Chmury nad hotelami?

Weszliśmy w cykl burzliwej rzeczywistości określanej jako „VUCA" ( akronim opisujący rzeczywistość poprzez słowa volatility (zmienność, ulotność), uncertainty (niepewność), complexity (złożoność) i ambiguity (niejednoznaczność).

2019 to kolejny rok globalnego i regionalnego niepokoju. Wydarzenia na arenie geopolitycznej, przyczyniają się do stopniowej destabilizacji na świecie. Wojny handlowe, postępująca zmiana klimatu, spowolnienie wzrostu globalnego PKB, brexit, proces ws. impeachmentu Trumpa, panowanie koronawirusa, to niektóre destabilizatory wywierające wpływ na globalną rzeczywistość.

Na tym etapie nie wiemy jak duży wpływ będzie miał koronawirus na sektor turystyczny. Z pewnością już w I kw. 2020 r. branża zanotuje spadki, biorąc pod uwagę jego rosnący zasięg, który obecnie obejmuje już państwa Europy (Włochy, Austria). Historycznie patrząc, podobną sytuację mieliśmy w latach 2002/2003, kiedy z powodu wybuchu epidemii SARS, zanotowano zahamowanie w globalnym ruchu turystycznym, które trwało aż dwa kwartały.

Polskie hotele zakończyły 2019 r. ze wzrostem wskaźnika RevPAR (przychód na jeden dostępny pokój - red.) na poziomie 2,3 proc. i stawką ADR (średni dzienny dochód z zajmowanego pokoju - red.) wyższą o 2 proc.. Średnie obłożenie pozostało na poziomie sprzed roku i wyniosło ok. 71 proc. Najwyższe spadki spośród największych miast zanotowały Poznań i Warszawa. Na rynkach tych w ciągu ostatnich dwóch lat znacznie wzrosła podaż, co niewątpliwe wpłynęło na wyniki. Przewidujemy, że trend ten będzie się utrzymywał w 2020 r.

W roku 2020 r. pojawią się wyzwania. Już w 2019 r. można było zaobserwować spadki średniej stawki za pokój w niektórych miastach, gdzie pojawiła się nowa podaż, szczególnie w Warszawie. Przewidujemy, że w najbliższych dwóch latach skuteczna sprzedaż noclegów i oferty hotelowej będzie zadaniem jeszcze bardziej wymagającym.

„Nadchodzą chmury", operatorzy hotelowi będą musieli w sposób niezwykle rzetelny zarządzać nie tylko przychodami (w odniesieniu do swoich konkurentów), ale również, co ważniejsze, kontrolować codzienne koszty w związku ze wzrostem oczekiwań co do płacy (związanej ze wzrostem płacy minimalnej), wzrostem kosztów za media, energię i ogólnie cen towarów w Polsce. Zyski operacyjne netto hoteli będę niższe i na rynku prawdopodobnie pojawi się więcej hoteli na sprzedaż (głównie hotele niezależne, bez marki hotelowej). Zalecamy operatorom szczególną uważność.

Nowa podaż hotelowa w największych miastach w Polsce sprawi, że operatorom i właścicielom trudniej będzie osiągnąć zakładane marże. Trudno jest również przewidzieć, jaki wpływ na Polskę będzie miał brexit, który już stał się rzeczywistością, co więcej musi upłynąć kilka-kilkanaście miesięcy zanim będzie można wskazać jakie przyniesie ekonomiczne skutki dla całej Unii Europejskiej.

Musimy mieć na uwadze, że warszawskie lotnisko Chopina obsłużyło w ubiegłym roku 18,7 mln pasażerów, z czego najpopularniejszym kierunkiem był Londyn (aż 1,02 mln pasażerów).

Trend spędzania wakacji i urlopów w Polsce wciąż się utrzymuje i będzie kontynuowany, szczególnie, że dochód per capita w naszym kraju rośnie szybciej niż w innych krajach CEE. Program 500+, jak również „trzynastka" dla emerytó, będą miały dalszy pozytywny wpływ na nasz sezon letni. Sezon wakacyjny 2019 był dosyć pomyślny dla nadmorskich hoteli i resortów. Wyniki w hotelach nad Bałtykiem, jak i w Trójmieście były dobre w okresie wakacji.

Nowym inwestorom wchodzącym na rynek inwestycji hotelowych, zalecamy zwrócenie szczególnej uwagi na koszty budowy, w związku ze wzrostem poziomu wynagrodzeń i kosztów materiałów budowlanych. Szczególnie teraz w przypadku nowych projektów, niezbędna jest dogłębna analiza przed wyborem lokalizacji, brandu, operatora, a na etapie realizacji trzymanie się modelu finansowego opartego na realnych i zgodnych z zasadami rynkowymi założeniach.

2020 r. będzie rokiem pełnym wyzwań również dla operatorów zarządzających starszymi obiektami, w związku z wejściem na rynek świeżych i unikatowych produktów hotelowych. Pojawienie się nowych konkurentów będzie sprawdzianem dla dyrektorów generalnych, ich pomysłowości i znajomości rynku, a ich aktywna obecność w mediach społecznościowych i zaangażowanie w lokalne społeczności będą kluczem do sukcesu.

Dyrektorzy hoteli muszą pamiętać, że sprzedaż noclegów przez wszelkie dostępne kanały rezerwacji odbywa się w bardzo dynamiczny sposób. Stawki za pokój zmieniają się gwałtowanie, nawet kilkakrotnie w ciągu dnia w odpowiedzi na zmieniające się stawki hoteli konkurencyjnych. Zmiany te odbywają się w mgnieniu oka i nawet najmniejsze przeoczenie może skutkować utratą klienta. Można to porównać do gorączkowej gry na giełdzie. Banki będą w dalszym ciągu udzielały finansowania nowym przemyślanym projektom hotelowym, w tym zlokalizowanym w typowo turystycznych miejscowościach, jednak z większą dozą ostrożności będą analizowane projekty, które nie mają zapewnionych doświadczonych operatorów. Hotele z marką hotelową będą miały większą szansę na uzyskanie finansowania. Banki będą z pewnością przyglądać się uważniej na nową wchodzącą podaż, aby weryfikować czy inwestor nie wkracza ze swoim projektem na zbyt już nasycony rynek.

Komercjalizacja hoteli w oparciu o umowy najmu będzie w dalszym ciągu się rozwijała i wzrośnie liczba tego typu umów zawieranych pomiędzy inwestorami a operatorami. Już w 2018 i 2019 r. było zauważalne duże zainteresowanie umowami najmu szczególnie nowych sieci wchodzących na polski rynek.

Trzeba pamiętać, że w całej Unii Europejskiej na 10 tys. mieszkańców przypada 126 dostępnych pokoi, podczas gdy w Polsce jest to zaledwie 54 pokoi, więc tak, jest jeszcze miejsce na rozwój. Reasumując, rynek hotelowy w Polsce będzie nadal się rozwijał, ale rok 2020 naprawdę owocny okaże się tylko dla najlepszych.

Nieruchomości Komercyjne

Pozostało 92% artykułu

2 / 3

artykułów

Czytaj dalej. Subskrybuj