fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Finansowanie

Inwestorzy kupują w Polsce dużo, rozsądnie korzystając z długu

ROL
O perspektywach mówią Wioletta Bratoszewska i Michał Rokosz, dyrektorzy ds. finansowania nieruchomości w HSBC.

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce cały czas rośnie, przybywa biur i magazynów, parków handlowych. Nieruchomości cieszą się popytem najemców, a także inwestorów, którzy w zeszłym roku kupili u nas aktywa za ponad 7 mld euro. Jak państwo, jako przedstawiciele instytucji kredytującej takie zakupy, oceniają koniunkturę? Co roku pojawia się pytanie: kiedy pora na przesilenie?

Michał Rokosz: Trzeba zacząć od tego, że banki nie kreują rynku nieruchomości, to rola inwestorów, pośredników i doradców. My za nimi podążamy, dopasowujemy do trendów. Oczywiście, obserwujemy je uważnie, by nie być zaskoczonym jakąś zmianą. Działamy w cyklicznym biznesie i wszyscy zdają sobie sprawę, że pewne przesilenie w końcu nadejdzie.

Polska jest dużym rynkiem, to nie tylko Warszawa, ale i kilka silnych aglomeracji, z dużym zapleczem uniwersyteckim i potencjałem wzrostu. Aglomeracje z kolei wpływają na rozwój mniej oczywistych miast. To widać w przypadku biur, ale jeszcze mocniej w przypadku logistyki.

Podaż nieruchomości jest znacznie większa niż tych kilkanaście lat temu, więc moim zdaniem możemy się spodziewać bardziej korekty niż kryzysu. Nawet dziś widać, jak rynek się różnicuje. Nieruchomości słabszej jakości, w słabszych lokalizacjach, mają problem ze znalezieniem najemców, tracą wartość. Te najlepsze nie mają żadnego problemu.

Pojawiają się też nowe sektory, jakich wtedy nie było, jak prywatne akademiki czy mieszkania na wynajem instytucjonalny, odporniejsze na cykle koniunkturalne. Mieliśmy przyjemność finansować pierwszy w Polsce portfel akademików Student Depot, który w maju został kupiony przez inwestora z Japonii.

Prężnie rozwija się też sektor hoteli.

Wioletta Bratoszewska: Sytuacja jest inna niż przed kryzysem w 2007 r., myślę, że inwestorzy wyciągnęli wnioski i dziś zwraca się większą uwagę na bezpieczeństwo. Tak jest w Polsce, niemniej, ze względu na nadpłynność banków, w naszym regionie Europy znów pojawiają się transakcje z bardzo wysokimi – z naszego punktu widzenia jako banku konserwatywnego – LTV (stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości – red.) rzędu 80 proc. i więcej.

Czy HSBC finansuje wyłącznie transakcje zakupu nieruchomości, czy także inwestycje deweloperskie?

MR: Koncentrujemy się na tym pierwszym obszarze, na nieruchomościach przynoszących stały dochód, regularne przepływy pieniężne. Jeśli chodzi o kredytowanie projektów deweloperskich, to angażujemy się w to w bardzo ograniczonym zakresie, raczej przy okazji rozbudowy funkcjonującego obiektu, który ma już swoją historię generowania dochodów.

Jakiego rodzaju inwestorzy kupują w Polsce?

MR: Polskiego kapitału jest zdecydowanie mało – nie odbiega to od kształtu całego rynku, w którym udział zagranicznych graczy to 97–98 proc.

Mamy klientów z Wielkiej Brytanii, z USA, Australii, RPA, Malezji czy Singapuru. Mocno aktywny jest kapitał izraelski.

To fundusze inwestycyjne i emerytalne, klienci bankowości prywatnej czy tzw. family offices, czyli fundusze zarządzające prywatnymi majątkami rodzinnymi.

Jakiego rodzaju nieruchomości cieszą się największym zainteresowaniem inwestorów, z którymi współpracujecie?

WB: Z pewnością wciąż gorącym tematem są magazyny, nie tylko te duże, ale tzw. mała logistyka (SBU) miejska, a także małe magazyny samoobsługowe, self storage. Potencjał tych ostatnich zaczęli już dostrzegać duzi gracze.

MR: Cały czas zainteresowaniem cieszą się biura – szczególnie w największych miastach regionalnych: Wrocławiu, Krakowie, a także Trójmieście, Katowicach i Łodzi. Oczywiście, dziś biura to nie sama powierzchnia do pracy, one muszą oferować najemcom wartość dodaną – młode pokolenie ma wysokie oczekiwania, stąd m.in. rozwój coworków. Z naszego punktu widzenia to istotne, by biurowce spełniały te nowe oczekiwania i były atrakcyjne – i były długoterminowo bezpiecznym produktem przynoszącym dochody.

WB: Inwestorzy interesują się także budynkami starszymi, klasy B – jednak bardzo dobrze zlokalizowanymi, które mogą stanowić doskonałe zaplecze dla tych nowoczesnych zasobów klasy A, ponieważ small business chce być blisko swoich dużych partnerów. Wystarczy, by inwestor miał pomysł na ich „odświeżenie".

A co z handlem? W 2018 r. współfinansowaliście spektakularną transakcję zakupu przez Chariot Top Group trzech portfeli za łącznie 1 mld euro.

MR: Obiekty handlowe typu prime, w największych aglomeracjach, dobrze dostosowane do nowych czasów, czyli rosnącego wpływu e-commerce i funkcji rozrywkowej, zawsze będą mieć wzięcie.

WB: Zauważamy pewien odwrót od średnich centrów handlowych w średnich miastach, za to bardzo dużą popularnością cieszą się parki handlowe w mniejszych miejscowościach. Jest dużo graczy budujących portfele sklepów wynajmowanych przez sieci dyskontowe. Takie aktywa, pod warunkiem że są dobrze zlokalizowane, też traktowane są jako odporniejsze na cykle w dłuższym terminie, bo kryzys czy nie kryzys, ludzie zawsze muszą jeść.

Wspomnieli państwo o zainteresowaniu inwestorów hotelami – a te muszą konkurować z platformami typu airbnb czy condohoteli?

MR: Finansowanie condohoteli nie jest dla nas atrakcyjne, ze względu na rozproszoną własność obiektu po zakończeniu budowy, dlatego koncentrujemy się na współpracy z doświadczonymi inwestorami i operatorami markowych hoteli. Również w tym sektorze, zauważamy wzrost aktywności Azjatyckich inwestorów w szczególności firmy Jing Jiang poprzez Louvre Hotels Group.

Wioletta Bratoszewska od ponad 12 lat pracuje w HSBC, specjalizując się w dostarczaniu strukturyzowanych produktów finansowania nieruchomości dla klientów Grupy HSBC i największych inwestorów krajowych.

Michał Rokosz ma blisko dwudziestoletnie doświadczenie w bankowości i doradztwie inwestycyjnym w zakresie nieruchomości komercyjnych. Od ośmiu lat jest członkiem Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA