurowcach mniejsze zużycie wody – w jednych o ok. 20 proc., w innych – aż o 50 proc.

W miesiącach, w których wielu najemców pracuje zdalnie, niższe będą koszty wywozu śmieci. – W marcu, kwietniu i maju wiele samorządów umożliwiło skorygowanie deklaracji dotyczącej wywozu odpadów, co pozwoliło ograniczyć koszty – przypomina dyrektor. – Od września obowiązują nowe przepisy i odpady przekazywane są bezpośrednio odbiorcom, co pozwoliło na zoptymalizowanie kosztów. Wzrosną jednak wydatki na środki czystości, m.in. płyny do dezynfekcji czy np. zamgławianie, gdy w budynku stwierdzi się przypadek zakażenia.

Audyt i technologie

Magdalena Oksańska zachęca do kontroli kosztów. Powinny być rozliczone zgodnie z umową najmu (nie zawsze tak jest). – Zachęcam też do analizy zużycia mediów na swoich powierzchniach – mówi. Dodaje, że sama pandemia kosztów znacząco jednak nie obniży. Biurowce nie są zamknięte na cztery spusty. Część instalacji pracuje pełną parą. – Nie zawsze mamy możliwość obniżenia wydajności danej instalacji. Najłatwiej to zrobić, gdy cały budynek lub jego duża część jest nieużywana – tłumaczy Magdalena Oksańska. – Dotyczy to przede wszystkim biur najemców. Zachęcam do kontaktu z zarządcami i obsługą obiektu. Doradzą, jak wygenerować oszczędności.

- Trudno jest prognozować, jak zmienią się koszty w 2021 roku. Pewne jest, że stawki za energię elektryczną nieco spadły. Wzrostu spodziewamy się po stronie serwisów budynkowych – ochrony i sprzątania, ze względu na standardowe, coroczne wzrosty minimalnego wynagrodzenia i stawek godzinowych, jak i podatku od nieruchomości (zgodnie z obowiązującymi przepisami) – mówi dyr. Oksańska.

Także Mateusz Strzelecki, partner w Walter Herz, zwraca uwagę na oszczędności, jakie przyniesie mniejsze zużycie elektryczności, wody oraz częściowe wyłączenie z użytku parkingów i recepcji. – Koszty podwyższą wydatki na środki dezynfekujące, ozonowanie czy zmiany związane z bezpieczeństwem pracy – mówi. – Na koszty eksploatacyjne wpływ będzie też miało zastosowanie rozwiązań bezdotykowych.

A Janusz Gutowski, dyrektor działu zarządzania nieruchomościami w Axi Immo, dodaje, że część właścicieli budynków wprowadziła np. monitoring termowizyjny, co też podwyższa koszty. – Optymalizacja kosztów eksploatacyjnych była dotąd jednym z najważniejszych zadań agencji nieruchomości, zaraz po negocjacjach czynszów – mówi dyrektor. – Część właścicieli określa opłaty eksploatacyjne jako dodatkowy czynsz, który stanowi ok. 20–25 proc. jego całości.

Gutowski doradza przeprowadzenie audytu nieruchomości i sprawdzenie, czy najemcy nie ponoszą dodatkowych opłat z powodu nieprawidłowego działania budynku.

- Zespół zarządców może wystąpić o ponowne sprawdzenie, w jakim zakresie budynek spełnia wymagania dotyczące jednego z najpopularniejszych systemów certyfikacji BREEAM lub LEED i zlecić potrzebne naprawy – mówi ekspert Axi Immo. - Dla części najemców rozwiązaniem może być przeprowadzka do budynku, który ma niski współczynnik powierzchni wspólnych. Im jest on mniejszy, tym niższe są koszty eksploatacyjne.

A zarządcy budynków, które nie były wyposażone w nowoczesne systemy BMS, powinni pomyśleć o takiej zmianie.

Opłatę za media, jak dodaje Janusz Gutowski, można próbować zredukować poprzez nowoczesne ekorozwiązania. To np. instalacje zbierające wodę opadową do spłukiwania toalet czy panele fotowoltaiczne, które pozwalają obniżyć rachunki za energię.

Zdaniem dyrektora z Axi Immo w kolejnych latach możemy się spodziewać częściowej automatyzacji procesów, które dziś wykonują ludzie. To np. kontrola dostępu do nieruchomości.

- Już dziś do części z budynków można wejść za pomocą specjalnej aplikacji czy QR kodu, dlatego zmiana ochrony fizycznej na monitoring wizyjny to zapewne kwestia czasu – przewiduje ekspert. - Nie spodziewamy się jednak pełnej automatyzacji. Część zadań nadal będzie wymagała pełnej ingerencji człowieka.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA