Reklama
Rozwiń

Jeśli nie przez REIT-y, to w jaki sposób inwestować?

Decydenci powinni możliwie jak najszerzej umożliwić rodzimemu kapitałowi inwestowanie na rynku w nieruchomości.

Aktualizacja: 26.01.2018 08:49 Publikacja: 26.01.2018 06:11

Radosław Świątkowski (REINO), Włodzimierz Stasiak (BGKN), Michał Sapota (Murapol) i Adam Roguski („R

Radosław Świątkowski (REINO), Włodzimierz Stasiak (BGKN), Michał Sapota (Murapol) i Adam Roguski („Rzeczpospolita”).

Foto: Rzeczpospolita, Robert Gardziński Robert Gardziński

Wprowadzenie do polskiego prawa REIT-ów, czyli spółek umożliwiających inwestorom partycypowanie w zyskach z najmu dużych portfeli nieruchomości, pozwoliłoby przełamać dominację zagranicznego kapitału na rynku i relatywnie bezpiecznie mnożyć oszczędności Polaków.

Nie jest to jednak jedyna ścieżka. Decydenci powinni możliwie jak najszerzej umożliwić rodzimemu kapitałowi inwestowanie na rynku w nieruchomości – choćby otwartym funduszom emerytalnym czy funduszom inwestycyjnym. To główne wnioski z panelu dyskusyjnego, który odbył się w ramach organizowanego przez „Rzeczpospolitą" dorocznego spotkania liderów branży nieruchomości.

Czekając na ustawę

Uchwalenie ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości było spodziewane w ubiegłym roku. Idea REIT-ów polega na tym, że spółka o takim statusie buduje portfel nieruchomości zapewniających regularny dochód. Znakomita część tych wpływów jest wypłacana akcjonariuszom w formie dywidend. W zamian zyski są opodatkowane tylko raz: zazwyczaj spółka zwolniona jest z CIT, a opodatkowana pozostaje dywidenda.

Nie udało się jednak zakończyć prac legislacyjnych, by ustawa weszła w życie od 1 stycznia 2018 r. Tempo prac nad przepisami wyraźnie spadło po tym, jak Narodowy Bank Polski wyraził negatywną opinię do projektu. Zdaniem tej instytucji projekt nie chroni inwestorów – zwłaszcza indywidualnych – przed ryzykiem lokowania pieniędzy w sektor nieruchomości. Szczególnie że moment na inwestowanie w REIT-y byłby teraz najgorszym z możliwych, mając na uwadze perspektywę wzrostu stóp procentowych. Dodatkowo okazało się, że polskie REIT-y mają zostać okrojone do rynku mieszkaniowego. Wciąż nie wiadomo, kiedy zostanie opublikowana nowa wersja projektu ustawy, którą pilotuje Ministerstwo Finansów – ale czy skoro Mateusz Morawiecki, orędownik REIT-ów, został premierem, można się spodziewać przyspieszenia prac?

– Ostatnie zmiany personalne w rządzie nie będą mieć wpływu na przyspieszenie prac czy powrót do umożliwienia REIT-om inwestowania w nieruchomości komercyjne – mówił podczas panelu w „Rzeczpospolitej" Radosław Świątkowski, prezes i współzałożyciel REINO Partners, firmy oferującej inwestorom produkty oparte na polskich nieruchomościach. Jednym z nich miał być pierwszy polski REIT – REINO Dywidenda Plus. – Mateusz Morawiecki jako wicepremier też był przecież odpowiedzialny za kwestie gospodarcze. Myślę, że niestety stanowisko NBP – z którym my i wielu przedstawicieli branży się nie zgadza – było wyrażone tak mocno, że musi upłynąć dużo czasu, zanim nastąpi powrót do REIT-ów komercyjnych.

Także Michał Sapota, członek rady nadzorczej Murapolu – jednego z czołowych deweloperów mieszkaniowych w Polsce, który dodatkowo tworzy instrumenty pozwalające inwestorom partycypować w przedsięwzięciach deweloperskich – uważa, że stanowisko NBP jest przesadzone.

– Ustawa powinna służyć uregulowaniu stosunków na rynku, a w zakresie ochrony inwestorów przed mniej lub bardziej prawdopodobnymi niebezpieczeństwami rynek powinien sam się regulować, np. poprzez tworzenie profesjonalnych doradców, od których inwestorzy mogliby czerpać informacje – podkreślił Sapota. – Równie dobrze ustawodawca mógłby zabronić inwestowania w obligacje korporacyjne, bo mieliśmy okres, kiedy sporo emitentów notowanych na Catalyst nie wywiązywało się z obowiązku wypłaty odsetek czy wykupu papierów.

Włodzimierz Stasiak, wiceprezes BGK Nieruchomości, państwowej instytucji zaangażowanej w Fundusz Mieszkań na Wynajem oraz program Mieszkanie+, podkreślił, że z jednej strony jest trend liberalny, mówiący o tym, że gospodarka ma się sama regulować, ale z drugiej na świecie obserwowane jest podejście ostrożnościowe w tej kwestii.

– Dlatego ze zrozumieniem podchodzę do stanowiska NBP i odbieram go jako troskę nadzorcy, której nie należy demonizować – powiedział Stasiak. Zaznaczył, że teza, iż premier Morawiecki jest zwolennikiem REIT-ów, a prezes NBP Adam Glapiński hamulcowym, jest ogromnym uproszczeniem. – Trzeba na tę sprawę patrzeć bez emocji. Faktycznie jest bardzo niedobrze, że polski kapitał jest nieobecny na rynku nieruchomości, ale to zaszłość nierobienia w tej sprawie nic przez ponad ćwierć wieku. Olbrzymi problem polega na tym, że na naszym rynku nieruchomości nie ma kapitału polskiego – powiedział Stasiak. – Od początku przemian obserwujemy awersję ustawodawców do stwarzania możliwości inwestowania w nieruchomości, a przecież Polacy chcą inwestować w takie aktywa, co widać chociażby teraz, kiedy znaczna część popytu na mieszkania jest generowana przez inwestorów kupujących lokale z myślą o czerpaniu zysków z najmu. Osobiście uważam, że im więcej instrumentów na rynku do wyboru, tym lepiej – bo to daje wybór pod względem akceptowalnego stopnia ryzyka i oczekiwanego poziomu zwrotu – zaznaczył.

– Rynek nieruchomości nie ma szczęścia do legislacji – zgodził się Świątkowski. – Otwarte fundusze emerytalne miały zakaz inwestowania w takie aktywa, a ustawa o funduszach inwestycyjnych też została napisana tak, że faworyzuje inwestowanie w akcje czy obligacje. Pod względem regulacji udajemy od ponad ćwierćwiecza, że nie ma innych aktywów, które mogłyby być produktami inwestycyjnymi, nie chodzi o same tylko nieruchomości, ale też o obszary private equity czy venture capital. A przecież to stanowi nawet 50 proc. portfeli inwestorów, co jest kuriozalne – zaznaczył Świątkowski.

Zdaniem Michała Sapoty sytuacja, że do dziś polska gospodarka nie dorobiła się formuł umożliwiających szerokiemu gronu obywateli inwestowanie w nieruchomości, jest skandaliczna. – A uważam, że na tle akcji i obligacji nieruchomości są bezpieczniejszym obszarem inwestowania w długim terminie – podkreślił.

Zdaniem eksperta niezależnie od tego, czy powstaną polskie REIT-y, decydenci powinni jak najszerzej otworzyć rynek nieruchomości dla polskiego kapitału. – Wystarczą relatywnie proste ruchy. Umożliwienie inwestowania w nieruchomości funduszom inwestycyjnym i emerytalnym już mocno poprawiłoby sytuację. W Niemczech fundusze emerytalne lokują gigantyczne pieniądze w nieruchomości, nie tylko na rodzimym rynku, ale też w Polsce. Otwarcie rynku dla OFE i TFI byłoby nie tylko szybszą ścieżką niż opracowywanie legislacji z myślą o tworzonych od zera REIT-ach – fundusze mają długą historię inwestowania, są też od dawna nadzorowane przez odpowiednie instytucje, co poprawia kwestię bezpieczeństwa – podkreślił.

Jakie propozycje

Utyskiwać można długo, ale mimo mało przyjaznego otoczenia prawnego REINO Partners Murapol – ale także wiele innych podmiotów – oferuje dziś Polakom instrumenty umożliwiające partycypację w rynku nieruchomości. W dzisiejszych warunkach produktem bazowym są zamknięte fundusze inwestycyjne. To powoduje pewne ograniczenia.

– Widzimy znaczne zainteresowanie możliwościami inwestowania w projekty deweloperskie, niestety, tego typu fundusze skierowane są do bardzo wąskiej grupy. Zgodnie z ustawą, aby zainwestować w FIZAN, należy na zakup certyfikatów wyłożyć co najmniej 40 tys. euro (na dziś blisko 170 tys. zł – red.), a przecież trzeba pamiętać o dywersyfikacji portfela inwestycyjnego. Jest to więc poziom nieosiągalny dla przeciętnego obywatela – wskazał Sapota.

Świątkowski dodał, że słabością tego typu struktur jest podwójne opodatkowanie przychodów z najmu – spółki zarządzające nieruchomościami płacą CIT, do tego dochodzi podatek od zysków ze sprzedaży certyfikatów. Polskie FIZAN-y są więc niekonkurencyjne względem wielu graczy zagranicznych. – Ponadto inwestowanie w nieruchomości komercyjne wymaga dysponowania pokaźnym kapitałem. FIZAN może zaadresować ofertę do maksymalnie 149 osób, co sprawia, że trudno jest zgromadzić fundusze na zakup choćby jednej nieruchomości w całości – podkreślił Świątkowski.

A jakie stopy zwrotu oferują inwestorom wehikuły REINO Partners i Murapolu?

– Mamy dwa rodzaje struktur. Pierwsze działają jak REIT-y, czyli wypłacają inwestorom dywidendę opartą na udziale we wpływach z najmu nieruchomości komercyjnych. Inwestorzy otrzymują tu zwrot rzędu 5–6 proc. rocznie. Ponadto mamy fundusz umożliwiający partycypację w projekcie deweloperskim – budowie biurowca we Wrocławiu. Tego typu struktury przynoszą już dwucyfrowe stopy zwrotu – wyliczył Świątkowski. Dodał, że odkąd stało się jasne, że polskie REIT-y nie będą mogły inwestować w nieruchomości komercyjne, REINO pracuje nad stworzeniem podmiotu zarejestrowanego za granicą, który inwestowałby w polskie aktywa.

Taka operacja została już zresztą wykonana – na GPW notowany jest Griffin Premium RE – spółka typu REIT zarejestrowana w Holandii, w której portfelu znajdują się wyłącznie polskie aktywa.

Murapol wehikuły inwestycyjne tworzy od pięciu lat. Korzyść jest obopólna, bo spółka dywersyfikuje źródła kapitału na realizację projektów, a inwestorzy mogą liczyć na udział w zyskach.

– Nasze produkty tworzymy w oparciu o to, na czym znamy się najlepiej, czyli rynek mieszkaniowy. Z zależności od formuły inwestorzy mogą liczyć na zwroty rzędu 6–8 proc. w skali roku. Niczego nie obiecujemy ani nie gwarantujemy, tego typu inwestycje są oczywiście obarczone pewnym ryzykiem. Jednak Murapol jako deweloper działa od dawna i suchą stopą przechodził przez niejeden kryzys. To w pewnym sensie stanowi gwarancję, że jeśli na rynku będzie się źle działo, to takie firmy jak nasza ucierpią na samym końcu i w mniejszym stopniu – powiedział Sapota.

Menedżer zaznaczył, że jeśli przepisy o polskich REIT-ach nie powstaną, Murapol nie będzie budować struktur inwestycyjnych za granicą, tylko będzie poszerzał paletę oferty w ramach FIZAN-ów. Nie jest tajemnicą, że spółka planuje stworzyć fundusz oparty na portfelu mieszkań na wynajem.

BGK Nieruchomości jest również zainteresowany pozyskiwaniem inwestorów zewnętrznych – m.in. do realizacji programu Mieszkanie+. – BGKN pełni rolę zarządzającego aktywami, inwestorem finansowym jest BGK i ostateczne decyzje będą zapadać z udziałem inwestora. Jesteśmy bardzo otwarci na tworzenie REIT-ów mieszkaniowych. Oczywiście BGK zadeklarował, że w Mieszkanie+ zainwestuje 6 mld zł, nie jest więc tak, że potrzebujemy niezwłocznie finansowania. Jednak biorąc pod uwagę ogromne potrzeby mieszkaniowe w Polsce, a także to, że BGK działa jako inwestor także na innych ważnych odcinkach, w dłuższym terminie konieczne będzie pozyskanie kolejnych funduszy – powiedział Stasiak. Dodał, że BGKN jest otwarty na pozyskiwanie zewnętrznego finansowania także w innych formach niż REIT-y.

Wprowadzenie do polskiego prawa REIT-ów, czyli spółek umożliwiających inwestorom partycypowanie w zyskach z najmu dużych portfeli nieruchomości, pozwoliłoby przełamać dominację zagranicznego kapitału na rynku i relatywnie bezpiecznie mnożyć oszczędności Polaków.

Nie jest to jednak jedyna ścieżka. Decydenci powinni możliwie jak najszerzej umożliwić rodzimemu kapitałowi inwestowanie na rynku w nieruchomości – choćby otwartym funduszom emerytalnym czy funduszom inwestycyjnym. To główne wnioski z panelu dyskusyjnego, który odbył się w ramach organizowanego przez „Rzeczpospolitą" dorocznego spotkania liderów branży nieruchomości.

Pozostało jeszcze 94% artykułu
Nieruchomości
Ponad 27 mln euro dla spółki Echo Investment
Nieruchomości
Druga obniżka stóp. Będzie przełom na rynku mieszkań?
Nieruchomości
Barometr cen mieszkań. Oglądających dużo, kupujących mniej
Nieruchomości
Ceny ofertowe nowych mieszkań w czerwcu. Gdzie jest drożej?
Nieruchomości
Bulwar Izerski w Świeradowie-Zdroju. Apartamenty w otoczeniu gór